Les prix de l'immobilier ne devraient pas baisser, les experts prédisent deux scénarios de marché pour 2025, la nouvelle liste de prix des terrains à Hanoi aura une réaction en chaîne, activant les prix des logements... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.
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| Au cours des deux à trois prochaines années, le marché immobilier devrait connaître des changements importants, notamment des fluctuations de prix et des ajustements de la demande, tant de la part des investisseurs que des acheteurs. (Photo : Anh Phuong) |
L'offre augmente, les prix de l'immobilier ont encore du mal à baisser
L'offre d'appartements nouvellement ouverts en 2024 atteindra environ 35 000 unités, soit plus que les prévisions précédentes de 22 000 à 24 000 unités. En 2025, ce nombre devrait atteindre 40 000 appartements pour les deux principaux marchés, Hanoï et Hô-Chi-Minh -Ville. Cependant, les experts s'accordent généralement à dire que, malgré une augmentation significative de l'offre, il sera toujours difficile de faire baisser les prix de l'immobilier.
Prévoyant l'évolution du marché immobilier en 2025, Duong Thuy Dung, PDG de CBRE Vietnam, a déclaré que les prix des logements ne diminueraient pas, mais qu'ils n'augmenteraient pas aussi rapidement que récemment. La hausse pourrait être de 5 à 8 % par rapport à 2024. Trouver un prix adapté à la capacité de paiement des ménages reste une question complexe, un défi majeur pour le marché, qui reste actuellement sans réponse.
Selon l'analyse de Mme Dung, l'indice des prix des appartements à Hanoï a augmenté de 64 % par rapport au deuxième trimestre 2019, soit le double de celui d'Hô-Chi-Minh-Ville. Le prix de vente moyen primaire approche les 60 millions de VND/m².
Partageant le même point de vue, le professeur associé, Dr Dinh Trong Thinh, expert économique , a déclaré que 2024 marquerait une forte hausse des prix dans le segment des appartements à Hanoï. Les prix des appartements sont passés d'une moyenne de 40 millions de VND/m² en 2022 à plus de 70 millions de VND/m² à la fin du troisième trimestre 2024. Il est à noter que le marché ne compte plus de projets à moins de 60 millions de VND/m² ; de nombreux projets de milieu de gamme affichent même des prix supérieurs à 100 millions de VND/m².
En période de forte activité, les prix de vente ont tendance à augmenter quotidiennement et hebdomadairement, mais la liquidité reste élevée. La demande refoulée de logements et d'investissement a été relâchée, de nombreuses mesures incitatives visant à restaurer la confiance des clients et des investisseurs dans le marché étant mises en place. L'essor de la demande, alors que l'offre reste rare, a fait grimper les prix.
Les experts affirment que, malgré le ralentissement de la hausse des prix des appartements à Hanoï, il sera difficile de réduire les prix de vente en 2025 en raison de la hausse du coût des terrains. En réalité, le marché de Hanoï suit le même scénario de croissance que celui de Hô-Chi-Minh-Ville. Au cours des deux à trois prochaines années, le marché immobilier se clarifiera et connaîtra des changements importants, notamment des fluctuations de prix et des ajustements de la demande, tant de la part des investisseurs que des acquéreurs. On prévoit qu'en 2025, l'offre principale à Hanoï se situera essentiellement dans les segments haut de gamme et de luxe, dont 36 % sont des biens de luxe.
D'un point de vue commercial, M. Ngo Huu Truong, directeur général adjoint de Hung Thinh Corporation, a déclaré que les prix de l'immobilier seront difficiles à baisser dans les années à venir. L'une des raisons est que le processus d'approbation des projets est souvent long, ce qui augmente les coûts d'investissement.
Concernant les prix de l'immobilier, le vice-président de l'Association immobilière vietnamienne, Nguyen Van Dinh, a également indiqué que d'ici fin 2025, les dispositions de la nouvelle loi n'ont pas été pleinement appliquées et continuent d'être exploitées à partir de l'ancienne. Par conséquent, les prix des terrains devraient se maintenir à un niveau raisonnable. Toutefois, en 2026-2027, si aucun ajustement approprié n'est effectué d'ici là, la pression sur les prix s'accentuera.
