Pasó la fase de aumentar por veces
Si bien a principios de 2021 el mercado inmobiliario en los distritos de Hoc Mon y Cu Chi se mantuvo bastante tranquilo, a principios de 2022 este lugar se convirtió en el centro de atención de los inversores. A principios de 2022, los terrenos en esta zona parecían haber generado ganancias dos o tres veces superiores al precio de compra, convirtiéndose en un punto destacado del mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh.
Para explicar esta fiebre, muchos expertos afirmaron que el mercado inmobiliario en general se vio impulsado al alza por los sorprendentes aumentos de precios en la zona central de Ciudad Ho Chi Minh. A partir de ahí, el mercado en los distritos periféricos también cobró impulso, participando en la carrera al alza de precios porque aún había margen para el desarrollo.
Además, la propuesta de planificación para convertir el distrito de Cu Chi en una ciudad directamente dependiente de Ciudad Ho Chi Minh también impulsa el rápido crecimiento del mercado inmobiliario de la ciudad. Los nuevos precios se han fijado de inmediato, la mayoría de los cuales aumentaron entre 1,2 y 1,5 veces en comparación con hace más de medio año.
Entre ellos, se encuentran algunos puntos calientes de Cu Chi que resultan de especial interés para muchos inversores, como la zona de la calle Nguyen Thi Ranh (comuna de An Nhon Tay), cuyo precio se ha duplicado o triplicado, alcanzando entre 8,2 y 8,5 millones de VND/m². El precio de los terrenos en la calle Bui Thi Diet (comuna de Nhuan Duc) se ha cuadruplicado, alcanzando los 7,2 millones de VND/m². Según algunas estadísticas, el precio de los terrenos en algunas zonas con buena infraestructura del distrito de Cu Chi llega incluso a rondar los 17,5 millones de VND/m².
Ha terminado el período en el que todos se invitaban mutuamente a ir a ver terrenos en los suburbios de Ciudad Ho Chi Minh.
En Hoc Mon, los precios de los terrenos han ido en aumento desde 2020, cuando se difundió ampliamente la propuesta del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh de convertir los distritos de Hoc Mon, Binh Chanh y Nha Be en distritos. Numerosos inversores han comprado grandes cantidades de terrenos a precios bajos y luego los han inflado mediante transacciones relámpago. Desde entonces, Hoc Mon se ha convertido en uno de los epicentros de la fiebre inmobiliaria. Los precios de los terrenos en Hoc Mon se han disparado considerablemente a lo largo de carreteras como Pham Thi Giay, Dang Thuc Vinh, Trinh Thi Mieng, Nguyen Anh Thu, etc.
En 2020, el precio más bajo del terreno en Hoc Mon, en la calle Le Thi Ha, fue de 25 a 27 millones de VND/m². El precio más alto fue de 45 millones de VND/m², con una superficie de terreno de casi 3000 m² de frente, alcanzando un valor de hasta 13.500 millones de VND. Otras rutas, como la paralela a la Carretera Nacional 22, la calle Tran Van Muoi y la calle Nguyen Thi Soc, son las que registraron el mayor aumento de precio en Hoc Mon. En particular, la paralela a la Carretera Nacional 22 registró el menor aumento de precio, pasando de 13 a 14 millones de VND/m² a 17 a 18 millones de VND/m².
Los lotes de esquina en Cu Chi, un área con buena infraestructura de tráfico, alguna vez fueron buscados y competidos por los inversores.
Junto con ese aumento de precios, las propiedades en venta en las zonas de Cu Chi y Hoc Mon también encabezaron los resultados de búsqueda en los mercados inmobiliarios en línea. Según las estadísticas de algunos buscadores, después del Año Nuevo Lunar de 2022, junto con los terrenos en los Distritos 2 y 9, Hoc Mon y Cu Chi también son palabras clave muy buscadas en los parqués.
En ese momento, el sobrecalentamiento del mercado generó mucha preocupación por una posible caída. En declaraciones a la prensa, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, comentó que algunas personas aprovecharon la información de las reuniones para obtener ganancias. Según el Sr. Chau, especuladores, intermediarios inmobiliarios o empresas deshonestas provocaron una "descontrolada" en los precios de los terrenos en los distritos de Cu Chi y Hoc Mon.
