A finales de año, las transacciones inmobiliarias residenciales son las más activas. Sin embargo, si no se tiene cuidado, los compradores e inversores de terrenos pueden caer fácilmente en la trampa de los intermediarios inmobiliarios.
En declaraciones a los periodistas, el Sr. Do Ngoc Thang, director regional de ventas de OneHousing, comentó: Los riesgos legales, los precios "sobrevalorados" y los agentes inmobiliarios poco profesionales son las tres trampas que se les tienden a los compradores de viviendas al final del año.
Sr. Do Ngoc Thang, Director Regional de Ventas de OneHousing. (Foto: PH)
Revelando las tres trampas en las que caen los compradores de vivienda al final del año
Con la lentitud general del mercado inmobiliario en el último año, ¿cómo se desarrolla el mercado de terrenos residenciales a finales de este año, señor?
- En cuanto al sector de suelo residencial, desde el pasado hasta el presente, en Hanoi con 4 distritos céntricos y actualmente 12 distritos céntricos, no se ha visto muy afectado por las tendencias del mercado de aumento o disminución.
Centro de la ciudad, donde el fondo de tierras no se puede expandir, pero la población sigue aumentando y, lo que es más importante, la demanda es una demanda real (para vivir, invertir, hacer negocios, alquilar...) siempre existe, por lo que los precios de los bienes raíces en el centro de la ciudad casi no cambian, a veces solo aumentan ligeramente, pero aumentan de manera constante, los compradores de viviendas no se preocupan por las pérdidas y tienen un refugio seguro para un buen flujo de efectivo.
Desde ahora y hasta finales de año, las transacciones inmobiliarias residenciales serán las más activas, como es habitual cada año.
Con la mentalidad de querer cerrar la compra rápidamente, ¿qué riesgos pueden enfrentar los compradores de vivienda al comprar una casa a fin de año? ¿Qué trampas les acechan en el mercado actual?
- Los riesgos de comprar una casa no son solo a final de año, el eterno problema de los clientes que compran un inmueble es primero la legalidad, segundo la valoración, tercero el asesoramiento del broker.
Legalmente, los clientes pueden enfrentar riesgos al realizar transacciones de casas sin certificado, comprar y vender con documentos escritos a mano o documentos notariales, compartir el certificado, el certificado está en un lugar de crédito negro o el propietario está depositando para 2-3 personas... El riesgo más común es que el propietario tenga el libro rojo para pedir prestado a una institución financiera: todos deben conocer los papeles de venta o escribir un contrato de depósito.
Si el corredor no verifica cuidadosamente para el cliente, será muy riesgoso para el comprador y traerá consecuencias impredecibles porque la mayoría de los valores inmobiliarios son de muchos miles de millones de dongs.
En segundo lugar, se trata del precio. A finales de año, habrá mucha información sobre ventas: "Compra de casa por deudas, venta urgente, precio desorbitado a finales de año...". Es muy probable que esta información esté dirigida a la avaricia. Si los agentes inmobiliarios te dicen que el precio es mucho más bajo que el precio de mercado, te aconsejo que lo dudes y desconfíes de las cosas inesperadamente baratas. Todo tiene un precio.
Para los agentes inmobiliarios, la historia inicial de "pescar" propiedades a precios de ganga y con descuentos impactantes... pero en realidad no es cierto, es un truco para atraer la atención de los compradores y luego llevarlos a otras propiedades; ya no es una novedad, e incluso se ha convertido en una práctica común en muchos mercados. O que los agentes inmobiliarios se aprovechen de la mentalidad de los compradores de cerrar rápidamente para subir los precios y "aprovechar" la diferencia tampoco es infrecuente.
Los intermediarios inmobiliarios tienen muchos trucos a fin de año. (Foto: VNT)
En un mercado con tantas "zonas grises", los compradores pueden enfrentarse a riesgos en cualquier momento. Como experto con décadas de experiencia, ¿qué consejo les daría a los compradores de vivienda?
- Las transacciones de bienes raíces residenciales siguen ocurriendo todos los días, lo más importante para los compradores al ingresar al mercado es investigar cuidadosamente para identificar los riesgos que pueden enfrentar.
En cuanto a la legalidad de los bienes raíces, la experiencia demuestra que los compradores deben revisar cuidadosamente el libro rojo y que la información contenida en él debe ser precisa antes de realizar un depósito. Y, por supuesto, deben realizar la transacción a través de una agencia inmobiliaria de confianza, ya que son las que cuentan con la mejor experiencia para garantizar la legalidad de esos bienes raíces.
En cuanto al precio, hoy, si visita el apartamento A, el apartamento B, el apartamento C con tal distribución, tal ubicación, tal callejón... ¿podría estimar el precio promedio en esta zona a partir de cuánto? Si el cliente se reúne con un agente inmobiliario profesional y con experiencia que pueda asesorarnos sobre por qué deberíamos comprar esta ubicación, cuál es el precio y cuáles son los trámites legales para la transacción... nos sentiremos más seguros.
