El dilema de los compradores de vivienda
Según los resultados de la encuesta realizada por unidades de investigación de mercado, la demanda de compra de apartamentos en los primeros meses de 2023 aumentó significativamente en comparación con finales de 2022.
Se observa que la demanda real de vivienda se mantiene, incluso alta en ciudades grandes y pobladas como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh. Sin embargo, los compradores de vivienda se enfrentan a tres desafíos: la oferta, el precio de venta y los problemas financieros.
La oferta y el precio de venta están estrechamente relacionados. El desequilibrio entre la oferta y la demanda, junto con numerosos factores relacionados con los precios, los fondos de inversión inmobiliaria y la legalidad, siguen impulsando los precios de los apartamentos a niveles altísimos.
En concreto, en el primer trimestre de 2024, los apartamentos de nueva apertura en Hanoi disminuyeron un 30% intertrimestral, mientras que el precio de venta primario promedio alcanzó los 52 millones de VND/ m2 , un 22% más interanual a pesar de la pobre liquidez.
Por zona, el oeste de Hanói sigue estando repleto de proyectos de apartamentos de lujo, con precios comparables a los de los distritos centrales. Por ejemplo, en Masteri West Height (Tay Mo, Nam Tu Liem - principal), los precios oscilan entre 60 y 80 millones/ m² ; en The Zei (My Dinh - secundario), los precios oscilan entre 55 y 80 millones/ m² ; y en The Matrix One (Le Quang Dao - secundario), el precio de transferencia oscila entre 52 y 64 millones/ m² .
Hoang Thanh Pearl (Nguyen Van Giap) es un raro proyecto primario a la venta en el área de My Dinh, ofrecido a un precio de 50 a 53 millones/ m2 a pesar de su ubicación cerca de The Zei y The Matrix One.
El segmento de alta gama representa una gran participación de mercado en el suministro del área oeste de Hanoi.
A unos 8 minutos de My Dinh, el apartamento Moonlight 1 en Anlac Green Symphony Urban Area, recién inaugurado para la venta a partir de abril de 2023, también tiene precios competitivos de 39 a 45 millones / m2 .
El sur de Hanói registró precios más bajos y una escasa mejora en la oferta. En el distrito de Hoang Mai, podemos mencionar algunas marcas como Feliz Home (principal) con precios de entre 40 y 47 millones/ m² ; Hanoi Melody Residences (principal) con precios de entre 31 y 44 millones/ m² ; Rose Town (principal) con precios de entre 42 y 52 millones/ m² ; y Phuong Dong Green Park (secundario) con precios de entre 38 y 44 millones/ m² .
En el centro del área urbana de Tu Hiep (Thanh Tri), a 5 minutos de la estación de autobuses de Nuoc Ngam, se encuentra el proyecto Tecco Garden, un proyecto primario poco común en la capital con un precio de venta de 25 a 28 millones/ m2 .
Actualmente, los compradores de vivienda no tienen muchas opciones para comprar apartamentos, especialmente apartamentos con precios razonables. Muchos esperan poder comprar una casa ahora mismo, antes de que los precios sigan subiendo, pero aún les preocupan los problemas financieros. Aunque los tipos de interés de los préstamos bancarios se han ajustado a la baja, la mayoría aún superan el 10 % anual.
Los inversores lanzan políticas "enormes" para romper el hielo de la liquidez
Además de garantizar el progreso, la calidad y la legalidad del proyecto, los inversores también entienden que las cuestiones financieras son factores importantes que influyen en las decisiones de compra de vivienda de los clientes.
Por ello, algunos inversores han puesto en marcha enormes políticas de estímulo como descuentos directos en los precios de venta, apoyo al desembolso de préstamos con un tipo de interés del 0% durante un periodo de tiempo determinado o incluso compromisos de recompra de pisos.
De hecho, estas políticas han dado buenos resultados en términos de liquidez para proyectos primarios. Cabe destacar que el edificio de apartamentos Moonlight 1 (Anlac Green Symphony), en el oeste de Hanói, aunque abrió sus puertas a finales de abril, ha registrado hasta la fecha unas 65 transacciones, una cifra impresionante, especialmente considerando que el mercado aún no se ha recuperado por completo.
