La détermination du gouvernement
Le Premier ministre vient de publier le document urgent n° 527/TB-VPCP, annonçant la conclusion du Premier ministre lors de la Conférence sur les solutions pour éliminer les difficultés de croissance du crédit pour la production et les entreprises, promouvoir la croissance et stabiliser la macroéconomie.
Il est à noter que, dans son annonce, le Premier ministre a demandé au ministère de la Construction d'accompagner les entreprises immobilières dans la restructuration de leurs segments et la réduction des prix des produits. Des solutions appropriées, opportunes et efficaces doivent être mises en place pour restructurer les segments destinés aux personnes ayant des besoins réels, aux logements sociaux, aux logements pour travailleurs et aux personnes à faibles revenus.
Les nombreux mouvements sur le marché témoignent de la détermination du gouvernement à éliminer les difficultés du marché immobilier.
Cette mesure continue de démontrer les efforts drastiques déployés par le gouvernement pour éliminer les difficultés qui empêchent le marché immobilier de se rétablir et de se développer de manière sûre, saine et durable.
Lors de la Conférence sur les solutions aux difficultés de croissance du crédit pour la production et les entreprises, favorisant la croissance et la stabilité macroéconomique, qui s'est tenue le 7 décembre au matin, le Premier ministre Pham Minh Chinh a déclaré que les banques et les entreprises font partie d'un écosystème économique. Seul le développement économique permet aux banques et aux entreprises de se développer, et inversement, seul le développement des banques et des entreprises permet au pays de se développer. Chaque individu et chaque entité doivent partager leurs responsabilités et contribuer à surmonter les difficultés afin que le pays puisse surmonter les difficultés et assurer un développement commun.
Soulever la question des entreprises immobilières se plaignant de difficultés d'accès au financement. Or, ces dernières années, les prix de l'immobilier ont globalement augmenté. Si des difficultés persistent, mais que les entreprises souhaitent maintenir le prix de vente au même niveau et exigent toujours un « aller simple », existe-t-il une responsabilité commune ?
Selon le Premier ministre, en temps normal, il faut des politiques normales, et en temps anormal, il faut des politiques anormales. En temps difficile, il faut des politiques fondées sur l'esprit d'« harmonisation des bénéfices et de partage des risques » pour être appropriées, justes et favoriser le développement.
Pourquoi le prix de vente augmente-t-il ?
Ces derniers temps, le marché immobilier a été difficile, mais les prix de l'immobilier restent « ancrés » à un niveau élevé. Les données de recherche de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent que les prix de l'immobilier ont été multipliés par dix au cours de la dernière décennie. Rien qu'en 2021, le prix moyen d'une maison a connu une croissance à deux chiffres.
Le marché immobilier est difficile mais les prix de l'immobilier sont toujours « ancrés » à un niveau élevé, même le segment des appartements dans les grandes villes maintient toujours une tendance à la hausse (photo d'illustration).
VARS prévoit qu'en 2024, le prix de vente des appartements principaux continuera d'augmenter en moyenne d'environ 3 à 8 %. L'offre à court terme n'étant pas résorbée, la rareté de l'offre neuve rend le marché peu compétitif. Les entreprises proposant des projets d'appartements à la vente sont donc les plus performantes. S'ils ne rencontrent pas de difficultés de trésorerie, les investisseurs maintiendront les prix élevés afin de maximiser leurs profits. Parallèlement, l'amélioration constante des infrastructures continuera de faire grimper les prix.
Les prix des appartements sont élevés, non seulement parce que les investisseurs cherchent à maintenir des prix élevés, mais aussi parce que les coûts d'investissement et de construction augmentent en raison de la hausse des prix des matières premières, de la main-d'œuvre et des coûts d'accès au financement. De plus, le coût de création de fonds fonciers est trop élevé, sans compter les nombreux coûts « non identifiés » liés à l'investissement initial, à la construction et au développement du projet, ce qui complique la tentative de baisse des prix pour les investisseurs.
