Enfoque en la vivienda social
En consecuencia, el tipo de interés preferencial del Banco de Políticas Sociales de Vietnam, aplicado a préstamos con saldo pendiente para la compra, el arrendamiento de viviendas sociales (NOXH), la construcción de nuevas viviendas o la renovación y reparación de viviendas, es del 4,8 % anual. El Banco de Políticas Sociales de Vietnam es plenamente responsable del contenido, los datos presentados y los propuestos. Esta Decisión entra en vigor del 10 de mayo al 31 de diciembre de 2024.
Previamente, el Gobierno también anunció un paquete de crédito de 120 billones de dongs para préstamos de vivienda social. Cuatro bancos comerciales, entre ellos Agribank , BIDV, Vietcombank y VietinBank, están implementando los préstamos, con tasas de interés que oscilan entre el 8,2 % y el 8,7 % anual. Los clientes pueden obtener préstamos a una tasa del 8,2 % anual durante 5 años y las empresas, a una tasa del 8,7 % anual durante 3 años.
Recientemente, el Gobernador del Banco Estatal también ha asignado a cuatro importantes bancos comerciales, Agribank, BIDV , Vietcombank y VietinBank, la tarea de ofrecer paquetes de crédito preferencial para la compra de vivienda social con una tasa de interés del 5% anual. Esta decisión del Banco Estatal entra en vigor el 1 de enero de 2023. Las tasas de interés aplicadas por los bancos comerciales en 2023 a los préstamos pendientes para la compra de vivienda bajo este paquete no están relacionadas con el paquete de 120 billones de VND. De hecho, los bancos comerciales han estado prestando bajo este paquete de crédito desde 2013, con una tasa de interés del 6% anual. En 2019 y 2020, se redujo al 5% anual y se ha mantenido en el 4,8% anual desde 2021.
Muchos proyectos de vivienda social en Ciudad Ho Chi Minh se han retrasado después de iniciar su construcción debido a problemas legales.
No solo en la capital, el 3 de abril de 2023, el viceprimer ministro Tran Hong Ha firmó la Decisión 338/QD-TTg del Primer Ministro, que aprueba el proyecto de inversión para construir al menos un millón de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales durante el período 2021-2030. El proyecto busca desarrollar viviendas sociales y para trabajadores a precios asequibles para los hogares de ingresos medios y bajos en áreas urbanas, así como para los trabajadores y obreros en parques industriales y zonas francas. Para 2030, se espera que el número total de apartamentos completados por localidad sea de aproximadamente 1.062.200 unidades. De las cuales, aproximadamente 428.000 unidades se completarán entre 2021 y 2025; aproximadamente 634.200 unidades se completarán entre 2025 y 2030.
Según el Ministerio de Construcción, en el primer trimestre de 2023, se estaban implementando 418 proyectos de vivienda social en todo el país, con una escala de construcción de aproximadamente 432.400 unidades. Actualmente, también se está incentivando a la banca comercial no estatal a participar en la concesión de préstamos a inversores y compradores de vivienda social en cada período. En las localidades, el gobierno también está impulsando el programa de construcción de vivienda social para satisfacer la gran demanda de vivienda de la población. Cabe afirmar que el sector de la vivienda social nunca ha estado tan interesado y enfocado como ahora.
Tengo dinero pero no tengo casa para comprar
A pesar de recibir mucha atención, en realidad se están dando muchas paradojas en el sector de la vivienda social. Es decir, hay dinero, pero faltan casas para comprar.
El presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, afirmó que recientemente el Banco de Políticas Sociales admitió que el paquete crediticio para la compra y el arrendamiento de viviendas sociales, con una tasa de interés del 4,8 % anual, presenta un superávit de más de 11 billones de VND debido a la falta de prestatarios, ya que no hay casas disponibles para comprar. Por otro lado, el paquete de 120 billones de VND es solo un paquete de crédito comercial con incentivos para personas y empresas. A corto plazo, este paquete beneficia a los inversores, ya que la tasa de interés de los préstamos es más baja que la tasa de interés comercial actual, que oscila entre el 12 % y el 15 % anual. Sin embargo, hasta el momento, no se han encontrado empresas dispuestas a prestar, ya que no se han aprobado proyectos. Muchos proyectos en Ciudad Ho Chi Minh han comenzado su construcción el año pasado, pero están "cubiertos" debido a problemas de procedimiento. No existen productos, lo que impide que las personas tengan viviendas para comprar.
