LE SITE EST REMPLI
M. Minh Nhat, qui vient de déménager de Hanoï à Hô-Chi-Minh-Ville pour créer son entreprise, a cherché ces derniers jours un bon emplacement en centre-ville pour ouvrir un restaurant. Après de nombreuses journées de recherche auprès de relations, de courtiers et de publications d'annonces, il n'a toujours pas trouvé d'emplacement satisfaisant, car tous les bons emplacements sont loués. « Les locaux sont vraiment rares en ce moment, surtout ceux bien situés », se plaint M. Nhat. La situation est bien différente de l'année dernière, lorsque les rues à plusieurs milliards de dollars du centre-ville étaient encore pleines d'affiches de location.
En observant les rues du centre-ville de Hô-Chi-Minh-Ville, comme Ham Nghi, Le Loi, Nguyen Hue, Nguyen Du, Dong Khoi, Hai Ba Trung et Nguyen Thi Minh Khai, on y trouvait auparavant de nombreux commerces fermés, mais aujourd'hui, presque tous sont occupés. Dans les rues les plus chères de Hô-Chi-Minh-Ville, comme Nguyen Hue et Dong Khoi, on ne compte actuellement que quelques adresses fermées. Or, selon nos recherches, ces commerces appartiennent à Mme Truong My Lan et sont en cours de saisie. Les autres sont des commerces animés et bondés.
Les espaces à louer dans les maisons de ville ou les centres commerciaux regorgent de clients.
PHOTO : DINH SON
La raison pour laquelle les espaces locatifs sont remplis est que les propriétaires ont accepté de baisser les prix, au lieu de les maintenir, voire de les augmenter, comme les années précédentes. Selon les données du site web de Batdongsan, au début de cette année, alors que la situation des commerces et des restaurants était morose depuis longtemps, la demande de loyers a diminué sans montrer de signes d'amélioration, de nombreux propriétaires ont progressivement accepté de baisser les prix. La plupart des locaux du segment abordable, en périphérie, ont baissé leurs prix de 10 à 15 % pour les nouveaux contrats. Dans le centre-ville, le loyer est inférieur de 15 à 20 % aux contrats précédemment signés. Les données du groupe DKRA montrent également qu'au cours des deux premiers mois de l'année, le loyer des maisons de ville dans les arrondissements 1 et 3 et Binh Thanh a diminué de 20 à 25 %. Les zones éloignées du centre, comme les arrondissements 7 et 10, Binh Tan et Thu Duc City, ont également baissé les prix d'environ 20 %.
Lors d'un entretien avec M. Ngoc Thang, agent immobilier spécialisé dans la location de locaux dans le centre-ville d'Hô-Chi-Minh-Ville, nous a fait part de son analyse : « En 2023-2024, de nombreux locaux locatifs étaient vacants, mais les propriétaires n'ont toujours pas baissé les prix. Cependant, à l'aube de 2025, les propriétaires ont dû baisser les prix pour que les locataires puissent conclure l'affaire, au lieu de « fermer la porte et laisser le bien vacant tous les jours est un gaspillage d'argent ». Les grands locaux situés sur les axes centraux, en particulier, bien que présentant de nombreux avantages commerciaux, affichent des loyers très élevés et sont exigeants en termes de locataires, ce qui constitue un inconvénient. »
Les principaux clients de ces locaux sont souvent des enseignes à forte activité financière, telles que les grands groupes de restauration, les banques et la finance. La baisse des prix a permis aux locaux longtemps vacants de trouver des locataires. « Dans un contexte économique toujours difficile, notamment en raison de la guerre commerciale entre les États-Unis et la Chine, la réduction des loyers par le propriétaire est une solution avantageuse pour les deux parties. Les règles du marché ont évolué et ne favorisent plus le propriétaire comme auparavant. Par conséquent, la demande de location de locaux étant toujours présente et importante, un ajustement des loyers à un niveau raisonnable contribuera à une nouvelle hausse du taux d'occupation », a expliqué M. Ngoc Thang.
M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan dans la région Sud, a également affirmé que la baisse des loyers est appropriée dans un contexte où le secteur du commerce de détail est confronté à de nombreux défis. Pour les familles dont les revenus locatifs contribuent de manière significative aux dépenses financières, prolonger la période de stagnation ne fera que nuire aux deux parties. C'est le moment pour les propriétaires et les locataires de se concerter et de se soutenir mutuellement pour surmonter les difficultés. L'acceptation par les propriétaires d'une baisse raisonnable des loyers pour les locations de courte durée constituera une solution temporaire pour atténuer les dommages pour les deux parties.
