Los compradores de vivienda consideran mudarse para tener una casa propia

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En el contexto de un aumento continuo de los precios de la vivienda, los compradores pueden considerar y optar por alquilar o aceptar mudarse a provincias vecinas para comprar a un precio más razonable.

Precio de venta alto

Datos de Savills publicados recientemente muestran que, en grandes ciudades como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, la demanda anual natural de vivienda ronda las 50.000 casas. Esto se debe a la inmigración, la emigración de los adultos y la disminución del número promedio de personas por vivienda.

Esta demanda no se ha visto satisfecha por las limitaciones de la oferta durante algún tiempo, lo que ha provocado una demanda reprimida de vivienda. Además, factores macroeconómicos como la volatilidad del mercado del oro y las bajas tasas de interés han impulsado a los inversores a buscar canales de inversión razonables y a largo plazo. La demanda de inmuebles en el segmento de apartamentos también ha aumentado.

La demanda de viviendas en el sector de apartamentos está en aumento. Foto: Viet Dung

Sin embargo, el informe de Savills del primer trimestre de 2024 mostró que el precio principal de los apartamentos en Hanói alcanzó los 59 millones de VND/m², un aumento del 3 % intertrimestral y del 14 % interanual. El mercado secundario también registró un aumento en el volumen de transacciones y los precios también subieron en comparación con precios anteriores.

En Ciudad Ho Chi Minh, los datos de CBRE Vietnam muestran que, al final del primer trimestre de 2024, el precio principal de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh alcanzó los 61 millones de VND/m², sin cambios respecto al trimestre anterior. Los inversores siguen manteniendo atractivas políticas de venta y pago para aumentar la liquidez del producto. Sin embargo, la liquidez no es muy positiva.

Es innegable que el desequilibrio entre la oferta y la demanda ha impulsado el alza de los precios de la vivienda. Sin embargo, desde la perspectiva del vendedor, los inversores también tienen sus propios problemas que dificultan la reducción de precios, incluso si realmente lo desean.

El director de una inmobiliaria en Ciudad Ho Chi Minh explicó que, para completar un proyecto inmobiliario residencial, la empresa debe asumir importantes costos. Por ejemplo, los costos del terreno incluyen los costos de compensación, los costos de desmonte del terreno mediante la transferencia de los derechos de uso del terreno, las tasas de uso del terreno, la renta del terreno y las tasas de protección de los arrozales (si se utilizan) para el Estado.

Los costos relacionados con el terreno generalmente representan alrededor del 15% del costo de un proyecto de departamento, alrededor del 30% para un proyecto de casa adosada y alrededor del 20% para un proyecto de villa.

En particular, la agencia estatal competente suele deducir los gastos corrientes de compensación y desescombro del terreno en aproximadamente el 70 % de los gastos reales en que ha incurrido la empresa. El resto de los gastos reales no deducidos se consideran beneficios y la empresa debe pagar un impuesto de sociedades adicional del 20 % sobre dichos beneficios. Finalmente, todos estos gastos se incluyen en el precio de venta que los clientes deben pagar al comprar una vivienda.

Los costos de construcción representan aproximadamente el 50% del costo de los proyectos de apartamentos, cerca del 30% para los proyectos de casas adosadas y cerca del 20% para los proyectos de villas. Este tipo de costo está en aumento; por ejemplo, el costo de 1 m² de superficie para la construcción de apartamentos ha aumentado a 13-15 millones de VND/m², casi el doble del nivel anterior de 7-8 millones de VND/m².

“Todos los costos mencionados se calculan en condiciones normales de mercado, con un plazo de ejecución de aproximadamente tres años para un proyecto de vivienda comercial. Si se demora más debido a problemas legales, como en el pasado, el costo total de la inversión aumentará significativamente”, comentó el director de la empresa mencionada.

Los suburbios son puntos brillantes

Ante el aumento de precios, algunos proyectos han sido tasados por encima de su valor real. Los expertos aconsejan a los compradores que consideren cuidadosamente el valor de uso y la viabilidad del proyecto.

En general, si los precios siguen subiendo, los compradores considerarán su situación financiera. Si bien la demanda real de vivienda sigue representando la mayor parte, si los precios siguen subiendo, los compradores pueden considerar alquilar apartamentos en el centro de la ciudad o aceptar un cambio de demanda hacia la oferta en provincias vecinas con precios más razonables, afirmó la Sra. Do Thu Hang, directora sénior del Departamento de Consultoría e Investigación de Savills Hanoi.

La Sra. Do Thi Thu Giang, directora de Savills Vietnam Consulting Services, explicó que el proceso de adquirir una vivienda y acumular capital suele comenzar con apartamentos pequeños y asequibles; luego, cuando la familia acumula patrimonio, se muda a apartamentos más grandes. Por lo tanto, comprar una casa en una buena ubicación no suele ser viable para quienes compran su primera vivienda.

Sin embargo, la infraestructura sigue siendo el factor más importante para cambiar la estructura de valor del mercado inmobiliario. Proporcionar infraestructura reduce los tiempos de viaje y ofrece más opciones en las zonas circundantes, solucionando así el problema de la asequibilidad.

La falta de vivienda asequible en las grandes ciudades es innegable. Sin embargo, esto es razonable, ya que no es una opción viable para inversores ni adecuada para quienes compran su primera vivienda. Hay vivienda asequible disponible en otras zonas periféricas, y cuando se mejore la infraestructura, la distancia entre estas zonas y el centro de la ciudad se acortará, afirmó la Sra. Giang.

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