El edificio Moonlight 1 ha sido rematado y el piso modelo está abierto para que los visitantes lo visiten.
Además de los espacios verdes y la amplia gama de servicios, Moonlight 1 también cautiva a los clientes gracias a su flexible política de incentivos. Cabe destacar que el descuento acumulable de hasta el 15 % se aplica a los primeros 90 clientes que reserven. Con esta política, los compradores de vivienda reciben un descuento directo de entre 500 y 760 millones de euros en el precio del apartamento, ideal para quienes disponen de recursos económicos.
Además, hay paquetes de apoyo a la tasa de interés por 18 a 24 meses; el avance del pago se divide en 10 cuotas desde ahora hasta finales de 2024.
Mientras tanto, los clientes que compren apartamentos en Hoang Thanh Pearl recibirán un descuento del 2,5% al pagar anticipadamente o un incentivo de tasa de interés del 0% durante 12 meses, recibiendo la casa en el primer trimestre de 2024. Aunque esta política no tiene un gran avance, todavía se considera que el proyecto tiene un buen precio de venta en comparación con su potencial, con expectativas de que todavía haya margen para aumentos de precios.
Mientras tanto, en el proyecto Tecco Garden, el distribuidor Dat Xanh Mien Bac dijo que después de solo 1 mes de aplicar la política de comprometerse a recomprar apartamentos después de 18 meses, ocurrieron 35 transacciones, y la liquidez aumentó considerablemente en comparación con el período anterior.
Aunque el apartamento ya haya sido entregado, los clientes que compran apartamentos Tecco Garden aún disfrutan de muchos incentivos.
El complejo de apartamentos Tecco Garden ya se entregó y cuenta con libros rojos. Los apartamentos restantes son de 3 dormitorios y 1 baño, con una superficie de 127-141 m² . Si bien la demanda de apartamentos grandes sigue presente, el tipo de interés de los préstamos hipotecarios sigue siendo bastante alto, lo que genera dudas entre los clientes.
Para estimular la demanda, el inversor del proyecto ha ofrecido tres opciones de apoyo financiero a los clientes. Si optan por un préstamo bancario, los compradores de vivienda recibirán un apoyo con un interés del 0% durante 18 meses. Si disponen de liquidez, pueden optar por pagar a plazos durante 24 meses o por anticipado para obtener un descuento de hasta el 9%.
En concreto, después de 18 meses de vida, si el cliente no puede afrontar el pago de los intereses bancarios o considera que no le conviene, puede devolver la vivienda y recibir el dinero devuelto, siendo el inversor el que se hará cargo de la comisión de transferencia.
Con esta política, los clientes ganan más de lo que pierden, ya que el pago inicial al comprar un apartamento en Tecco Garden es del 40%, equivalente a entre 1200 y 1500 millones de dólares. Si lo deposita en el banco para generar intereses, solo ganará entre 7000 y 8500 millones al mes.
Mientras que el precio de alquiler de un apartamento de 3 habitaciones + 1 en Tecco Garden ronda actualmente los 12 millones al mes o más, con un capital de 1200 millones, quienes adquieran un apartamento en Tecco Garden en este momento tendrán una casa donde vivir durante 18 meses y no tendrán que asumir riesgos financieros.
Además, los apartamentos Tecco Garden se están modernizando actualmente según estándares de entrega de alta gama y se están posicionando como "villas en el cielo" para familias multigeneracionales y para aquellos que gustan de espacios de vida espaciosos, por lo que se espera que los precios aumenten en el futuro cercano.
Según los cálculos de los inversores, tras el periodo de apoyo a los tipos de interés, los tipos de interés bancarios se han moderado y los clientes ya no sufren la misma presión financiera que antes. Sin embargo, si esperan a que baje el tipo de interés para comprar una casa, se prevé que el apartamento alcance un nuevo rango de precios.
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