Además, muchos expertos advirtieron sobre la estafa del mercado, que podría hacer que los inversores con terrenos tengan que aceptar una mala racha, cuando el valor real de estos se ha inflado demasiado. Esta advertencia parece haberse cumplido, ya que, actualmente, numerosas fuentes de información muestran que los terrenos en esta zona se están vendiendo con pérdidas.
Reducir las pérdidas por muchas razones
En referencia a algunos mercados inmobiliarios, así como a grupos de corretaje en redes sociales, se publicaron numerosos artículos con frases como "liquidación de bienes a precios exorbitantes", "reducción rápida de pérdidas" y "venta de terrenos para pagar préstamos bancarios". Muchos vendedores están dispuestos a reducir pérdidas del 30 al 40 % del valor del terreno para recuperar su dinero por diversas razones, como pagar préstamos bancarios, pagar a otras áreas para evitar multas y ser liquidados.
Por ejemplo, en la calle Nguyen Van Kha, el propietario vende un terreno de 123 m² por 1.520 millones de VND, equivalente a más de 12 millones de VND/m². El propietario afirma que este precio de 500 millones de VND es una buena opción para reducir pérdidas, ya que se trata de un terreno hermoso, cerca del parque industrial y otros servicios. Además, los compradores pueden negociar un mejor precio.
No es raro ver noticias sobre recortes de pérdidas en las zonas de Cu Chi y Hoc Mon.
Otro terreno esquinero de 90 m² en la Carretera Provincial 8 (ciudad de Cu Chi) también se vende con una pérdida de mil millones de VND. Este terreno se ubica en una nueva zona residencial con infraestructura desarrollada y numerosos servicios. El propietario explicó que, como necesita dinero para pagar al banco, tiene que venderlo barato, incluso dispuesto a pagar una alta comisión a los agentes inmobiliarios para encontrar compradores rápidamente.
En Hoc Mon, algunos terrenos con un valor superior a los 5.000 millones de dongs en el período 2021-2022 han sido anunciados por sus propietarios para su venta por 4.000 millones de dongs durante los últimos dos meses y aún no han recibido compradores. Esta es también la situación habitual de muchos otros inversores que han adquirido terrenos durante el período de alta demanda.
Según estudios, el mercado de terrenos en estas zonas disminuyó entre un 5% y un 15% entre finales de 2022 y enero de 2023. Actualmente, la disminución general ha alcanzado el 20% y el 35%, y muestra indicios de una recuperación en el futuro debido a la presión bancaria que ejercen muchos propietarios. Si bien se han registrado algunas transacciones de "pesca de fondo" con terrenos que han disminuido drásticamente, en algunos casos hasta un 50%. Sin embargo, la mayor parte del mercado es ilíquido, especialmente en el caso de los grandes terrenos.
Al explicar esta situación, los expertos señalaron que se debe en parte a la influencia del mercado inmobiliario en general, cuando el flujo de caja fluye a través de otros canales de inversión con alta rentabilidad a corto plazo. En particular, muchos inversores aún esperan tocar fondo en el período actual, lo que impide que la liquidez mejore. La ola de pérdidas por recortes también se extendió desde el centro de Ciudad Ho Chi Minh a los distritos periféricos y provincias vecinas, lo que ha provocado que el mercado ofrezca demasiadas opciones, por lo que hay zonas que incluso carecen de liquidez.
Además, el mercado de Hoc Mon y Cu Chi también se vio gravemente afectado debido a que, a finales de 2022, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh solicitó que los distritos suburbanos no solicitaran la aprobación para convertirse en distritos o ciudades. Esto ha tenido un impacto psicológico significativo en las decisiones de inversión y comercio en esta zona, provocando una drástica disminución de la liquidez del mercado inmobiliario.
Sin embargo, según los datos, con el precio actual de pérdida, muchos inversores que conservan bienes del período 2019-2020 aún obtienen grandes ganancias. Por lo tanto, no todos los terrenos anunciados a pérdida están perdiendo dinero, sino que simplemente reducen sus ganancias para vender bienes y preparar sus finanzas para otro período de inversión con mayores ganancias.
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Fuente
![[Infografía] Circular que orienta las funciones, tareas y competencias del Departamento de Cultura, Deportes y Turismo provincial y del Departamento de Cultura y Asuntos Sociales a nivel comunal.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/6/29/877f24989bb946358f33a80e4a4f4ef5)
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