Selon M. Dinh, deux scénarios se présenteront pour le marché immobilier. Si la réglementation est bonne, le marché restera stable en 2026-2027. En revanche, sans ajustement technique adéquat, les prix de l'immobilier pourraient atteindre des niveaux plus élevés et déraisonnables. Le marché redeviendra alors difficile.
Le marché traverse actuellement ses moments les plus difficiles.
Le ministère de la Construction vient d'annoncer 10 faits marquants du secteur de la construction en 2024. Parmi eux, 2024 marque une étape importante de croissance en atteignant environ 7,8-8,2%, le plus élevé depuis 2020, dépassant l'objectif assigné par le gouvernement dans la résolution n° 01 (6,4-7,3%).
Il s'agit également du taux de croissance le plus élevé atteint par le secteur de la construction depuis 2020, moteur de la croissance globale du PIB de l'économie. Le taux d'urbanisation a atteint 44,3 %, dépassant l'objectif fixé par l'Assemblée nationale de 43,7 %. Le secteur de la construction a également atteint deux autres objectifs fixés par le gouvernement, notamment : le taux de collecte et de traitement des eaux usées de 18 % et la surface moyenne des logements à l'échelle nationale de 26,5 m² de surface au sol par personne.
Lors de son évaluation du marché immobilier l'année dernière, le ministère de la Construction a indiqué que de nombreuses solutions synchrones avaient été mises en œuvre pour lever les difficultés du marché. Le groupe de travail du Premier ministre chargé de lever les difficultés et les obstacles à la mise en œuvre des projets immobiliers a collaboré avec les collectivités locales et les entreprises immobilières pour recueillir les informations et les situations, et analyser chaque projet afin d'échanger, de guider et de trouver des solutions pour lever les difficultés et les obstacles à la mise en œuvre.
« Le marché immobilier a connu des changements positifs, surmontant la période la plus difficile pour gagner en élan vers la reprise et le développement », a souligné le ministère de la Construction.
Un autre point fort de l'année écoulée a été l'attention particulière accordée au développement du logement social. Le 24 mai, le Secrétariat a publié la Directive n° 34 sur le renforcement du leadership du Parti dans le développement du logement social dans le nouveau contexte.
Le ministère de la Construction soumet au gouvernement un projet de résolution sur les sources de financement préférentielles pour le développement du logement social. Il propose ainsi de mettre en œuvre un programme préférentiel de 100 000 milliards de VND pour les prêts au logement social sur capitaux obligataires, applicable pendant cinq ans. Ces efforts constitueront le fondement de l'accélération du développement du logement social à l'échelle nationale dans les années à venir.
Impact de la nouvelle liste des prix des terrains à Hanoi
Selon la liste des prix des terrains ajustée de Hanoi qui vient d'être publiée et qui entre en vigueur à partir du 20 décembre 2024, les prix des terrains dans certaines zones de Hanoi sont 2 à 6 fois plus élevés que la liste des prix des terrains publiée depuis 2019. En particulier, le prix des terrains le plus élevé appartient à certaines routes du district de Hoan Kiem lorsqu'il atteint près de 700 millions de VND/m2.
Certains avis affirment que l'application par Hanoi d'une nouvelle liste de prix des terrains pourrait entraîner une augmentation continue des prix de l'immobilier.
Un rapport du ministère de la Construction indique que si la grille tarifaire foncière de 2024 est appliquée, les coûts d'utilisation du sol des projets immobiliers augmenteront considérablement. En effet, les principaux coûts affectant les prix des logements et de l'immobilier comprennent : les indemnités de déblaiement des sites, les frais d'utilisation du sol, les coûts de construction des projets (logement, immobilier, taxes, frais annexes…).
En particulier, les coûts liés aux frais d’utilisation du sol représentent souvent une part importante du coût total d’un projet de logement, allant de 7 à 20 % pour les projets d’appartements de grande hauteur et de 25 à 50 % pour les projets de villas et de maisons de ville.
Selon le ministère de la Construction, l'application de la nouvelle liste de prix des terrains aura un effet en chaîne, déclenchant une augmentation de 15 à 20 % des prix de l'immobilier et des logements par rapport à avant.
