Prévention rapide de l'inflation des prix du logement et des terrains

Dans un contexte de marché immobilier encore difficile dans de nombreuses localités, la récente forte hausse des prix des appartements et des terrains à Hanoï et dans certaines provinces et villes du nord a surpris les investisseurs. Cependant, lorsque le gagnant de l'enchère pour un terrain de plus de 100 millions de VND/m² à Thanh Oai (Hanoï) a abandonné son dépôt, beaucoup ont compris qu'il s'agissait d'une arnaque des spéculateurs.

Contrôler l'achat et la revente à plusieurs reprises

Dans un document envoyé aux collectivités locales la semaine dernière, le ministère de la Construction a déclaré que le marché immobilier avait récemment évolué sur une trajectoire intenable et présentait de nombreux risques potentiels. Certains investisseurs et courtiers ont notamment répandu des rumeurs et acheté et vendu des biens immobiliers, semant la confusion dans l'information afin de faire grimper les prix de l'immobilier à des fins lucratives.

Le document du ministère mentionne les ventes aux enchères de terrains qui ont suscité un vif émoi dans l'opinion publique des banlieues de Hanoï. Selon l'agence, les prix record, plusieurs fois supérieurs aux prix de départ, ont affecté le développement socio -économique et le bon développement du marché immobilier.

Pour éviter cette situation, le ministère de la Construction a demandé aux comités populaires des provinces et des villes de se concentrer sur la mise en œuvre de nombreuses tâches. Celles-ci incluent l'inspection et le contrôle des activités immobilières des entreprises, des investisseurs, des salles de marché et des courtiers locaux. De plus, les autorités doivent contrôler régulièrement les achats et les ventes de biens immobiliers, en particulier dans les zones, les projets et les immeubles d'habitation où les prix augmentent anormalement ; inspecter, examiner et prendre des mesures pour corriger les actes d'inflation, de manipulation des prix et de spéculation ; et lutter contre les violations des lois foncières, des lois sur l'immobilier et des lois connexes.

Dès que le ministère de la Construction a émis un rappel écrit, le Comité populaire de la province de Khanh Hoa a publié la dépêche officielle n° 9648 chargeant les agences compétentes de réviser l'organisation des enchères de droits d'utilisation des terres dans la région afin de garantir le respect de la loi, la publicité et la transparence ; détecter rapidement et traiter strictement les violations des réglementations légales dans les enchères de droits d'utilisation des terres, en particulier les actes de collusion pour manipuler le marché, gonfler les prix pour créer un marché malsain, non fidèle à la réalité pour faire du profit...

Selon M. Tran Hoa Nam, vice-président du Comité populaire provincial de Khanh Hoa, pour stabiliser le marché immobilier local, la localité continuera à promouvoir le développement du logement social, à mettre en œuvre efficacement le projet « Investir dans la construction d'au moins un million d'appartements de logement social pour les personnes à faible revenu et les travailleurs du parc industriel au cours de la période 2021-2030 » et à mettre en œuvre efficacement le « programme de crédit de 120 000 milliards de VND ».

Par ailleurs, M. Le Quoc Thanh, directeur adjoint du département des Finances de la province de Khanh Hoa, a déclaré qu'en 2025, la province mettrait aux enchères 41 maisons et terrains. Il s'agit de terrains gérés par le Fonds d'investissement pour le développement et le département de gestion urbaine de la ville de Ninh Hoa afin de générer des revenus et de compléter les ressources de développement.

Par ailleurs, la province de Khanh Hoa s'attache à finaliser les plans de zonage (à l'échelle 1/2 000) dans trois zones importantes : la zone économique de Van Phong (qui fait partie du district de Van Ninh et de la ville de Ninh Hoa), la ville de Nha Trang et la nouvelle zone urbaine de Cam Lam. Une fois ces plans finalisés, les appels d'offres et les enchères pour les nouveaux projets pourront commencer.

De nombreux courtiers proposent des terrains aux enchères dans les banlieues de Hanoï. Photo : THUY LINH

Caution augmentée et lourdes amendes

Du point de vue d'un initié de l'industrie, M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoi), a déclaré que pour empêcher le comportement spéculatif et « l'inflation des prix », l'État doit redéfinir un cadre de prix des terrains approprié, actuellement le cadre de prix des terrains aux enchères est inférieur au prix du marché.

Parallèlement, le montant du dépôt devrait être relevé, pouvant atteindre 10 à 20 % de la valeur du terrain mis aux enchères, afin de limiter la spéculation et la hausse des prix. M. Chung recommande notamment aux personnes qui remportent le prix du terrain mais n'achètent pas d'enchérir de réduire leur cote de crédit ou de ne pas les autoriser à participer à d'autres enchères foncières. « Une gestion rigoureuse des prix et des méthodes d'enchères est nécessaire », a souligné M. Chung.

Selon le Dr Chau Hoang Than, chef du département de droit administratif de la faculté de droit de l'université de Can Tho, pour que les enchères de droits d'utilisation des terres soient efficaces, la décision de mise aux enchères doit être prise de manière cohérente par le comité populaire provincial, et la quantité et l'emplacement des parcelles et des lots doivent être examinés et déterminés ; un plan d'enchères adapté doit être élaboré pour éviter les pertes et les pénuries. Il est nécessaire d'examiner, d'organiser et de publier la liste des parcelles et des lots pour des enchères efficaces. En particulier, les enchères doivent éviter les excédents de biens lors des annonces massives.

