Que disent les avocats du litige autour du parking d'Artemis ?
À propos de la controverse survenue dans l'immeuble Artemis (n° 3, Le Trong Tan, district de Thanh Xuan, Hanoï ), Maître Tran Hai Duc, du cabinet Tran Hai Duc, Barreau de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que les litiges entre résidents et investisseurs concernant le stationnement en sous-sol des immeubles sont très fréquents, et pas seulement celui de l'immeuble Artemis. Selon cet avocat, pour distinguer clairement le bien du mal, il est nécessaire de déterminer à qui appartient le sous-sol et si les parties ont respecté les dispositions de la loi.
Après avoir étudié l'incident survenu dans l'immeuble Artemis, l'avocat Tran Hai Duc a analysé que pour déterminer si le parking appartient ou non à l'investisseur, il est nécessaire de se baser sur l'article 101 de la loi sur le logement de 2014.
En conséquence, l'article 101 de la loi sur le logement stipule que les places de stationnement pour vélos, véhicules pour personnes handicapées, deux-roues motorisés et trois-roues motorisés destinés aux propriétaires et aux utilisateurs d'immeubles d'habitation sont la propriété et l'usage communs des copropriétaires. Les places de stationnement pour voitures des propriétaires sont gérées par l'investisseur.
L'avocat Duc a également souligné que les articles 6 et 7 du règlement émis par la circulaire 02/2016/TT-BXD stipulent que la zone sous propriété privée et la zone sous propriété commune des propriétaires doivent être clairement indiquées dans le contrat de vente et d'achat d'appartement.
Par conséquent, pour déterminer la propriété du sous-sol dans un immeuble d’appartements, il faut déterminer dans le contrat de vente et d’achat de l’appartement si la propriété du sous-sol est la propriété privée de l’investisseur ou la propriété commune des propriétaires de l’appartement.
La tension entre les résidents et les investisseurs de l'immeuble Artemis au sujet du parking souterrain attire beaucoup d'attention.
Pour l'immeuble Artemis, le contrat de vente conclu entre les résidents et l'investisseur stipule clairement ce cas. Plus précisément, l'article 11 et la partie B de l'annexe 4 du contrat de vente précisent la superficie appartenant à l'investisseur, notamment : « La superficie des sous-sols B1, B2 et B3 (à l'exception des sous-sols aménagés par l'investisseur pour le stationnement des vélos, des véhicules pour personnes handicapées, des deux-roues motorisés et des trois-roues motorisés, le cas échéant) ».
« Par conséquent, sur la base de la réglementation susmentionnée, il est possible de déterminer que la propriété des sous-sols B2 et B3 appartient à l'investisseur (à l'exception de 400 m² destinés au stationnement des vélos, des véhicules pour personnes handicapées et des locaux techniques). L'investisseur est en droit de fixer les tarifs des services conformément aux dispositions de la loi, notamment la décision 44 relative aux tarifs des services de stationnement des vélos, des motos et des voitures à Hanoï », a déclaré l'avocat Tran Hai Duc.
Interrogé sur l'avis des résidents de l'immeuble Artemis, à savoir que l'investisseur applique des frais de stationnement qui dépassent le plafond conformément à la décision 44 et que l'investisseur agit mal par rapport aux instructions du document 2233 du 16 novembre 2023 du Comité populaire du district de Thanh Xuan (le taux de collecte actuel de l'investisseur est de 2 300 000 VND/véhicule/mois, le document demande à l'investisseur de se baser sur les instructions pour collecter un maximum de 1 800 000 VND/véhicule/mois), l'avocat a commenté : « J'ai fait référence au document 2233 du Comité populaire du district de Thanh Xuan envoyé à la société par actions MHL et j'ai affirmé qu'il s'agit d'un document d'orientation pour les investisseurs, et non d'un document juridique ».
Laissez le mécanisme du marché décider du prix des services.
L'avocat a également ajouté que la société MHL est une entreprise non étatique, une entreprise privée, soumise à la loi sur les entreprises de 2020, donc l'investisseur a le droit de faire des affaires dans ce domaine sans avoir à demander l'avis des propriétaires d'appartements ou des propriétaires d'autres zones.
L'avocat Duc a cité que le prix du service de stationnement automobile au parking Artemis peut atteindre le niveau maximum, dans le cas spécifique suivant : L'investisseur équipe un système de stationnement automobile intelligent qui répond aux critères de la sous-section 2.2.1, section I de l'annexe jointe à la décision 44, alors le prix du service de stationnement automobile sera déterminé par le prix du service de stationnement automobile avec jusqu'à 9 places sur les routes et les rues des districts à l'intérieur du Ring Road 1 et au-dessus du Ring Road 1, soit un maximum de 3 000 000 VND/voiture/mois.