M. Vu Cuong Quyet, directeur général de Dat Xanh Mien Bac, a déclaré que pour les entreprises, disposer d'une liste des prix fonciers faciliterait les étapes d'évaluation foncière afin de suivre au plus près les prix du marché. La liste des prix fonciers ajustés constitue une base importante pour les entreprises afin de déterminer les impôts fonciers.
Cependant, si l'impôt foncier est déterminé en fonction du prix du marché, la taxe de conversion d'utilisation des terres des entreprises sera plus élevée, ce qui entraînera un prix de vente de l'immobilier de sortie plus élevé pour les acheteurs.
Puis-je vendre un appartement payé en plusieurs fois selon la nouvelle réglementation ?
Acheter un appartement en plusieurs fois est une tendance courante : de nombreuses personnes préfèrent acquérir une maison sans avoir à débourser une somme importante immédiatement. Quelles sont donc les règles à respecter pour acheter un appartement en plusieurs fois ?
L'achat et la vente d'appartements par paiement échelonné sont réglementés par l'article 167 de la loi sur le logement de 2023 comme suit :
- Convenu par les parties et clairement indiqué dans le contrat d'achat de la maison.
- Pendant la période de paiement échelonné, l'acheteur de l'appartement est autorisé à utiliser et est responsable de l'entretien, sauf accord contraire ou pendant la période de garantie de l'appartement.
En particulier, l'article 167, clause 2, de la loi sur le logement de 2023 affirme : L'acheteur d'un logement qui paie en plusieurs fois ou en plusieurs versements ne peut effectuer des transactions d'achat, de vente, de don, d'échange, d'hypothèque ou d'apport de capital à ce logement avec une autre personne qu'après avoir entièrement payé le logement, à moins que les parties n'aient un autre accord.
Selon ce règlement, si l'acheteur d'un appartement qui paie en plusieurs fois veut le vendre à quelqu'un d'autre, il doit payer la totalité du prix d'achat de la maison au vendeur, à moins que les parties n'aient conclu un autre accord.
Ainsi, si l'on achète un appartement en payant en plusieurs fois avec l'investisseur ou en payant en plusieurs fois au vendeur, ce n'est qu'après avoir payé la totalité du prix d'achat de l'appartement que l'acheteur est autorisé à le vendre à une autre personne, à moins que les parties n'aient un autre accord.
De même, lors de l'hypothèque d'un prêt bancaire à tempérament, si vous souhaitez le vendre à quelqu'un d'autre, conformément à la clause 5 de l'article 321 du Code civil de 2015, le débiteur hypothécaire peut vendre l'appartement hypothéqué à la banque à quelqu'un d'autre si la banque est d'accord ou conformément aux dispositions de la loi.
En conséquence, si les parties conviennent ou si la banque accepte de vendre l'appartement en payant en plusieurs fois, les méthodes suivantes peuvent être utilisées :
- L'investisseur a signé le document de transfert du contrat de vente et d'achat d'appartement sans soumettre la demande à l'agence d'État pour un certificat.
- Les parties signent pour annuler l'ancien contrat d'achat à tempérament de l'appartement et le vendeur signera directement le contrat d'achat de l'appartement avec le nouvel acheteur (si l'ancien acheteur n'a pas transféré le Livre Rouge) ou établira un accord écrit sur la vente de l'appartement en plusieurs fois entre trois parties : l'ancien acheteur, le vendeur et le nouvel acheteur.
- Conclure un accord tripartite entre la banque, l'acheteur et le vendeur, selon lequel la banque s'engage à vendre l'appartement à un tiers moyennant paiement échelonné. Parallèlement, lever l'hypothèque sur le bien, signer à nouveau le contrat de vente et transférer le Red Book au nouvel acheteur.
Dans ce cas, les parties peuvent transférer l'obligation de prêt de la banque à une autre personne conformément aux dispositions de l'article 370 du Code civil de 2015.
Ainsi, l'acheteur peut vendre l'appartement en payant en plusieurs fois s'il y a consentement du vendeur selon l'analyse ci-dessus ou lorsque l'acompte a été payé en totalité ou selon l'accord des parties.
Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html
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