Nécessité d'harmoniser les intérêts de toutes les parties

Les investisseurs ont du mal à « supporter » les coûts et à payer les intérêts sur les prêts

Nguoi Dua Tin (NDT) : Actuellement, alors que des millions de personnes à faibles et moyens revenus aspirent à devenir propriétaires, l'offre de logements abordables et sociaux est quasiment épuisée. Quelle est, selon vous, la cause de cette situation ?

M. Vo Hong Thang - Directeur des services de conseil et du développement de projets, DKRA Group : Le problème du manque d'offre de logements abordables et de logements sociaux pour répondre aux besoins des personnes à faibles et moyens revenus se pose et dure depuis de nombreuses années.

De nombreux facteurs affectent ce segment, mais deux facteurs principaux affectent directement l’offre de ce segment.

Premièrement, les coûts des intrants sont élevés. Bien que les prix de l'immobilier aient montré des signes de baisse au cours des deux dernières années, force est de constater que le précédent cycle de développement immobilier, d'environ 2014 à 2020, a maintenu les prix de l'immobilier à un niveau élevé.

Cela entraîne des coûts d'investissement et de construction extrêmement élevés pour les investisseurs immobiliers. L'augmentation vertigineuse des achats de terrains, de matières premières, de main-d'œuvre, etc., rend très difficile la réduction du prix des biens immobiliers finis.

M. Vo Hong Thang - Directeur des services de conseil et du développement de projets, DKRA Group.

Deuxièmement, le statut juridique des projets immobiliers est long et complexe. Dès l'obtention du droit de propriété foncière, les investisseurs doivent également déposer des demandes d'autorisation auprès des différents paliers de gouvernement, sans parler des indemnisations et du déblaiement du site… ce qui fait que la formalisation juridique d'un projet peut prendre de nombreuses années.

En particulier pour des secteurs spécifiques comme l'immobilier, la plupart d'entre eux ont recours à un fort effet de levier financier et empruntent massivement auprès des banques et des organismes obligataires. Même si le projet est retardé en raison de procédures juridiques incomplètes, l'entreprise doit encore supporter des intérêts importants sur le prêt. Tous ces frais seront inclus dans le prix du produit une fois le projet terminé.

Il est donc très difficile pour les entreprises de baisser les prix des produits à un niveau bas ou de répondre au concept d’« abordabilité » souhaité par la majorité des gens, surtout dans le contexte actuel où les coûts sont déjà très élevés.

Investisseur : Cela montre que les investisseurs immobiliers sont confrontés à un véritable casse-tête face à la problématique des coûts. Pourriez-vous nous expliquer plus clairement certains des coûts que doivent supporter les agences immobilières ? Comment cela affecte-t-il la baisse des prix de l’immobilier ?

M. Vo Hong Thang : Les coûts des intrants tels que les frais d'utilisation des terres, les indemnités de déblaiement des sites, les intérêts des prêts bancaires, les coûts de main-d'œuvre, les achats de matériaux de construction... ont tous augmenté fortement, voire plusieurs fois ces derniers temps.

Un projet, depuis le moment de la politique de construction jusqu'à l'achèvement légal comme prévu, ne prend en moyenne que 3 ans environ, mais en réalité, les entreprises qui souhaitent construire officiellement peuvent passer jusqu'à dix ans en paperasse, gaspillant ainsi des ressources.

Pour posséder des terres, les entreprises doivent payer une série d’indemnisations et de frais de déblaiement du site en recevant des transferts de droits d’utilisation des terres, en payant des frais d’utilisation des terres, des loyers fonciers et des frais de protection des terres rizicoles à l’État.

Ensuite, les coûts de construction (main-d'œuvre, matériaux, etc.) augmentent avec le temps. Pour les projets d'appartements, les coûts de construction représentent environ 50 %, pour les maisons de ville environ 30 % et pour les villas 20 %.

Sans parler du fardeau financier que représentent pour les entreprises le remboursement du capital et des intérêts des prêts. Plus le projet est long à réaliser, plus ce coût financier est élevé. Enfin, ce coût est inclus dans le prix de vente que les clients doivent payer lors de l'achat d'une maison.

Il est impossible pour les entreprises d’accepter des pertes simplement pour commercialiser leurs produits.

Dans le contexte d'un marché immobilier morose au cours des deux dernières années, de nombreux investisseurs ont tenté d'offrir des incitations attractives aux acheteurs de maisons et d'allonger les délais de paiement pour stimuler la demande.

En réalité, cette politique nuit aux profits des investisseurs, mais ceux-ci l'acceptent néanmoins pour tenter de créer des liquidités. Maintenant que le coût est trop élevé, les entreprises ne peuvent que baisser le prix de leurs produits afin d'harmoniser les intérêts des acheteurs et des vendeurs à un niveau modéré.

Il est très difficile de contraindre les entreprises immobilières à baisser les prix de l'immobilier à un niveau « abordable », car elles doivent réaliser des bénéfices. Il est impossible d'attendre d'elles qu'elles acceptent des pertes simplement pour vendre leurs produits.