Según el Sr. Chau, el paquete de 120.000 billones de VND es como un sedante y no tiene mucho efecto cuando la tasa de interés para los compradores de vivienda sigue siendo demasiado alta, hasta el 8,2% anual. Con esta tasa de interés, las personas de bajos recursos no se atreverán a pedir prestado. Además, la tasa de interés fija del 8,2% solo dura hasta el 30 de junio; a partir del 1 de julio, se anunciará una nueva tasa de interés cada seis meses. Mientras tanto, este paquete solo es válido por cinco años para los compradores de vivienda, y por tres años para los inversores. Después de este período, los clientes deben negociar con el banco para obtener el préstamo a la tasa de interés acordada, lo cual es demasiado arriesgado. Además, para las personas, pagar el capital y los intereses dentro de los cinco años con una tasa de interés del 8,2% anual ya es una carga.
El Ministerio de Construcción debe presentar con firmeza un paquete de crédito adicional de 110 billones de VND, con una tasa de interés del 4,8-5 % anual, similar al paquete anterior de 30 billones de VND. La facultad para otorgar este paquete de crédito recae en el Comité Permanente de la Asamblea Nacional. Si bien este paquete de crédito solo cubre el 30 % de la necesidad de construir un millón de viviendas sociales, con este capital inicial, los bancos comerciales pueden movilizar lo suficiente para implementar el proyecto mencionado, sugirió el Sr. Le Hoang Chau.
El abogado Hoang Thu, del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh, también afirmó que el mayor problema actual reside en la dificultad de desembolsar estos paquetes de crédito debido a la falta de proyectos. El más problemático es la adaptación de la planificación para la conversión de viviendas sociales a viviendas comerciales y la política de exención de tasas de uso del suelo, la no recaudación de tasas de uso del suelo para proyectos de vivienda social, alojamiento para trabajadores, residencias estudiantiles, viviendas para las fuerzas armadas, vivienda pública, viviendas para reasentamiento en el marco de proyectos estatales y la reconstrucción de edificios de apartamentos. Hasta la fecha, las disposiciones de la ley no han determinado qué casos están exentos, cuáles son los casos en que se reducen las tasas de uso del suelo y el alquiler de la tierra. Esto también dificulta, inadvertidamente, la aplicación de la ley por parte de las agencias estatales locales.
Además, dado que el punto a, cláusula 1, artículo 58 de la Ley de Vivienda de 2014 estipula que los inversores en proyectos de vivienda social están exentos del pago de tasas por uso del suelo y de la renta del suelo. Por lo tanto, en primer lugar, las localidades deben realizar procedimientos administrativos para determinar y tasar los precios específicos del suelo. Una vez que la tasa por uso del suelo esté disponible, el Comité Popular provincial emitirá una decisión sobre las tasas por uso del suelo y la renta del suelo, y posteriormente emitirá una decisión para permitir la exención de las tasas por uso del suelo y de la renta del suelo. Este proceso es muy engorroso, requiere demasiado tiempo y esfuerzo, y es innecesario.
El gobierno ha anunciado paquetes de crédito con incentivos, pero las personas y las empresas aún tienen dificultades para acceder a ellos por diversas razones. Otro problema es la escasez de viviendas sociales que permitan adquirir préstamos. Por lo tanto, es necesario eliminar los obstáculos legales para que se puedan implementar numerosos proyectos y se pueda suministrar más viviendas al mercado. También es necesario criticar a muchas localidades que invierten en viviendas sociales en ubicaciones desfavorables, por lo que nadie las compra, como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh.
Señor Le Hoang Chau
Si se exime la tasa de uso del suelo para el proyecto de vivienda social, la ley estipula que está exenta y no es necesario realizar trámites para determinar el precio del suelo, calcular las tasas de uso del suelo ni la renta exenta del suelo, según lo dispuesto en la ley de tierras. Esto ahorrará mucho tiempo a las empresas. A partir de ahí, los productos de vivienda social se lanzarán rápidamente al mercado y se activarán los paquetes de crédito.
Abogado Hoang Thu
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