Les experts « regardent droit et parlent honnêtement » sur la situation immobilière en 2024

Le logement social a besoin de l'aide de l'État

PV : 2023 est une année marquée par de nombreuses difficultés et défis pour l’ économie vietnamienne en général et pour le secteur immobilier en particulier. Le gouvernement a mis en place de nombreuses politiques pour soutenir le marché. Comment évaluez-vous le soutien apporté récemment par ces politiques au marché immobilier ?

M. Nguyen Van Duc : Ces derniers temps, les politiques gouvernementales ont toutes eu un impact positif sur le marché immobilier. Cependant, elles n'ont eu pour but que de rassurer les esprits, sans intervenir réellement, directement et en profondeur, au détriment des acteurs du marché immobilier.

Immobilier - Les experts « regardent droit et parlent honnêtement » de la situation immobilière en 2024 — Expert immobilier Nguyen Van Duc.

Cependant, à mon avis, le « malaise » du marché immobilier ne réside pas dans les politiques, mais dans les entreprises elles-mêmes (investissements sectoriels ou ciblés erronés, entreprises qui « repoussent leurs poules mouillées » - PV). Lorsque les investissements sont inadéquats, les entreprises empruntent massivement auprès des banques, sans pouvoir résoudre le problème… alors aucune politique ne peut les « sauver ». De plus, les politiques ou les lois ont un certain délai d'application, de sorte qu'elles ne peuvent pas être appliquées du jour au lendemain.

PV : De nombreux avis affirment que la loi sur le logement (modifiée) a supprimé le goulot d'étranglement du logement social. Qu'en pensez-vous ?

M. Nguyen Van Duc : Le logement social a pour objectif d'aider les pauvres à se loger. C'est une bonne politique, mais l'important est la manière dont elle est mise en œuvre.

Les nouvelles dispositions de la loi sur le logement (modifiée) sont plus ouvertes et offrent aux plus démunis des conditions d'accès au logement social. Cependant, à mon avis, le logement social a besoin de l'intervention de l'État plutôt que de dépendre des entreprises.

En réalité, de nombreuses entreprises, dont la nôtre, ont investi dans le logement social, mais au bout d'un certain temps, elles n'ont pas pu survivre. À l'époque, la construction de logements sociaux était soumise à des procédures administratives, à la hausse des prix, aux taux d'intérêt bancaires et à de longs délais de construction, ce qui a entraîné des pertes doubles pour les entreprises. Par conséquent, très peu d'entreprises investissent aujourd'hui dans le logement social.

Nous nous sommes fixés comme objectif de construire un million de logements sociaux d'ici 2030, mais nous ne disposons ni des capitaux ni des mécanismes nécessaires pour y parvenir. À mon avis, il nous sera difficile d'atteindre l'objectif fixé.

À mon avis, nous devrions développer le logement locatif et adopter des décrets et des normes pour ce secteur. Le logement locatif n'exige pas une qualité aussi élevée que le logement commercial, afin de faciliter l'accès des personnes défavorisées à un logement abordable.

L’immobilier échappera-t-il au marasme ?

PV : De nombreux avis indiquent que le marché immobilier bénéficie de nombreux facteurs positifs et dispose actuellement de suffisamment d'informations fiables pour entamer un nouveau cycle. Quel est votre avis sur la situation immobilière en 2024 ?

M. Nguyen Van Duc : Le marché immobilier connaît une détérioration depuis 2022, qui perdurera jusqu'en 2023, et beaucoup de gens pensent qu'il reprendra d'ici la fin de 2023. Cependant, l'année a été morose pour le marché, comme en témoignent les nombreuses faillites de personnes, d'entreprises et de comptes bloqués...

À mon avis, 2023 sera une année « sombre » pour le marché immobilier. Cette situation difficile pousse les acteurs du secteur immobilier à solliciter sans cesse des « secours » auprès des autorités pour éviter le gel et l'effondrement du marché.

Immobilier - Les experts « regardent droit et parlent honnêtement » de la situation immobilière en 2024 (Image 2). — Les experts affirment que le marché immobilier continuera d’être morose en 2024.

Ces dernières années, en raison de l'impact de la Covid-19, de nombreuses personnes ont été « anxieuses », allant jusqu'à devoir dépenser leurs économies pour subvenir à leurs besoins. Elles n'ont ni économies ni argent pour acheter une maison.