CENTRE COMMERCIAL PLEIN DE LOCATAIRES
Alors que les maisons de ville à louer ont repris, les espaces dans les centres commerciaux sont presque pleins. Les données de CBRE Vietnam montrent que dans les centres commerciaux du centre-ville d'Hô-Chi-Minh-Ville, le taux d'occupation est d'environ 93 à 99 % et qu'il y a très peu d'espaces vacants. Cela fait grimper les prix de location dans la zone centrale de 10 à 11 % par an. Rien qu'en 2024, CBRE a enregistré le prix de location dans la zone centrale à 280 USD/m² / mois (équivalent à 7 millions de VND), soit une augmentation de 15,4 % par rapport à la même période en 2023. Parallèlement, les espaces commerciaux dans les projets situés en dehors du centre connaissent également une augmentation annuelle de 4 à 5 % par an, avec un prix de location moyen de 53 USD/m² / mois (équivalent à 1,3 million de VND). Quatre nouveaux projets de centres commerciaux ouvrant dans la zone en dehors du centre de Ho Chi Minh-Ville en 2024, à savoir Central Premium, Parc Mall (District 8), Vincom Megamall Grandpark (Thu Duc City) et Vincom 3.2 (District 10), étaient tous occupés à près de 100 % lors de leur lancement.
Mme Mai Vo, responsable des services commerciaux chez CBRE Vietnam, a indiqué qu'en 2024, Hô-Chi-Minh-Ville a enregistré la plus forte absorption nette d'espaces commerciaux au cours des sept dernières années, avec 132 000 m² de surfaces louées, tandis que le taux de vacance sur l'ensemble du marché n'était que de 7 %. Ce phénomène s'explique par le fait que les enseignes de restauration et de la mode déplacent leurs besoins locatifs vers les centres commerciaux. De plus, la demande de location d'espaces centraux de la part des marques chinoises sur le marché vietnamien contribue également à remplir rapidement les espaces locatifs vacants et à augmenter les prix des loyers, tant dans les zones centrales que périphériques. Par exemple, Vincom Dong Khoi a accueilli pour la première fois au Vietnam la marque de mode chinoise Urban Revivo. Au Saigon Center, la marque de jouets chinoise Popmart a également choisi cet endroit comme escale.
Partageant le même point de vue, Mme Cao Thi Thu Huong, directrice principale du département Recherche de Savills Vietnam, a également affirmé : « Le modèle « tout-en-un » des centres commerciaux facilite l'accès des marques de restauration, de mode et de cosmétiques à la clientèle. » Comparé aux locaux commerciaux dans les maisons de ville, le facteur décisif pour le succès des centres commerciaux réside dans l'aménagement d'espaces locatifs raisonnables, créant une harmonie entre les gammes de produits.
Selon les analyses des experts, la croissance des surfaces commerciales à Hô-Chi-Minh-Ville est actuellement lente, notamment dans le centre-ville, et il ne reste quasiment plus de terrains disponibles pour développer de nouveaux centres commerciaux. Parallèlement, la nécessité de développer l'activité et la présence croissante des marques internationales au Vietnam ont contribué à rendre les espaces commerciaux de plus en plus attractifs pour les clients.
Le marché de détail vietnamien est classé au premier rang de la région
Selon la société d'analyse de données de marché Euromonitor (Royaume-Uni), les ventes au détail non alimentaires au Vietnam devraient croître de 12,6 % par an entre 2024 et 2027. L'indice des dépenses de consommation des ménages vietnamiens augmentera également de 38 % sur la période 2024-2028, se classant au premier rang en Asie du Sud-Est. De nombreuses marques de niche envisagent d'ouvrir des magasins en 2025-2026. De nombreuses marques chinoises cherchent des opportunités de développement à l'étranger, le Vietnam étant l'un des marchés potentiels pour développer leur réseau de magasins. Cela promet de nombreuses opportunités pour le marché de détail vietnamien dans les années à venir.
Thanhnien.vn
Source : https://thanhnien.vn/cac-tuyen-duong-ti-usd-da-nhon-nhip-tro-lai-185250427212914011.htm
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