Résoudre les difficultés liées aux obligations et à l'immobilier

Dans un rapport sur le marché immobilier et du logement récemment publié, le ministère de la Construction a indiqué que les entreprises immobilières étaient confrontées à de nombreuses difficultés. En particulier, le nombre d'entreprises immobilières déclarant faillite ou dissolution a augmenté de 38,7 % en 2022 par rapport à 2021.

Difficulté après difficulté

Cette agence estime que 2022 sera une année où les entreprises du secteur immobilier seront confrontées à de nombreux défis, certaines réduisant leurs effectifs jusqu'à 50 % pour faire face aux difficultés. Les principales raisons sont les difficultés d'accès au crédit, d'émission d'obligations et de mobilisation de capitaux auprès des clients, ce qui contraint de nombreuses entreprises à manquer de capitaux et à retarder ou à suspendre temporairement la mise en œuvre de leurs projets.

De plus, les taux d'intérêt des prêts, les taux de change, les prix de l'essence et des matériaux de construction ont augmenté, entraînant une hausse des coûts pour les entreprises et affectant leurs activités. La difficulté d'accès au crédit bancaire pour les acheteurs de biens immobiliers affecte également indirectement la liquidité des produits et projets immobiliers ; les entreprises ne peuvent pas vendre leurs produits pour récupérer leur capital et le réinvestir.

En outre, depuis fin 2022 jusqu’à aujourd’hui, certaines entreprises sont toujours sous pression pour rembourser par anticipation les obligations aux investisseurs pour de nombreuses raisons, notamment les changements de politique de contrôle des obligations émises par les entreprises.

Le rapport sur le marché obligataire vietnamien de l'Association vietnamienne du marché obligataire (VBMA) indique que le volume total des émissions d'obligations d'entreprises a atteint 255 163 milliards de VND l'année dernière, soit une baisse de 66 % par rapport à l'année précédente. La valeur des émissions de la plupart des secteurs d'activité en 2022 a diminué par rapport à l'année précédente, notamment les émissions d'obligations des sociétés immobilières, qui ont diminué de 80,8 % par rapport à la même période, dans un contexte de nombreux facteurs macroéconomiques défavorables.

Les difficultés d'accès aux capitaux affectent considérablement les activités d'achat et de vente sur le marché immobilier. Photo : TAN THANH

Français Dans le même temps, les entreprises ont dû racheter des obligations d'une valeur allant jusqu'à 210 830 milliards de VND par anticipation, soit une augmentation de 46 % par rapport à 2021. Parmi celles-ci, le groupe immobilier a racheté environ 35 400 milliards de VND par anticipation. Cela signifie que les sources de capital pour l'immobilier ont non seulement été resserrées, mais aussi considérablement réduites par rapport à auparavant, ce qui a mis de nombreuses entreprises du secteur en difficulté. Une série d'entreprises récemment annoncées des pertes témoignent de cette difficulté, comme Phat Dat Real Estate qui a perdu près de 230 milliards de VND au dernier trimestre 2022, Cen Land a également déclaré une perte après impôts au quatrième trimestre 2022 allant jusqu'à 58,6 milliards de VND ou Dat Xanh Group a enregistré une perte nette de plus de 400 milliards de VND..., de nombreuses autres grandes entreprises ont également vu leur chiffre d'affaires et leurs bénéfices chuter fortement.

Le président du conseil d'administration d'une société immobilière avec une dette obligataire de plus de 200 milliards de VND a déclaré que sa société a accepté « la perte et la douleur » pour réorganiser son portefeuille d'investissement, vendre des projets pour échapper à la situation de dette et d'intérêt... mais trouver des partenaires à qui vendre pendant cette période est extrêmement difficile, car la plupart des sociétés immobilières ont épuisé leurs sources de capital, et tout actif est difficile à vendre, pas seulement l'immobilier.

« Le resserrement trop rapide et trop brutal du marché des obligations d'entreprises nous a empêchés de réagir à temps. Ce qui nous préoccupe actuellement, c'est de ne pas savoir comment trouver les capitaux nécessaires à la mise en œuvre des projets, alors que de nombreuses politiques liées aux procédures n'ont pas été résolues. Il est donc essentiel que le gouvernement trouve rapidement un moyen de supprimer les politiques visant à soutenir les entreprises dans la mise en œuvre de leurs projets », a-t-il expliqué.

De nombreuses solutions

S'adressant aux journalistes du journal Lao Dong, le Dr Nguyen Huu Huan, de l'Université d'économie de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que le marché immobilier est confronté à des difficultés, tant au niveau des entrées que des sorties, et que les sources de capitaux sont particulièrement contrôlées. Par conséquent, pour résoudre les difficultés de financement de ce marché, la Banque d'État doit démontrer sa politique en diffusant des messages clairs et en soutenant, dans une certaine mesure, les crédits à court terme afin de préserver les liquidités des entreprises immobilières.

« Les difficultés liées aux obligations d'entreprises ne peuvent être résolues du jour au lendemain, tandis que les entreprises immobilières ont un besoin urgent de fonds de roulement pour poursuivre la mise en œuvre des projets inachevés. Elles peuvent rechercher d'autres sources de financement, comme des prêts étrangers, mais elles seront confrontées à des risques de change, car elles doivent emprunter en dollars américains et toutes les entreprises ne remplissent pas les conditions de mobilisation de capitaux internationaux. Par conséquent, le problème à court terme reste le besoin de capitaux de crédit pour soutenir et contribuer à la reprise des entreprises immobilières », a déclaré le Dr Nguyen Huu Huan.