Toutefois, si le parking Artemis n'est qu'un parking ordinaire, non équipé d'un système de stationnement intelligent, alors, sur la base de la sous-section 2.2.1, section I de l'annexe jointe à la décision 44 (au deuxième point), l'investisseur est autorisé à appliquer le prix mensuel du service de stationnement pour les voitures jusqu'à 9 places égal au prix du service de stationnement pour les voitures jusqu'à 9 places sur les routes et les rues des districts à l'intérieur et au-dessus du périphérique 2, soit un maximum de 2 300 000 VND/voiture/mois.
Dans le document n° 2233, le Comité populaire du district de Thanh Xuan a déterminé que le prix spécifique de l'emplacement correspondait aux routes et rues des districts situés à l'intérieur et au-dessus du périphérique 3 (Section I ; Tableau 2.2.1 ; numéro 5 du tableau), ce qui signifie que le prix maximal du stationnement est de 1 800 000 VND/voiture/mois. Dans le même temps, le Comité populaire du district de Thanh Xuan a demandé à la société MHL d'appliquer le prix du stationnement des véhicules au sous-sol du bâtiment Artemis conformément à ce règlement.
Comme mentionné précédemment, l'immeuble Artemis est un immeuble à usage mixte comprenant des appartements, des centres commerciaux et des bureaux. Par conséquent, les frais de stationnement appliqués à l'immeuble Artemis ne dépendront pas de son emplacement, mais seront appliqués aux rues et aux routes des quartiers situés à l'intérieur et au-dessus du périphérique 2, soit un maximum de 2 300 000 VND par voiture et par mois. Sans parler du système de stationnement intelligent mis en place par l'investisseur au sous-sol de l'immeuble Artemis. Par conséquent, la proposition du Comité populaire du district de Thanh Xuan présentée ci-dessus présente des signes de non-conformité avec les dispositions de la Décision 44 », a analysé l'avocat Duc.
En outre, l'avocat Duc a souligné que dans le contexte de l'augmentation du nombre de voitures et de la grave pénurie de places de stationnement, il est inévitable que les fournisseurs de services investissent dans la technologie pour améliorer la qualité du service, donc l'augmentation des prix des services est inévitable, tant que le prix ne dépasse pas le niveau maximum prescrit par l'État.
Ce n'est qu'à cette condition que nous créerons la motivation nécessaire pour développer et fournir des services de haute qualité aux utilisateurs. Lorsque des services de haute qualité sont fournis aux utilisateurs, ils doivent également payer un prix correspondant, et inversement. S'ils ne sont pas d'accord, ils peuvent trouver d'autres prestataires adaptés.
Document d'orientation du Comité populaire du district de Thanh Xuan pour la société MHL sur la détermination des prix de stationnement au sous-sol de l'immeuble.
Faisant référence à une série de controverses qui ont récemment éclaté au sujet des frais de stationnement dans les immeubles d'habitation, l'avocat Duc a déclaré : « Non seulement dans l'immeuble Artemis, mais dans de nombreux immeubles, les résidents croient à tort que les services de stationnement relèvent des services de gestion et d'exploitation de l'immeuble. Même les autorités locales ne sont pas claires à ce sujet. »
En réalité, la gestion administrative par l'État des activités de stationnement des véhicules relève du secteur des transports. Le Département des Transports, le Département des Finances et le Département du Travail, des Invalides de guerre et des Affaires sociales sont chargés de conseiller le Comité populaire de Hanoi pour la prise de la Décision 44. Si le gouvernement local est encore confus, il est nécessaire de demander conseil à l'autorité administrative compétente de l'État .
Interrogé sur la question du mécanisme du marché dans le cadre de l'augmentation des tarifs de stationnement dans les sous-sols d'appartements, l'architecte Tran Huy Anh, membre permanent de l'Association des architectes de Hanoi, a déclaré : « L'application des tarifs de stationnement doit être décidée par le mécanisme du marché. L'augmentation des tarifs des services et les bénéficiaires de ces services ont le droit de négocier entre eux, sur la base d'un niveau de collecte proportionnel à l'investissement, aux coûts et à la prestation de services. »
Concernant la question de savoir si l'investisseur d'Artemis facture des frais dépassant le plafond, M. Anh a expliqué que les prix, élevés ou bas, dépendent de l'accord entre le prestataire et l'utilisateur. Concernant le prix du stationnement dans l'immeuble Artemis, l'investisseur a certes effectué des calculs judicieux, mais surtout, il doit négocier avec les résidents. Si ces derniers ne sont pas d'accord avec les frais de l'investisseur, ils risquent de ne pas utiliser le service.
Selon M. Anh : « Il s’agit d’une transaction dans le cadre du mécanisme du marché. Le prix est déterminé par les lois de l’ économie de marché. Le demandeur du service a toujours le droit de choisir le fournisseur au prix qui convient à son budget. S’il n’a pas d’autre choix, c’est le propriétaire du bien qui fixe le prix. »
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