En las transacciones inmobiliarias, la profesionalidad del agente inmobiliario es fundamental. Además de la legalidad y el precio, como mencioné anteriormente, el agente inmobiliario siempre está presente en todo el proceso del cliente, desde la búsqueda y la visita a la vivienda hasta la gestión de la compraventa.
Así, desde la primera reunión, a través de algunas preguntas, puedes comprobar si tienen profesión, son dedicados, entienden del área, etc.
Reunirse con un corredor profesional que trabaje para una unidad o empresa grande y con buena reputación puede ayudar a los clientes a minimizar todos los riesgos en el proceso de transacción de terrenos residenciales, porque entonces la propia unidad de corretaje es responsable de la transacción del cliente, en lugar de un corredor independiente.
Encontrar “oportunidades en peligro” en el mercado inmobiliario residencial
Como mencionó, aún hay muchos clientes que reconocen la oportunidad de invertir en bienes raíces residenciales. En su opinión, ¿cuál es el segmento de precios al que pueden aspirar los compradores a finales de este año? ¿Es este mercado realmente sostenible para el flujo de caja de los compradores?
El precio de la inversión inmobiliaria residencial depende completamente de la disponibilidad financiera del comprador. Esto se debe a que, salvo las grandes agencias inmobiliarias que mantienen una estrecha colaboración con los bancos, el resto del mercado no suele ofrecer soluciones financieras para los compradores de viviendas.
En terrenos residenciales en distritos céntricos, el segmento de precios con mayor volumen de transacciones se encuentra entre 3.000 y 6.000 millones de VND. Los vietnamitas prefieren no arriesgarse y quedarse en sus casas, y muchos aún prefieren vivir en terrenos a nivel del suelo. En el caso de las casas en callejones, donde pueden entrar motos, el precio ronda los 100 a 120 millones de VND/m². Una casa de 50 m² ronda los 5.000 millones de VND/m², construida con 5 plantas y 35-40 m² por planta, con una superficie útil de hasta casi 200 m².
La oferta en el centro de Hanói prácticamente no fluctúa debido a que el fondo de tierras no puede expandirse. Las transacciones de terrenos residenciales en el centro de la ciudad rotan según la demanda. La oferta y la demanda siempre están equilibradas, independientemente de las fluctuaciones del mercado inmobiliario en general. Cuando alguien quiere vender, siempre habrá alguien que quiera comprar y viceversa.
Por ejemplo, cuando me casé, solo quería comprar una casa de 30 m², pero después de 3 a 5 años de negocio y ganar mucho dinero, naturalmente quise buscar una casa más grande. En ese momento, quería vender y luego seguir comprando. O mucha gente vive en una casa grande, pero si su negocio va mal, puede venderla y mudarse a una más pequeña para conseguir capital para emprender... La oferta y la demanda de inmuebles residenciales siempre están presentes. Incluso yo he vivido en cinco casas.
El precio de la inversión inmobiliaria residencial depende completamente de la disponibilidad financiera del comprador. (Foto: OH)
¿Es esto cierto en el caso del segmento de terrenos suburbanos, que también era muy popular entre los inversores hace unos años, cuando el mercado estaba en auge?
- Hace unos dos o tres años, los inversores que participaban en inversiones inmobiliarias suburbanas disfrutaban de grandes beneficios, al estilo de "cuando sube la marea, sube el barco".
Sin embargo, vemos lecciones anteriores, en 2010 el mercado inmobiliario en los suburbios aumentó rápidamente pero cuando la burbuja estalló, comenzó a declinar y muchos inversionistas tuvieron dificultades, incluso se declararon en quiebra, vendiendo muchas casas en ese momento... Esta situación se repitió en 2022 y principios de 2023, las noticias de ventas con pérdidas para pagar deudas crediticias fueron generalizadas.
En mi opinión, cuando el mercado se recupere, lo hará primero en el segmento con mayor demanda de vivienda, como apartamentos y casas adosadas. El terreno suburbano enfrentará mayores dificultades cuando la Asamblea Nacional apruebe la Ley de Negocios Inmobiliarios para restringir la subdivisión y venta de terrenos y evitar la especulación.
A medida que las regulaciones legales mejoran cada vez más, promoviendo la transparencia del mercado, el segmento de terrenos suburbanos resulta cada vez menos atractivo en las carteras de inversión de los clientes.
Por último, ¿tiene algún consejo para los compradores de vivienda este fin de año?
- El consejo para los compradores es que si hay un producto que cumple con los criterios, satisface al propietario que necesita vender, está dispuesto a vender, tiene condiciones legales estándar y tiene finanzas disponibles, etc., entonces deben comprarlo para poder dormir tranquilos, sin tener que preocuparse por ir a ver una casa hoy e ir a ver una casa mañana, concentrando ese tiempo en los negocios, haciendo unas felices y cálidas vacaciones del Tet, porque los terrenos residenciales del centro de la ciudad nunca han tenido una reducción de precio.
¡Muchas gracias!
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Fuente
![[Foto] Los líderes provinciales de Gia Lai ofrecen flores en el Monumento del Tío Ho con los grupos étnicos de las Tierras Altas Centrales.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/9/196438801da24b3cb6158d0501984818)
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