Nous devons également admettre que, tant que les gens peineront à gérer leur quotidien, le marché immobilier restera morose et il sera difficile de retrouver une certaine vitalité. Par conséquent, de mon point de vue, en 2024, le marché immobilier ne connaîtra pas la prospérité attendue. Je dois dire franchement qu'il restera morose.

PV : Pourquoi donnez-vous votre point de vue selon lequel le marché immobilier n’a pas échappé à la situation morose ?

M. Nguyen Van Duc : Depuis de nombreuses années, les acteurs de l'immobilier se concentrent sur les produits haut de gamme. Ils construisent des villas, des maisons de ville, des complexes hôteliers, etc., à des prix exorbitants, dont les prix augmentent de plusieurs dizaines de milliards de dongs en peu de temps. Ils fabriquent des biens pour les riches, que seuls les magnats peuvent se permettre, sans se soucier des produits destinés aux personnes à faibles revenus.

Cette réalité ne se limite pas à Hô-Chi-Minh-Ville et à Hanoï , mais s'étend à de nombreuses autres localités. Les projets d'ouverture massive ne profitent ni à la communauté ni à la société, mais visent à préserver leur propre bien-être. Les promoteurs immobiliers développent massivement des villas, des complexes hôteliers, des maisons de ville, etc., dans l'espoir de réaliser des profits. Or, ces projets sont de grande envergure et nécessitent des prêts bancaires et des émissions obligataires massives.

Cependant, dans un contexte économique difficile, les entreprises sont en danger, car l'efficacité de l'exploitation de ce segment est faible. De nombreux locaux sont même construits puis laissés vacants, loués pour 0 VND en un ou deux ans. Le manque de liquidités, les taux d'intérêt élevés et la forte pression sur les échéances pèsent sur les entreprises. Au sens figuré, le marché immobilier haut de gamme est au point mort : de nombreux projets ont échoué et les investisseurs ne peuvent pas récupérer leur investissement. Dans le contexte actuel, on constate que l'immobilier a traversé une période difficile, mais que de nombreux nuages noirs persistent.

De plus, l'État va bientôt recenser les maisons et taxer les propriétaires de résidences secondaires – un coup fatal pour les spéculateurs et les blanchisseurs d'argent immobilier. Par conséquent, ceux qui « détiennent » des biens immobiliers seront contraints de les vendre et de fuir.

De plus, l'État a récemment resserré le crédit, ce qui a mis les entreprises en difficulté. Cependant, à mon avis, cette politique est tout à fait judicieuse. Je prends l'exemple de Van Thinh Phat : des centaines d'entreprises ont emprunté des capitaux, ce qui a eu de nombreuses conséquences. Un tel resserrement des émissions d'obligations et du crédit bancaire est nécessaire.

En 2024, la maturité des banques représente également un fardeau pour les entreprises. De nombreuses sociétés immobilières devront faire fructifier leurs emprunts bancaires et obligataires, faute de liquidités suffisantes. À ma connaissance, certaines entreprises ne parviennent pas à collecter un seul dong. Elles investissent massivement dans le haut de gamme, mais qui dépense encore pour acheter des biens ? Nombre d'entre elles « prolongent leur durée de vie » en conseillant aux clients de prolonger leurs opérations d'un à deux ans ou de se tourner vers des produits invendus. Toutes ces réalités ont en partie reflété la situation du marché immobilier.

PV : Cela dit, le marché immobilier restera confronté à de nombreux défis en 2024. Les entreprises immobilières ont-elles besoin d’être « sauvées », Monsieur ?

M. Nguyen Van Duc : En fait, récemment, de nombreuses entreprises ont opéré de manière spéculative et opportuniste, perturbant le marché. Elles vendent des produits spéculatifs et inefficaces, et si nous les « sauvons », ce sera injuste pour les autres secteurs.

Pourquoi devrions-nous « sauver » les sociétés immobilières dont les activités sont spéculatives et qui n'apportent aucun bénéfice à la collectivité ? À mon avis, les entreprises performantes, qui ont de bons projets et qui visent à développer des logements pour les personnes à faibles revenus devraient être sauvées. Les entreprises qui ne fonctionnent pas correctement devraient être laissées à la discrétion du marché.

PV : Merci pour l’interview !

Ngan Giang

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