Par le passé, de nombreux investisseurs espéraient réaliser des profits pouvant atteindre plusieurs dizaines de pour cent avant d'entreprendre quoi que ce soit. Aujourd'hui, ils sont déterminés à atteindre le seuil de rentabilité, voire à perdre de l'argent dès les premières étapes. L'objectif principal des investisseurs est aujourd'hui de vendre au prix le plus bas possible et de générer des liquidités au plus vite, ce qui constitue la meilleure option pour les clients souhaitant acquérir un bien immobilier.

Les attentes d'une augmentation de l'offre de logements grâce aux politiques

Investisseur : La réalité montre que même dans le contexte général morose du marché immobilier en 2023, le segment du logement abordable reçoit toujours une attention particulière de la part des clients et les projets de ce segment ont toujours un volume de transactions stable.

Cependant, les investisseurs semblent s’intéresser au développement de maisons de ville de luxe et d’appartements haut de gamme… Pourquoi pensez-vous que ce paradoxe est apparu ?

M. Vo Hong Thang : L'impasse juridique qui s'est produite simultanément dans des milliers de projets à travers le pays a eu pour conséquence que très peu de projets ont pu être lancés ces dernières années, uniquement dans certains segments.

En raison du petit nombre de projets à prix raisonnables, la vitesse de vente sera certainement très rapide, et les transactions animées nous font facilement penser à tort que seuls les projets à faible coût intéressent les gens.

Cependant, il faut également tenir compte du fait que, pour les projets situés dans des zones à forte demande comme Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville, le nombre d'appartements à moins de 50 millions de VND/m² est quasi inexistant. Ces projets coûtent tous entre 70 et 80 millions de VND/m², voire 100 millions de VND/m², ce qui est également connu sous le nom d'immobilier de luxe.

Tous les projets mentionnés ci-dessus bénéficient d'emplacements privilégiés, ce qui rend très difficile pour les investisseurs de baisser les prix. De plus, ces derniers temps, le nombre de projets de luxe éligibles au lancement est très faible, ce qui freine le volume de transactions dans ce segment.

Il est donc impossible de se fier au nombre de transactions sur le marché pour affirmer que le segment de l’immobilier de luxe est moins intéressé que le segment du logement abordable ou social.

Si les coûts sont réduits, les prix de l’immobilier chuteront immédiatement.

De plus, pour certains investisseurs, de nombreuses entreprises se sont positionnées dès le début pour développer le segment des maisons de ville et des maisons de grande valeur et ont une stratégie à long terme pour développer ce segment, donc même si elles veulent vraiment développer davantage de segments de moindre valeur pour répondre à la demande du marché, elles doivent toujours accepter de poursuivre l'orientation initiale.

Parallèlement à cela, certains projets ont été mis en œuvre sans être terminés, avec des investissements en capital très élevés, ce qui rend difficile pour les investisseurs de se tourner facilement vers d’autres segments de l’immobilier.

Investisseur : Selon vous, quelles solutions faut-il mettre en œuvre pour résoudre le problème du manque de logements abordables ? La loi foncière révisée a été adoptée et sera appliquée concrètement. Quel impact cela aura-t-il sur l’offre immobilière ?

M. Vo Hong Thang : Sur la base des principales politiques de l'État, nous pouvons nous attendre à ce que dans les 3 à 5 prochaines années, l'offre de logements sociaux et de logements abordables augmente considérablement, compensant ainsi la pénurie de logements dont la majorité de la population a besoin ces derniers temps.

Pour ce faire, le rôle de l’État reste le plus important, ayant pour tâche essentielle d’opérer et d’orienter le développement du marché à travers des politiques, des institutions et des stratégies...

L'essentiel est de résoudre tous les aspects juridiques du projet, en réduisant les délais administratifs afin que les entreprises puissent rapidement lancer les travaux. En particulier, les lois récemment modifiées et complétées auront certainement un impact positif immédiat sur l'offre sur le marché après leur mise en œuvre officielle.

Deuxièmement, il est nécessaire de revoir les coûts d’utilisation des terres et de mettre en place davantage de programmes de soutien fiscal pour les entreprises qui développent des logements abordables et des logements sociaux.

Troisièmement, le Vietnam devrait envisager de créer des fonds supplémentaires de développement de logements pour les nouveaux propriétaires, comme à Singapour.

Et enfin, dans notre pays, nous devrions créer davantage de fonds fonciers propres et les mettre aux enchères afin que les entreprises puissent accéder facilement à la terre.

Pour les entreprises, la nature du marché reste le même : l'offre et la demande. Si le coût des intrants augmente, le prix de vente augmentera, et inversement. Si les coûts diminuent, le prix des biens immobiliers finis diminuera également. Pour maîtriser ces coûts, l'État joue toujours un rôle important dans la décision de la hausse ou de la baisse du marché immobilier .

Source : https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html