Les appartements à Hanoi sont moins rares, mais pourquoi leurs prix demandés sont-ils toujours très élevés ?

(Dan Tri) - Selon les experts, le coût actuel des impôts fonciers, de la construction, des investissements, etc., augmente, ce qui rend difficile la baisse des prix des appartements. Parallèlement, les investisseurs s'attendent à des profits plus élevés, en raison des coûts d'investissement élevés.

Les prix des appartements continuent d'augmenter

Selon les données d'une étude de marché, rien qu'au cours des neuf derniers mois, l'offre totale d'appartements neufs à Hanoï a dépassé les 19 000 unités, dépassant ainsi l'offre totale de l'année 2023. Grâce à cette offre abondante, cette année pourrait mettre fin au cycle de pénurie de logements à Hanoï qui dure depuis quatre ans. On estime que l'offre nationale atteindra près de 30 000 appartements cette année.

Malgré l'augmentation de l'offre d'appartements, les prix de vente à Hanoï continuent d'enregistrer une tendance à la hausse, tant sur le marché primaire que secondaire. Sur le marché primaire, le prix de vente moyen a atteint 64 millions de VND/m² (hors TVA et frais d'entretien), soit 3 % de moins qu'à Hô-Chi-Minh-Ville.

Sur le marché secondaire, le prix de vente moyen a continué d'augmenter par rapport au trimestre précédent, atteignant 46 millions de VND/m² (hors TVA et frais d'entretien), en hausse de 5,5 % en glissement trimestriel et de près de 26 % en glissement annuel. Cette hausse des prix de vente secondaires ne montre aucun signe d'essoufflement et se situe actuellement à seulement 2 millions de VND/m² environ du prix des appartements secondaires à Hô-Chi-Minh-Ville.

De nombreux appartements ont vu leur prix de vente augmenter de plusieurs centaines de millions de dongs après seulement un mois (Illustration : Duong Tam).

Selon une enquête menée par les journalistes de Dan Tri , au cours du mois dernier, les prix des appartements à Hanoi ont continué d'augmenter et ne montrent aucun signe de ralentissement.

Plus précisément, une maison de 64 m² avec deux chambres, située dans le projet Vinhomes Smart City, a été mise en vente mi-septembre à environ 4,2 milliards de VND. À ce jour, cette même maison est proposée à la vente à des prix allant de 4,5 à 4,7 milliards de VND.

Dans le projet Thang Long Number One, un appartement de 87 m² avec deux chambres était en vente fin septembre pour 5,7 milliards de VND. Cependant, son prix a été augmenté à 6 milliards de VND.

Ayant besoin d'acheter une maison, M. Nguyen Van Ngu (de Nam Dinh ) a déclaré que depuis trois mois, sa famille visite de nombreux appartements dans les districts de Nam Tu Liem et Ha Dong. Avec un budget d'environ 3 milliards de VND, M. Ngu prévoit d'acheter un appartement d'environ 65 à 70 m², conçu avec deux chambres.

« Plus je regarde, plus le prix proposé par le propriétaire augmente. Par exemple, une maison de 68 mètres carrés à My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoï) était mise en vente en août pour environ 3,3 milliards de VND. Le propriétaire propose la même maison à 3,7 milliards de VND », a-t-il déclaré.

Pourquoi est-il difficile de faire baisser les prix des appartements ?

L'expert immobilier Tran Quang Trung a déclaré que de nombreuses personnes attendent encore une baisse des prix des appartements, mais que cette attente semble impossible. En effet, tous les facteurs de production des entreprises de développement de projets, tels que les coûts de la taxe foncière selon la nouvelle grille tarifaire, les coûts de construction et les investissements dans la conception des produits, augmentent considérablement.

Dans un contexte de raréfaction des fonds fonciers, pour posséder un bel emplacement, notamment en centre-ville, les entreprises doivent investir massivement. Lorsque les prix du foncier sont élevés, les investisseurs qui créent un produit populaire perdent inévitablement de l'argent. Face à de beaux emplacements, les promoteurs doivent concevoir des produits dignes de cet emplacement, et il n'existe donc pas de prix bon marché.

Un projet d'appartements à Hanoi (Photo : Duong Tam).

Mme Nguyen Hoai An, directrice principale de CBRE Vietnam, a déclaré que la plupart des nouveaux projets lancés se situent dans des zones urbaines existantes où les prix sont élevés. De plus, ces prix de vente élevés s'expliquent en partie par une forte demande d'investissement, et les flux de trésorerie continuent d'affluer vers des produits répondant aux besoins réels en matière de logement dans le centre-ville. Par conséquent, la liquidité du marché reste positive.

Lors du lancement de nouveaux produits, les investisseurs calculent soigneusement la corrélation entre le prix de vente et la zone. Il est donc peu probable que les nouveaux bâtiments affichent des prix inférieurs à ceux de la phase précédente ou des projets environnants. Ceci vise à garantir la rentabilité attendue de l'investisseur dans un contexte de hausse des coûts des matériaux.

Selon le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), l'offre d'appartements à Hanoï a augmenté ces derniers temps, mais elle ne répond toujours pas aux besoins de la population. De plus, la plupart des nouveaux logements sont construits selon des normes élevées, avec des coûts d'investissement et de foncier élevés.

Compte tenu des coûts d'investissement élevés actuels, les investisseurs s'attendent également à des profits plus élevés qu'auparavant. Par conséquent, le niveau des prix des appartements en première ligne est très difficile à baisser. Le prix élevé des appartements sur le marché primaire a entraîné une hausse soudaine des prix sur le marché secondaire.

Expliquant la raison pour laquelle l'offre immobilière a augmenté mais les prix n'ont pas diminué, lors d'une récente conférence de presse du ministère de la Construction , M. Vuong Duy Dung - directeur adjoint du département de la gestion du logement et du marché immobilier (ministère de la Construction) - a déclaré que l'offre immobilière n'est qu'une des raisons de l'augmentation des prix de l'immobilier dans certaines zones et localités ces derniers temps.

Selon lui, la hausse des prix de l'immobilier est en partie due aux récentes fluctuations des coûts fonciers, ainsi qu'à l'impact de l'application de nouvelles méthodes de calcul et de nouveaux barèmes de prix. De plus, de nombreux investisseurs se regroupent pour participer aux enchères, payant des prix fonciers bien supérieurs au prix de départ, puis abandonnant parfois leurs dépôts après avoir remporté l'enchère, dans le but d'établir un prix virtuel dans la zone et de réaliser un profit.

« L'adjudication des droits d'utilisation des terres, dont l'enchère gagnante est plusieurs fois supérieure au prix de départ, aura pour effet d'augmenter les prix des terrains, de l'immobilier et des logements dans les zones avoisinantes. Parallèlement, cela augmentera le coût de mise en œuvre des projets de logement, ce qui entraînera des difficultés pour les entreprises, réduira l'offre et impactera négativement le marché immobilier », a-t-il déclaré.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm