El mercado inmobiliario ha mostrado señales positivas.
Recientemente, según el informe de mercado del primer trimestre de 2024 de batdongsan.com.vn, el mercado inmobiliario ha mostrado señales positivas.
Según una encuesta realizada por batdongsan.com.vn a corredores sobre las actividades de las empresas inmobiliarias para las que trabajan, el 19% dijo que las empresas aumentaron el tamaño de su personal y el 26% confirmó que las empresas aumentaron su presupuesto de marketing en el primer trimestre de 2024.
El interés de los inversores que buscan propiedades en la ciudad de Ho Chi Minh por apartamentos en Hanoi ha aumentado 7,5 veces hasta el momento.
Al comentar sobre el mercado de apartamentos, el Sr. Dinh Minh Tuan, director de Batdongsan.com.vn en la región sur, dijo que el precio de venta de apartamentos en Hanoi se ha acercado al de Ciudad Ho Chi Minh , y el número de personas en Ciudad Ho Chi Minh que buscan apartamentos en Hanoi ha aumentado 7,5 veces.
En concreto, el precio medio de los apartamentos en Hanoi es de 46 millones de VND/m2, mientras que el precio de los apartamentos en Ho Chi Minh City es de 48 millones de VND/m2.
A principios de 2018, el precio de venta de los apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh era de 27 y 31 millones de VND/m², respectivamente. Seis años después, el aumento promedio del precio de los apartamentos en Hanói alcanzó el 70%, superando al de Ciudad Ho Chi Minh, donde el precio de los apartamentos aumentó un 55%.
Al explicar el fuerte aumento de los precios de los apartamentos en Hanoi, el Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, dijo que hay dos razones principales.
En primer lugar, la oferta de apartamentos en Hanói sigue siendo limitada. Si bien se han implementado medidas para eliminar los obstáculos legales para los inversores, los nuevos proyectos recientes solo aportan entre 20.000 y 30.000 apartamentos al año, mientras que la demanda habitual es de entre 70.000 y 80.000 apartamentos al año.
En segundo lugar, la demanda de apartamentos en Hanói sigue siendo alta. Cabe destacar que esta demanda proviene no solo de Hanói y las provincias del norte, sino también del sur. El big data de Batdongsan.com.vn revela información sorprendente: el número de personas de Ciudad Ho Chi Minh interesadas en apartamentos en Hanói se multiplicó por 7,5 desde el primer trimestre de 2021 hasta la fecha. Durante el mismo período, el número de búsquedas de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh por parte de residentes de la ciudad solo se duplicó.
El precio medio de los apartamentos en Hanoi es de 46 millones de VND/m2, mientras que el precio de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh es de 48 millones de VND/m2.
El Sr. Nguyen Quoc Anh comentó que los residentes de Ciudad Ho Chi Minh están cada vez más interesados en los apartamentos en Hanói porque el nivel de precios se mantiene estable y, aún así, es más bajo que en Ciudad Ho Chi Minh. Además, el margen de beneficio por alquilar apartamentos en Hanói es mayor que en Ciudad Ho Chi Minh.
En concreto, la rentabilidad del alquiler de apartamentos en Hanoi desde principios de 2023 hasta ahora ha fluctuado entre el 4,1% y el 4,9%, mientras que en Ciudad Ho Chi Minh es del 3,9% al 4,5%, según el informe del primer trimestre de Batdongsan.com.vn.
Además, recientemente, algunos inversores del mercado del sur han entrado en el mercado del norte. Varios clientes fieles de estos inversores del sur están interesados en los proyectos que han desarrollado recientemente en Hanói, lo que contribuye a aumentar la demanda de apartamentos en Hanói.
Muchos sujetos se benefician al reformarse la Ley Inmobiliaria
El Sr. Le Bao Long, Director de Estrategia de Batdongsan.com.vn, predice que los cambios en la Ley pueden promover aumentos en los precios de la tierra en el futuro cuando la frecuencia de las actualizaciones de los precios de la tierra aumente y el nivel de precisión sea mayor.
Analizó que, con el Artículo 159 de la Ley de Tierras de 2024 que estipula la eliminación del marco de precios de la tierra y el requisito de que la lista de precios de la tierra se actualice anualmente (en lugar de cada 5 años), el Gobierno estipula que la determinación de la Lista de Precios de la Tierra la realiza el Comité Popular Provincial (en comparación con antes, era necesario referirse al Marco de Precios de la Tierra), lo que demuestra la delegación de poder y responsabilidad a las localidades, con el fin de fijar el precio de la tierra más cercano a la situación real de la localidad. El Capítulo XI de la Ley de Tierras de 2024 estipula la eliminación del método de deducción, detallando las condiciones para aplicar 04 métodos de valoración de la tierra, mejorando también la precisión de la valoración de la tierra.
Además, el artículo 138 de la Ley de Tierras de 2024, que complementa las condiciones detalladas para el otorgamiento de Certificados de Derecho de Uso de Tierras para tierras en uso que no están en disputa, también brinda mejores oportunidades de liquidez y aumento de precios para los productos de tierras en esta categoría.
Los consumidores de bienes raíces generalmente se benefician de los cambios en la Ley.
En el informe del mercado inmobiliario del primer trimestre de 2024 de Batdongsan.com.vn, el Sr. Le Bao Long afirmó que, si los precios de los terrenos suben, los precios de los inmuebles primarios también lo harán debido al aumento de los costos de desmonte y a tres conjuntos de leyes que exigen requisitos más estrictos para los inversores en cuanto a condiciones comerciales, ratios de capital y procedimientos de reasentamiento. El aumento de los precios de los inmuebles secundarios provocará un aumento en los precios de las viviendas privadas y otros tipos de inmuebles.
Además, el Sr. Le Bao Long afirmó que se espera que la oferta de vivienda social mejore gracias a políticas preferenciales, nuevos apoyos y regulaciones que exigen a los Comités Populares provinciales la asignación de terrenos suficientes para la construcción de viviendas sociales. La nueva Ley de Vivienda Social incorpora dos modalidades de desarrollo de vivienda social, incluyendo capital extranjero, organizaciones extranjeras y recursos financieros sindicales para que los trabajadores alquilen viviendas sociales. Los inversores pueden reservar ≤20% del área de infraestructura para negocios, disfrutar de todas las ganancias y estar exentos del pago de tasas por uso del suelo y alquiler, además de no tener que realizar trámites para la determinación del precio ni solicitar la exención.
Además, los expertos de Batdongsan.com.vn predicen que la calidad de los proyectos inmobiliarios también mejorará gracias a muchas regulaciones más estrictas sobre los estándares de entrega, el progreso, etc. Por ejemplo, el Artículo 36 de la Ley de Vivienda de 2023 estipula que los inversores deben tener la capacidad y la experiencia para implementar el proyecto, no deben autorizar/asignar a otros socios para firmar contratos y solo pueden transferir terrenos después de completar y aceptar el sistema de infraestructura técnica para su uso, y deben asegurar el progreso de las fases registradas.
El Sr. Le Bao Long afirmó que, en general, los consumidores de bienes raíces se benefician de los cambios en la Ley. En particular, los dos grupos más beneficiados son los vietnamitas residentes en el extranjero y las personas reasentadas o que recibieron una indemnización.
Según las estadísticas, entre el 15 % y el 20 % de las remesas se invierten directamente en bienes raíces. Los cambios en la Ley crean un marco legal más formal y políticas más flexibles, estipulando que los vietnamitas en el extranjero pueden transferir los derechos de uso de la tierra (anteriormente solo arrendados, autorizados para administrar viviendas en desuso). Esto ampliará aún más las oportunidades para atraer capital extranjero al mercado inmobiliario.
En muchos casos, a las personas sujetas a reasentamiento o indemnización también se les garantizan sus derechos. A los hogares y personas sujetos a reasentamiento se les proporcionan condiciones de empleo, ingresos, estabilidad laboral y producción. La Ley de Tierras de 2024 también estipula que las zonas de reasentamiento deben contar con infraestructura técnica y social completa para garantizar la vida de los residentes. En el caso de los hogares y personas que reciben indemnización al recuperar sus tierras, si no cumplen los requisitos para recibir terrenos residenciales ni se les puede facilitar otro tipo de alojamiento, se les indemnizará por dichos terrenos. Las personas cuyas tierras no agrícolas (no residenciales) se recuperen también recibirán indemnizaciones con mayor flexibilidad que antes.
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