« Nous ne pouvons pas conclure hâtivement que les résultats des enchères sont bien supérieurs au prix de départ, comme dans le cas des enchères de terrains dans le district de Hoai Duc, à Hanoï, qui est instable, mais il y a clairement une inflation des prix dans la région. Quant au prix de départ fixé trop bas, il pourrait ne pas refléter le prix réel du marché au moment de l'enchère », a commenté le Dr Chau Hoang Than.

D'un point de vue juridique, l'avocat Nguyen Phuong Lien, du cabinet SENLAW, a suggéré que pour prévenir l'inflation des prix et l'instabilité du marché, un prix de départ doit être fixé en fonction du prix du marché. Ce prix de départ servant de base au calcul de l'acompte, l'adjudicataire ne sera pas remboursé si l'adjudicataire ne paie pas ou ne paie pas l'intégralité du prix de l'adjudication.

Selon l'avocat Lien, bien que le décret 10/2023/ND-CP ait stipulé d'augmenter le dépôt lors de la participation aux enchères foncières à 20 % de la valeur du terrain, la superficie du terrain est calculée en fonction du prix de départ de l'enchère (quatre fois plus élevé qu'auparavant), mais comme le prix de départ est bas, cela n'est pas efficace. « Si le prix de départ reste bas, le taux de dépôt doit être augmenté au-delà des 20 % actuels, car les participants aux enchères doivent être très prêts financièrement. »

En outre, une autre solution consiste à augmenter l'amende administrative pour le fait de ne pas signer de contrat d'achat et de vente d'actifs mis aux enchères (abandon du dépôt). Actuellement, cet acte n'est passible que d'une amende de 7 à 10 millions de VND pour les particuliers (conformément au point c, clause 1, article 23, décret 82/2020/ND-CP) - a suggéré Mme Lien.

Parallèlement, le Dr Ho Quoc Tuan, maître de conférences et directeur du programme de formation en finance et comptabilité de l'Université de Bristol, au Royaume-Uni, a cité l'expérience internationale montrant que le seul moyen de stabiliser le marché immobilier est d'instaurer une fiscalité raisonnable, partant du principe que les bénéfices des activités immobilières sont égaux à ceux des activités de biens et services. De cette manière, il est possible d'éviter l'inflation des prix ou les prix virtuels.

Un point de vente de terrains à proximité des terrains mis aux enchères dans la banlieue de Hanoï. Photo : THUY LINH

Il est peu probable que la fièvre de la terre se produise

M. Bui Minh Thanh - Secrétaire du Comité du Parti de la ville de Ben Cat, province de Binh Duong - a déclaré qu'il y avait récemment une « fièvre foncière » locale dans la région, principalement concentrée le long de la rivière Saigon, comme dans les quartiers d'An Tay, d'An Dien, de Rach Bap... et dans la zone le long de la rocade 4. Cela se voit au nombre de personnes venant effectuer des transactions dans les bureaux de notaires animés, tandis que les recettes budgétaires provenant des frais d'utilisation des terres ont également augmenté plus clairement qu'au cours de la même période.

Cependant, M. Thanh a déclaré que grâce à la nouvelle loi foncière, la spéculation et l'inflation des prix ont considérablement diminué. De plus, la localité gère rigoureusement l'aménagement du territoire et le zonage fonctionnel, et diffuse activement des informations sur les projets d'urbanisme et immobiliers, avec un statut juridique clair.

M. Nguyen Huu Nghia, directeur d'une société immobilière de la province de Binh Duong, a également reconnu que si l'immobilier « s'échauffe » à nouveau, la spéculation et l'inflation des prix ne seront pas aussi galopantes qu'avant, pour deux raisons importantes : la nouvelle loi foncière a resserré les prix des terrains dans chaque zone, elle limitera donc la pratique consistant à « acheter un terrain de 10 milliards de VND mais à déclarer 100 millions de VND d'impôt » ; deuxièmement, le travail d'évaluation des prix des terrains pour les prêts bancaires est devenu beaucoup plus strict.

Auparavant, la banque établissait sa propre unité d'évaluation, et la valeur réelle du terrain était parfois inférieure à celle estimée par la banque. Il existe désormais une unité d'évaluation indépendante, qui, bien que non absolue, sera plus stricte qu'auparavant.

Faire connaître les projets qui ne sont pas éligibles à la négociation

Dans la province de Binh Thuan, afin d'éviter la spéculation sur les prix lors de la reprise du marché immobilier, le Département de la Construction a publié une liste de 33 projets immobiliers non encore éligibles à la transaction, dont 17 projets résidentiels et urbains et 16 projets touristiques de villégiature. La plupart de ces projets sont situés dans des zones privilégiées de la ville de Phan Thiet et des districts et villes environnants.

Auparavant, ces 33 projets avaient été « sifflés » par la province, car les investisseurs et les distributeurs de certains projets immobiliers de la province de Binh Thuan procédaient à la vente et au transfert de biens immobiliers par le biais de la détention, de la réservation et de l'enregistrement de lieux afin de percevoir des fonds auprès des acheteurs. Or, ces pratiques ne sont pas réglementées par la loi sur le logement, la loi sur les activités immobilières et les réglementations connexes.

Source : https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm