Hanoï manque d'offre, l'immobilier de faible hauteur à l'Ouest

Offre record et prix en hausse

Les rapports des bureaux d'études de marché du troisième trimestre 2023 montrent tous que l'offre de villas et de maisons de ville est à un niveau historiquement bas, ce qui entraîne une hausse continue des prix de vente. Plus précisément, selon le rapport de Savills, le segment des villas et des maisons de ville à Hanoï a enregistré au troisième trimestre une nouvelle baisse de l'offre de 76 % en glissement trimestriel et de 94 % en glissement annuel. L'offre primaire a diminué de 9 % en glissement trimestriel et de 39 % en glissement annuel, les maisons de ville étant dominantes.

Considérant l'ensemble du marché, l'offre totale au cours des 9 premiers mois de 2023 n'est que de 1/20 par rapport à 2019. Bien que l'offre soit faible, elle est principalement concentrée dans les quartiers éloignés du centre comme Gia Lam, même une grande partie de l'offre provient de Hung Yen , qui était auparavant un marché de banlieue peu remarqué.

Partageant le même point de vue que Savills, le directeur principal de la succursale de CBRE Vietnam à Hanoi, Nguyen Hoai An, a également affirmé que l'offre de villas et de maisons de ville à Hanoi est à son plus bas niveau depuis de nombreuses années. Au troisième trimestre 2023, le marché de Hanoi a enregistré 710 unités nouvellement ouvertes provenant de 5 projets, concentrés dans le Nord et Hung Yen. Par rapport au deuxième trimestre 2023, le nombre d'unités ouvertes à la vente au troisième trimestre a presque quintuplé. Cependant, au cours des 9 premiers mois de 2023, l'offre totale de nouvelles unités a diminué de 81 % (par rapport à la même période en 2020 et 2021), où plus de 2 100 unités ont été enregistrées.

La baisse de l'offre est l'un des principaux facteurs de hausse des prix des villas et des maisons de ville à Hanoï. Selon Mme Do Thu Hang, directrice principale du département Recherche et Conseil de Savills Hanoï, la valeur moyenne actuelle des villas et des maisons de ville à Hanoï est d'environ 200 millions de VND/m². Il y a quelques années, ce prix n'était enregistré que dans les quartiers centraux.

‏Des études réelles montrent que les grands projets autour de Hanoï ont connu de bons taux de croissance des prix ces dernières années. D'un prix moyen de 100 millions de VND/m² en 2018, le prix actuel du segment des immeubles de faible hauteur à l'est de Hanoï est de 214 millions de VND/m², à l'ouest de Hanoï de 226 millions de VND/m², au nord de 244 millions de VND/m² et au sud de 186 millions de VND/m².

Évaluant les perspectives du marché pour la fin de l'année, Mme Hang a déclaré que d'ici fin 2023, l'offre devrait compter 695 villas et maisons de ville supplémentaires, réparties sur sept projets. Le district de Tay Ho représentera la plus grande part de marché avec 24 %, suivi de Long Bien avec 21 % et de Gia Lam avec 20 %. L'Ouest continue de connaître une pénurie d'offre future.

Perspectives de liquidité de l'ouest de Hanoi

Le marché immobilier de Hanoï a commencé à connaître des changements plus positifs au troisième trimestre 2023 grâce à des facteurs tels que la baisse des taux d'intérêt et la flexibilité des politiques de vente des investisseurs. Le rapport de CBRE montre que malgré une offre faible, la demande du marché reste élevée. En conséquence, le nombre d'unités vendues au troisième trimestre 2023 a continué de dépasser l'offre neuve, atteignant 910 unités et augmentant de 51 % par rapport au deuxième trimestre. Le nombre total d'unités vendues au cours des neuf premiers mois de 2023 a été enregistré à 2 580 unités, dépassant l'offre totale de nouvelles unités lancées au cours de la période.

De nombreux experts estiment que le volume de la nouvelle offre, bien qu'encore limité, devrait s'améliorer au quatrième trimestre 2023 et devrait enregistrer une bonne liquidité dans les zones dotées de points forts en matière d'infrastructures, de services publics existants et de connexions de trafic flexibles.

L'immobilier de faible hauteur à l'ouest de Hanoi « s'échauffe »

La région occidentale connaît ainsi d'importants changements en matière d'infrastructures et de transports, transformant le paysage urbain. L'implantation de nombreux ministères, services et entreprises dans cette zone concentre des milliers d'entreprises nationales et étrangères, grandes et petites, ce qui entraîne un afflux de personnes souhaitant s'y installer.

‏Les projets à grande échelle développés le long de ces routes à l'Ouest comprennent : The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long, Mailand Ha Noi City, Solasta Mansion... Selon les enquêtes actuelles, le niveau des prix de ces projets est en constante augmentation. On peut mentionner que la zone urbaine de Vinhomes Green Bay a un prix d'environ 400 millions de VND/m², The Manor Central Park est d'environ 320 millions de VND/m². Plus à l'Ouest, les villas de Park City atteignent également le seuil de 300 millions de VND/m².

Dans cette zone, le développement de routes telles que To Huu - Le Van Luong, Ring Road 2, Ring Road 3 et les Ring Road 3.5 et Ring Road 4 prévus, ou l'avenue Thang Long ainsi que les projets de chemin de fer urbain n° 2A et n° 3 ont créé une dynamique pour le développement de projets immobiliers.

En particulier, la Ring Road 4 est en construction et devrait favoriser le développement des zones suburbaines (Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai, Thanh Tri) et des provinces voisines telles que Hung Yen et Bac Ninh . Lorsque la Ring Road 4 sera ouverte à la circulation en 2027, elle réduira le temps de trajet entre Hanoi et d'autres localités, et l'offre de logements dans ces zones devrait augmenter de 36 % par rapport à aujourd'hui, contribuant à réduire la pression sur les zones du centre-ville où les fonds fonciers sont de plus en plus limités. Ce facteur crée également une forte attraction pour la demande immobilière des provinces voisines de la capitale.

Dans le contexte de pénurie continue de l'offre, de prix fonciers élevés, ainsi que de la psychologie plus positive des acheteurs de maisons à la fin de l'année, de nombreux experts prévoient que les villas et les maisons de ville de l'ouest de Hanoi continueront d'augmenter en température, contribuant à promouvoir un fort développement immobilier dans cette zone dans les temps à venir.

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