Selon le Dr Nguyen Huu Huan, non seulement les entreprises immobilières rencontrent des difficultés en matière de financement, mais les particuliers qui empruntent pour acheter un logement ou investir ont également un accès limité au capital ou sont confrontés à des taux d'intérêt élevés, de l'ordre de 15 à 16 % par an. Il est donc nécessaire de trouver rapidement une solution pour stabiliser ou réduire les taux d'intérêt des prêts.

Concernant la solution au problème des obligations d'entreprise, le Dr Le Dat Chi, directeur adjoint de la Faculté de Finance d'Entreprise de l'Université d'Economie de Ho Chi Minh-Ville, a déclaré qu'il est nécessaire de le reconnaître comme un canal important de mobilisation de capitaux pour les entreprises en plus du crédit bancaire, afin de disposer de mesures pour organiser et gérer le marché des obligations d'entreprise de la même manière que les banques doivent se conformer aux réglementations de prêt pour protéger les déposants.

Parallèlement, Lam Minh Chanh, expert financier et boursier, a déclaré que le marché des obligations d'entreprises avait récemment entraîné une perte de confiance de nombreux investisseurs et les avait désapprouvés. Pour restaurer le rôle important des obligations d'entreprises, les conditions suivantes doivent être réunies :

Premièrement, et c'est le plus important, toutes les obligations d'entreprise doivent être notées par des agences de notation réputées. Ainsi, les investisseurs connaîtront le niveau de risque de chaque type d'obligation. Deuxièmement, les organismes de réglementation doivent contrôler strictement la distribution des obligations. Il est impératif d'éviter de contourner la loi et de distribuer au public des obligations émises par des investisseurs privés. Troisièmement, seuls les courtiers en valeurs mobilières sont autorisés à conseiller et à vendre des obligations aux investisseurs. Évitez de faire appel à des non-professionnels, comme les employés de banque, pour des conseils sur la vente d'obligations.

Quatrièmement, les conseillers et vendeurs en obligations doivent suivre un processus de consultation détaillé et rigoureux afin de garantir que les investisseurs comprennent clairement dans quelles obligations d'entreprise ils investissent et quels sont les risques potentiels de ces obligations. « Si nous y parvenons, les obligations d'entreprise se redresseront progressivement et se développeront fortement, devenant un canal d'approvisionnement en capitaux pour les entreprises, notamment immobilières », a souligné l'expert Lam Minh Chanh.

Du point de vue de l'agence de gestion, M. Hoang Hai, directeur du département de la gestion du marché du logement et de l'immobilier - ministère de la Construction, a déclaré que le ministère de la Construction a proposé au ministère des Finances de soumettre au gouvernement pour modifier et compléter le décret 65/2022/ND-CP réglementant l'offre et la négociation d'obligations d'entreprises individuelles sur le marché intérieur et l'offre d'obligations d'entreprises sur le marché international ; renforcer l'orientation et les conseils sur l'offre et la négociation d'obligations d'entreprises sur le marché intérieur et l'offre d'obligations d'entreprises sur le marché international conformément aux réglementations légales ; contrôler les activités de mobilisation de capitaux des entreprises immobilières sur le marché boursier, en évitant la spéculation, la manipulation et l'inflation des prix.

Concernant la Banque d'État, le ministère de la Construction a proposé d'étudier et de proposer des plans de gestion du plafond de crédit appropriés pour soutenir l'économie ; d'orienter et de guider les établissements de crédit afin de créer les conditions permettant aux entreprises, aux acquéreurs de logements et aux investisseurs d'accéder au crédit. D'orienter et d'orienter les établissements de crédit afin qu'ils prêtent et décaissent rapidement aux entreprises et aux projets immobiliers qui remplissent les conditions prévues par la loi ; de privilégier les prêts aux projets de logements sociaux, aux logements sociaux, aux logements commerciaux à bas prix et aux autres types de biens immobiliers destinés à la production et à la sécurité sociale, présentant une grande efficacité et une grande capacité de remboursement de la dette.

Pour les localités, il est nécessaire d'examiner et de répertorier les projets immobiliers et de logement dans la zone ; d'évaluer spécifiquement les raisons pour lesquelles les projets approuvés pour investissement n'ont pas été réalisés ou tardent à l'être. Sur cette base, il convient de s'attacher à lever les difficultés et les obstacles juridiques et procéduraux liés à la préparation des investissements dans les projets immobiliers afin d'accroître l'offre sur le marché. Il convient également d'accélérer la réforme des procédures administratives et d'éviter de se soustraire à ses responsabilités ou de retarder la mise en œuvre des projets immobiliers dans la zone.

Rechercher une expérience internationale

Le Dr Can Van Luc, membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire, a déclaré avoir soigneusement étudié 16 solutions pour sauver le marché immobilier chinois et a constaté que le Vietnam pourrait étudier et appliquer 10 d'entre elles.

« En fait, nous avons mis en œuvre certaines solutions, comme le report/ajournement des impôts, le report/ajournement des dettes... Nous avons également consulté le ministère de la Construction, le ministère des Finances et le gouvernement pour étudier d'autres solutions et trouver une direction adaptée à la situation actuelle du pays.

Par exemple, les entreprises doivent accepter des remises sur la vente de certains actifs afin de rembourser leurs dettes à temps ; négocier avec les obligataires pour prolonger leur dette en cas de difficultés, comme l'autorise le décret 65. Échanger de l'argent contre des biens, ou des obligations contre des biens immobiliers, doit être encadré par l'État afin d'éviter tout problème juridique. Les entreprises sont autorisées à renouveler leur dette, c'est-à-dire à émettre de nouvelles émissions pour rembourser leurs anciennes dettes… », a déclaré M. Luc.

(*) Voir le journal Lao Dong du numéro du 30 janvier

Source : https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm