Interdiction de la manipulation du marché immobilier

Proposition de transactions immobilières à réaliser par l'intermédiaire des banques

Le délégué Trinh Lam Sinh (délégation d'An Giang ) a proposé que le projet de loi ajoute des dispositions interdisant les actes de manipulation et de perturbation du marché immobilier, et définisse clairement les signes de manipulation et de perturbation du marché immobilier. « Par le passé, les actes de manipulation ont provoqué une instabilité sur le marché immobilier et affecté le développement socio-économique du pays », a déclaré M. Sinh.

De nombreux députés ont la même proposition. Trinh Xuan An, membre spécialisé de la Commission de la défense et de la sécurité nationales (Délégué de Dong Nai ), a proposé d'inclure la manipulation du marché immobilier dans la liste des actes interdits, tout en clarifiant la manipulation et la fixation des prix de l'immobilier. « Personnellement, je pense que la manipulation immobilière n'est pas moins dangereuse que la manipulation boursière, telle que prévue par le Code pénal. Actuellement, la manipulation du marché immobilier se fait de manière sophistiquée, ce qui conduit à une bulle spéculative. Les prix de l'immobilier sont exorbitants par rapport à la réalité et doivent être interdits par la loi, avec des réglementations spécifiques pour les éliminer », a suggéré M. An.

Selon M. An, la manipulation du marché immobilier ne consiste pas seulement à fixer des prix élevés lors des enchères, puis à annuler les dépôts dans le but de faire grimper les prix et de réaliser des profits, mais aussi à utiliser un projet pour « stimuler » les prix d'autres projets, créant ainsi un niveau de prix très élevé. « Je pense que si cette situation n'est pas gérée avec rigueur, elle créera une bulle spéculative et entraînera de graves incidents », a souligné M. An.

Le vice-président de la Commission judiciaire de l'Assemblée nationale, Nguyen Manh Cuong (délégation de Quang Binh ), a exprimé son inquiétude quant à la disposition du projet de loi : « L'État a pour politique de faciliter les paiements non monétaires pour les organisations et les particuliers dans les transactions immobilières. » Selon M. Cuong, les paiements non monétaires constituent une solution très importante pour prévenir et combattre la corruption et la négativité. Il a donc suggéré que pour les transactions importantes telles que les transactions immobilières, l'État devrait s'orienter vers l'exigence de paiements non monétaires au lieu de simplement les faciliter. »

Délégué Trinh Xuan An (délégation de Dong Nai)

Le délégué Trinh Xuan An a exprimé son accord avec la réglementation relative aux paiements dans les transactions immobilières, selon laquelle les investisseurs et les entreprises immobilières doivent recevoir l'argent de leurs clients via des comptes bancaires au Vietnam. « Je pense que toutes les transactions immobilières doivent être réglées par l'intermédiaire des banques, et pas seulement par les investisseurs et les entreprises. Nous avons franchi une étape importante dans la mise en œuvre des paiements sans espèces ; je suggère que nous révolutionnions encore davantage », a proposé M. An.

Toutes les transactions immobilières doivent être réglées par l'intermédiaire des banques, et pas seulement par les investisseurs et les entreprises. Nous avons franchi une étape importante vers les paiements sans espèces ; je propose que nous révolutionnions encore davantage ce secteur.

Délégué Trinh Xuan An, membre à temps plein du Comité national de défense et de sécurité (délégation de Dong Nai)

Les courtiers « lancent et attrapent » perturbent le marché

Concernant la réglementation des salles de marché immobilières, le président de la Commission économique, Vu Hong Thanh, a déclaré, dans son rapport sur l'examen et la révision du précédent projet de loi, qu'en tenant compte des avis de nombreux députés, le projet de loi, après explication et approbation, supprimait la réglementation exigeant que les transactions immobilières passent par les salles de marché, les encourageant simplement. « Exiger des transactions immobilières entraînerait un risque d'exploitation, au détriment du développement d'un marché immobilier sain, sûr et durable », a déclaré M. Thanh. De plus, le projet de loi stipule que les transactions immobilières impliquant une personne physique doivent être notariées et certifiées. Si l'une des parties est une entreprise immobilière, la notarisation et la certification ne sont pas requises.

Le député Hoang Van Cuong (délégation de Hanoi) a déclaré que les contrats de transaction immobilière ne devraient pas être notariés, mais qu'ils peuvent être confirmés par les salles des marchés. M. Cuong a analysé que la salle des marchés est l'un des trois éléments constitutifs du marché immobilier, mais que la loi actuelle sur les affaires immobilières n'encadre pas correctement son rôle lorsqu'elle lui permet de participer à la fois à la vente et à l'achat, et pas seulement au courtage. « La salle des marchés ne devrait être qu'un intermédiaire, mais elle achète et vend à la fois, et certains parlent d'un jeu de hasard qui perturbe le marché », a souligné M. Cuong.

Le député Cuong a ensuite proposé que la loi soit plus strictement encadrée : la bourse n'exerce qu'une fonction d'intermédiaire et est responsable des informations fournies aux clients et à l'État. Parallèlement, la bourse n'est pas autorisée à participer aux achats et aux ventes et ne perçoit que des frais, notamment des frais de confirmation de transaction équivalents aux frais de notaire et de courtage, conformément à l'accord. Selon M. Cuong, cette approche confère à la bourse la responsabilité de remplir correctement son rôle de courtier, de conseiller les clients et de fournir des informations sur le marché à l'État.