Les faibles taux d’intérêt et l’inflation record du passé ont également contribué à la forte hausse des prix de l’immobilier, mais le cœur du problème est la pénurie d’offre.
L'offre est de plus en plus rare
En conséquence, le nombre de nouveaux projets de logements commerciaux agréés est très faible et affiche une tendance à la baisse, notamment dans les segments abordable et milieu de gamme. Plus précisément, selon les données du ministère de la Construction sur le marché du logement et de l'immobilier, en 2022, le pays comptait 126 nouveaux projets agréés, soit seulement 52,7 % par rapport à 2021 et 17 % par rapport à 2020.
Il est à noter qu'il n'y a pas de futurs projets de logements dans le segment abordable (prix inférieur à 25 millions de VND/m2) éligibles à la mobilisation de capitaux et aux transactions de logements en 2021 et 2022. La proportion d'appartements de milieu de gamme (25 à 50 millions de VND/m2) éligibles à la mobilisation de capitaux et aux transactions de logements a également diminué continuellement de deux chiffres depuis 2020.
Les données de recherche du VARS montrent également que le nombre d'appartements abordables et de milieu de gamme à vendre est en baisse continue depuis 2019. Plus précisément, le nombre total d'appartements abordables à vendre en 2022 n'est que de 10 % par rapport à 2019.
La part de l'offre d'appartements abordables dans l'offre totale d'appartements à vendre a également diminué de manière continue, passant de 30 % en 2019 à 7 % en 2022. Au cours de la période 2019-2022, la part des appartements de milieu de gamme a également diminué pour atteindre respectivement 54 %, 46 %, 34 %, 27 %.
Comment restructurer les segments et réduire les coûts des produits ?
Selon VARS, pour restructurer les segments et réduire les coûts des produits, il est nécessaire d'avoir des « efforts conjoints », d'unifier les points de vue, les méthodes de mise en œuvre et la coordination de nombreux sujets et composants, depuis les agences de gestion de l'État jusqu'aux entreprises et aux banques.
Du côté de l'agence de gestion de l'État, il est tout d'abord nécessaire d'étudier un plan visant à simplifier les procédures administratives d'investissement et de construction. Il est également nécessaire d'envisager des mesures visant à aider les entreprises à calculer les frais d'utilisation du sol et de déblaiement des sites. Actuellement, ces deux postes représentent une part importante des dépenses des investisseurs et influent directement sur le prix de l'immobilier.
Parallèlement, il est nécessaire de prendre des mesures strictes pour lutter contre tous les actes qui « compliquent » les investissements et le développement de projets des entreprises. Il faut éviter les « coûts annexes », qui s'ajoutent de manière invisible au coût du produit.
La Banque d'État doit étudier et développer un programme de crédit à taux préférentiels, spécifiquement destiné aux entreprises qui investissent dans le logement abordable et à la construction de logements sociaux, ainsi qu'aux acquéreurs. Des mécanismes et des politiques spécifiques et clairs doivent être mis en place pour soutenir les investisseurs souhaitant restructurer des projets de logements haut de gamme vers des logements sociaux.
Pour les entreprises immobilières, il est nécessaire d'examiner proactivement leur portefeuille de projets d'investissement. Vendre tout ou partie des projets qui ne sont pas adaptés aux ressources actuelles. Restructurer proactivement la dette et planifier les flux de trésorerie. Concentrer les capitaux sur des projets juridiquement garantis, assortis de plans de prêt viables, réalisables par anticipation et faciles à liquider.
Réduisez vos prévisions de bénéfices, voire acceptez de vendre à perte, en utilisant les bénéfices des années précédentes pour maintenir vos activités. Pour les nouveaux projets en phase de recherche, privilégiez proactivement le segment de prix abordable afin de garantir une capacité d'absorption lors du lancement des produits sur le marché.
En outre, les entreprises immobilières doivent continuellement innover, rechercher et appliquer les avancées technologiques pour améliorer la capacité de gestion, contrôler les risques et réduire les coûts.
N. Giang
Source
Comment (0)