¿Por qué ocurren disputas sobre la propiedad de viviendas?

Los contratos de venta ambiguos y las lagunas legales ponen a los compradores de viviendas en riesgo en disputas de propiedad con inversores de edificios de apartamentos.

En muchos edificios de apartamentos de Hanói y algunas provincias han aparecido imágenes de residentes con pancartas protestando contra el inversor. Las disputas más intensas se centran en zonas comunes e instalaciones privadas como sótanos, aparcamientos, salas comunitarias, gimnasios , zonas comerciales y de alquiler. Expertos y abogados señalan diversas razones que explican esta situación.

Un contrato de compraventa ambiguo beneficia al inversor

El Sr. Tran Khanh, presidente del Club de Administración de Edificios de Hanói , analizó que el Decreto 71/2010 estipulaba previamente que la propiedad privada y la propiedad común debían constar claramente en el contrato de compraventa de apartamentos. Sin embargo, el Decreto 99/2015, que rige la aplicación de la Ley de Vivienda vigente, no incluye esta disposición. Cada proyecto de apartamentos tiene un contrato de compraventa independiente, cuyo contenido puede interpretarse de diversas maneras, lo que genera controversias. Muchos contratos de compraventa redactados por inversores no son detallados e incluso omiten la propiedad común para favorecer al inversor.

Según el Sr. Khanh, la mayoría de los compradores solo prestan atención al precio y la calidad del apartamento y prestan poca atención a las condiciones de propiedad común y privada del contrato. Tras la entrega del apartamento, la junta directiva que representa a los residentes no tiene fundamento para dividir las áreas de propiedad común y privada con el inversor. A partir de aquí, continúan surgiendo disputas sobre las contribuciones del inversor y los residentes al fondo de mantenimiento del apartamento (2% del valor del apartamento o la superficie de propiedad).

El Sr. Nguyen Manh Ha, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, también comentó que muchos contratos de compraventa de apartamentos no cumplen con la normativa, e incluso son ilegales, lo que genera disputas. Al firmar un contrato de compraventa, los clientes a menudo no estudian detenidamente los términos. Mientras tanto, muchos inversores quieren vender sus productos, por lo que "publicitan de forma diferente a la realidad y luego recortan los servicios públicos en las zonas comunes de los residentes para su propio beneficio".

Los residentes y el bloque de oficinas del edificio Bonanza (23 Duy Tan, Hanoi) colgaron pancartas pidiendo al inversor que dialogara y aclarara las cuestiones en disputa, el 23 de abril. Foto: Proporcionada por los residentes.

La ley aún no ha definido específicamente las plazas de aparcamiento para los apartamentos.

La reciente disputa sobre la propiedad común y privada en edificios de apartamentos se refiere al espacio para aparcar motos, bicicletas y coches en el sótano. La Ley de Vivienda vigente estipula que las plazas de aparcamiento para bicicletas y motos son de propiedad común. Sin embargo, para las plazas de aparcamiento, los compradores de apartamentos deben alquilar o comprar. En caso de no comprar ni alquilar, la plaza de aparcamiento queda bajo la gestión del inversor, y el coste de la inversión para construirla no está incluido en el precio de venta del apartamento.

El abogado Truong Anh Tu, director del bufete Truong Anh Tu, analizó que la plaza de aparcamiento del apartamento pertenece a la propiedad común y está incluida en el precio de venta. Desde el momento de la entrega, el inversor cesa su propiedad. El precio de venta del apartamento no es fijo, sino que aumenta y disminuye con el tiempo, por lo que es difícil demostrar que el inversor no incluyó el coste de la construcción de una plaza de aparcamiento en el precio de venta de la vivienda.

Además, la plaza de aparcamiento está incluida en la superficie del edificio de apartamentos y es una parte indispensable del proyecto. "Por lo tanto, es difícil separar el coste de la construcción de una plaza de aparcamiento del precio de venta del apartamento", afirmó el Sr. Tu.

Si bien existen numerosas disputas relacionadas con las plazas de aparcamiento en edificios de apartamentos, la Ley de Vivienda vigente y el proyecto de ley revisada que la Asamblea Nacional está considerando en su 5.ª sesión no han introducido ajustes para definirlas específicamente. «La ambigüedad a la hora de determinar la propiedad común y privada es la causa de las disputas entre inversores y residentes, siendo estos últimos quienes más sufren», declaró el Sr. Tu.

Los residentes del proyecto Kosmo Tay Ho exigieron al inversor el pago de las cuotas de mantenimiento en marzo. Foto: Proporcionada por los residentes.

No hay registros de edificios públicos

El Sr. Tran Khanh, presidente del Club de Gestión de Edificios de Hanoi, señaló las deficiencias de la actual Ley de Vivienda y los documentos subordinados que no exigen a los inversores publicar los documentos legales del edificio. Como el certificado de derecho de uso del suelo para propiedad privada, el diseño aprobado y la liquidación del proyecto (auditada). Si el inversionista no publica registros transparentes, los residentes no cuentan con suficiente información para determinar la propiedad común y privada.

De hecho, al entregar los documentos de construcción a la junta directiva, el inversor debe entregar documentos como los planos de terminación y los planos del estacionamiento. Sin embargo, el Sr. Khanh explicó que, dado que no es necesario certificar ni notarizar los documentos, el inversor puede entregar planos del estacionamiento que no se ajusten a los documentos originales, y tampoco es posible determinar si el costo de construcción del estacionamiento está incluido en el precio de venta del apartamento.

La gestión y operación actual de los edificios de apartamentos involucra a cinco entidades: agencias estatales de gestión, inversionistas, consejos de administración, unidades de gestión y operación, y propietarios de apartamentos. Cuando surge una disputa entre residentes e inversionistas, se requiere la intervención de las agencias estatales de gestión. "Sin embargo, con la normativa legal vigente, parece que las agencias estatales se mantienen al margen y dejan que los inversionistas decidan por sí mismos", afirmó el Sr. Khanh, señalando que, cuando surgen disputas, los residentes no pueden solicitar al Departamento de Construcción ni al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente los registros de construcción.

El obstáculo en las disputas de vivienda radica en que las agencias estatales no publican los documentos de construcción para la ciudadanía. Solo cuando la ciudadanía cuenta con la documentación legal, puede aclarar qué áreas son de propiedad conjunta y cuáles privadas, y las disputas pueden resolverse rápidamente, afirmó el Sr. Khanh.

Además de las razones anteriores, el Sr. Nguyen Ngoc Tuan, Inspector Jefe del Ministerio de Construcción, dijo que las disputas sobre la propiedad común y privada en los edificios de apartamentos también se deben a la falta de conocimiento legal, la falta de cooperación entre los inversores y el consejo de administración que representa a los residentes; los inversores cambian arbitrariamente las funciones, invaden y utilizan la propiedad común, no entregan o no entregan los documentos completos de los apartamentos al consejo de administración.

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