Lors du débat avec le député Cuong, le député Nguyen Van Than (délégation de Thai Binh) a déclaré que la notarisation posait actuellement de nombreux problèmes, mais que si elle était ignorée ou si la salle des marchés se voyait accorder davantage de pouvoirs, « ce serait très dangereux ». M. Than a suggéré que les transactions ne soient confirmées que par notarisation, et que la salle des marchés ne puisse représenter la loi de l'État.

Il a déclaré que le député Hoang Van Cuong « réfléchissait théoriquement » lorsqu'il a proposé d'interdire les salles de marché aux achats et aux ventes. « En réalité, il est impossible de l'interdire, car les gens ont de nombreuses façons d'acheter et de vendre grâce aux prix qu'ils connaissent. Les députés savent tous que par le passé, les immeubles de grande hauteur, en particulier ceux appartenant à des entreprises publiques ou à de grandes sociétés privées, demandaient aux investisseurs le lendemain qu'ils soient vendus, mais lorsqu'ils se présentaient à la salle des marchés, ils étaient toujours disponibles à des prix élevés, même une fois et demie, voire le double. C'est très dangereux », a déclaré M. Than, proposant de laisser les salles de marché libres : « Le bon vin n'a pas besoin de buisson ; si la transaction est bonne, les clients viendront, sinon, ils ne viendront pas. »

Après avoir recueilli les avis des délégués, le président du Comité économique, Vu Hong Thanh, a déclaré que les délégués souhaitaient tous améliorer la qualité et le professionnalisme des salles de marché. Par conséquent, le comité de rédaction examinera comment les salles de marché pourraient jouer un rôle d'intermédiaire et éviter de participer directement aux achats et ventes, susceptibles de perturber le marché.

Devons-nous accepter les dépôts d’appartement avant de construire les fondations ?

Concernant la transaction de futurs logements, le projet de loi propose deux options. Premièrement, l'investisseur est autorisé à percevoir des dépôts auprès des clients lorsque le projet remplit toutes les conditions de mise en service (y compris l'un des documents suivants : droit d'utilisation du sol, permis de construire, documents de réception des travaux de fondation pour les appartements ou les immeubles à usage mixte avec maisons, etc.). Deuxièmement, l'investisseur est autorisé à percevoir des dépôts lorsque le projet dispose d'un projet de base expertisé et de l'un des documents suivants : droit d'utilisation du sol ; le montant maximal du dépôt ne dépasse pas 10 % du prix de vente ou du prix de location-vente.

Le député Tran Hong Nguyen (délégation de Binh Thuan) a proposé de réglementer selon l'option 1, car elle présente moins de risques pour les clients. Selon lui, si l'acompte est perçu dès l'évaluation des plans de base du projet, le délai entre sa réception et sa mise en œuvre effective sera très long. Parallèlement, le marché immobilier a récemment connu des évolutions complexes : il arrive encore que des investisseurs profitent des formes d'acomptes et de contrats d'apport pour mobiliser des capitaux de manière arbitraire, provoquant des perturbations. De nombreux projets, après réception des acomptes, ne sont pas réalisés cinq, voire dix ans après.

En revanche, le député Pham Van Hoa (délégation Dong Thap) a soutenu l'option 2, car « elle plaît beaucoup aux investisseurs et les clients l'acceptent également ». M. Hoa a analysé que les investisseurs ne disposent pas toujours de 100 % du capital et doivent également emprunter auprès des banques pour financer le projet. Un apport de 10 % est faible par rapport à la valeur du bien, ce qui permet aux investisseurs de disposer des fonds nécessaires à la réalisation du projet et d'instaurer un climat de confiance entre les deux parties, sans oublier que les clients qui effectuent un apport peuvent également bénéficier d'une réduction. « Lorsqu'un investisseur dispose d'un document attestant des droits d'utilisation du terrain, d'une décision de louer un terrain et de payer des frais d'utilisation, je pense qu'il n'est pas malhonnête », a déclaré M. Hoa.

Délégué Pham Van Hoa (délégation de Dong Thap)

De même, la députée Nguyen Thi Viet Nga (délégation de Hai Duong) a également proposé l'option 2, car elle créerait les conditions propices au développement des entreprises et des investisseurs. Mme Nga a admis que, même si cette option pouvait entraîner davantage de risques pour les clients, ceux-ci seraient surmontés grâce à une gestion plus stricte et à une responsabilisation accrue des organismes publics. À l'inverse, l'option 1 serait plus sûre pour les clients, mais elle limiterait également les opportunités pour les entreprises, allant apparemment à l'encontre des mesures d'encouragement et de création de mécanismes de développement.

La déléguée Huynh Thi Phuc (délégation de Ba Ria-Vung Tau) a proposé de fixer le montant du dépôt à 5 % au lieu de 10 % comme prévu dans le projet. Ce montant est juste suffisant pour que le déposant et le bénéficiaire maintiennent la confiance mutuelle, soient conscients de leurs engagements et garantissent que le dépôt ne soit pas destiné à la mobilisation de capitaux.

Le président du Comité économique, Vu Hong Thanh, a déclaré que les deux options présentaient des avantages et des inconvénients. L'option 1 a pour avantage de protéger les intérêts de la partie faible, l'acheteur, mais, du côté des entreprises, elle ne garantit pas l'accès aux investisseurs potentiels. L'option 2, quant à elle, crée des conditions favorables aux entreprises. Cependant, de la conception à l'obtention du permis de construire, de nombreuses étapes sont nécessaires et peuvent être retardées, ce qui porte atteinte aux intérêts de la population. « Si le contenu n'est pas clair ou ne fait pas l'objet d'un accord, nous proposons que ce contenu soit soumis au vote afin que l'Assemblée nationale puisse se prononcer », a déclaré M. Thanh.

Lien source: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm