Los bancos no pueden ser inocentes

¿Los inversores se unen a los bancos?

De hecho, existen muchos proyectos en los que, antes de vender las casas a los clientes, el inversor hipotecó la totalidad del proyecto al banco. En lugar de liberar la hipoteca y vender a los clientes, el inversor no lo hizo y no ha pagado la deuda, lo que ha provocado que el banco embargue la deuda de la vivienda de los residentes. En muchos edificios de gran altura, el inversor, tras vender la casa a los clientes, continuó hipotecándola al banco para obtener préstamos para otros fines. Solo cuando la deuda no pudo pagarse, el banco embargó la casa para recuperar el capital y los intereses, los residentes se vieron en problemas. Por lo tanto, no se pudo elaborar el libro rosa para cada apartamento.

Un edificio de apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh hipotecó las carteras rosas de sus residentes al banco.

Un residente que sufrió un embargo repentino de su casa preguntó: "Cuando una persona pide dinero prestado, el banco revisa minuciosamente la propiedad hipotecada en cuanto a legalidad, valor y documentación... No entiendo por qué los inversores pueden pedir prestado fácilmente dinero de pisos vendidos y aun así sortear las trabas procesales del banco". Esta es también la pregunta de muchas personas al presenciar la incómoda situación descrita.

De hecho, según la normativa, al firmar un contrato de compraventa de inmuebles con un cliente, si el inversor hipoteca el inmueble con el banco, debe liberar la hipoteca. Al entregar la vivienda al cliente para su mudanza, esta debe ser inspeccionada y aceptada como apta. Transcurrido un tiempo, el inversor es responsable de emitirle un libro rosa. Si bien la normativa es así, en realidad muchos apartamentos no han sido inspeccionados ni aceptados como aptos para la mudanza, incluso sin la inspección de prevención y extinción de incendios, y el proyecto se construyó ilegalmente, aun así se venden y se entregan a los clientes para su mudanza. En particular, la situación de "vender apartamentos inmaduros" es también una de las razones por las que los residentes corren el riesgo de perder sus hogares. En concreto, justo al inicio de la ejecución del proyecto, incluso antes de completar los trámites, y contando únicamente con el terreno, muchos inversores han abierto la venta. Los compradores pueden pagar de una sola vez o a plazos según el avance del proyecto. Así, en teoría, el proyecto está a nombre del inversor, pero en realidad la propiedad ya es propiedad del cliente. En muchos casos, los bancos saben que los inversores han vendido casas a los clientes, pero aun así hacen la vista gorda y permiten que los inversores las hipotequen para obtener préstamos.

El abogado Nguyen Mau Thuong, subdirector del bufete Hoang Thu, declaró: «Hay casos en los que el inversor primero hipotecó el inmueble y luego lo vendió al cliente sin que este lo supiera. También hay casos en los que el inversor le vendió la casa al cliente y luego continuó hipotecando el proyecto al banco para obtener un préstamo. Esto se debe a que, al venderle al cliente, el contrato de compraventa no se registró en ninguna agencia, sino que solo se almacenó en la empresa, por lo que el banco desconocía si el inversor le había vendido el inmueble o no. También es posible que el inversor ocultara el caso intencionalmente y que el banco no lo evaluara cuidadosamente, por lo que le otorgó un préstamo, aunque estos apartamentos sí se vendieron».

Durante la construcción, el inversor carecía de capital e hipotecó los derechos de uso del terreno y los futuros activos, que eran viviendas, al banco. El comprador no tenía forma de saber que el apartamento que compró estaba hipotecado. El banco que aceptó la hipoteca debería haber publicado la información para que la gente lo supiera. Solo cuando el inversor liberó la hipoteca pudo el comprador firmar el contrato de compraventa. Pero en este caso, el inversor eludió la ley, firmando ambiguamente un contrato de cooperación o un contrato de compraventa. Ahora que el incidente ha salido a la luz, el comprador ha sufrido todas las pérdidas. Es evidente que el inmueble estaba hipotecado al banco, pero el inversor aun así lo vendió a los clientes, lo que demuestra que los defraudó. El inversor debe ser procesado penalmente. Incluso el banco es responsable en este caso; no puede ser inocente», analizó el abogado Nguyen Mau Thuong.

Si el inversor ha revelado completamente el proyecto hipotecado, pero el cliente lo compra, este es responsable. Por el contrario, si el inversor oculta la hipoteca del proyecto, pero se lo vende, el cliente es la víctima. En el caso de un apartamento hipotecado, tanto el inversor como el banco son responsables, ya que la tasación no es exhaustiva. En ese caso, el cliente es inocente y está protegido. Por lo tanto, el estado debe emitir un libro rosa para el cliente; el inversor y el banco negociarán entre sí o se demandarán mutuamente.

Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh

Debe emitirse un libro rosa a los compradores de vivienda

En cuanto al análisis legal, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2006 no es tan estricta como la de 2024, ya que solo prohíbe a los inversores movilizar y apropiarse ilegalmente de capital de compradores y compradores a plazos. La ley también permite la operación de proyectos una vez finalizados o en proceso de construcción.

Sin embargo, el Código Civil estipula que una propiedad no puede ser objeto de doble intercambio. Si el edificio completo ha sido hipotecado al banco, no puede ser vendido a clientes. Si la hipoteca se ha otorgado al banco y el inversor continúa vendiéndola a clientes, está infringiendo la ley. El banco también es culpable, ya que al aceptar la hipoteca, debe administrar la propiedad hipotecada y no puede alegar que desconoce que el inversor la ha vendido a clientes. Especialmente cuando la propiedad hipotecada es una vivienda futura, debe ser aún más cuidadoso al supervisar la fuente del préstamo para garantizar que se utilice y desembolse para el fin correcto. Por lo tanto, el banco es culpable y responsable; y el comprador es la parte de buena fe, la víctima", analizó el Sr. Chau y agregó: "Si el inversor ha revelado completamente el proyecto hipotecado, pero el cliente aún lo compra, el cliente es responsable. Por el contrario, si el inversor oculta la hipoteca del proyecto y aun así lo vende al cliente, el cliente es la víctima. En el caso de un apartamento que se ha vendido al cliente y es... Hipotecado, el inversor tiene derecho a... El error y el banco también son responsables por no realizar una evaluación exhaustiva. En ese caso, el cliente es inocente y está protegido. Por lo tanto, el estado debe emitir libros rosas para los clientes; el inversor y el banco tendrán que negociar entre sí o demandarse mutuamente.

"Desde 2013, hemos hecho esta recomendación, pero hasta ahora las personas aún no han visto protegidos sus legítimos derechos", enfatizó el Sr. Le Hoang Chau.

El abogado Vu Anh Tuan (Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh) también afirmó: «El inversor vendió bienes inmuebles a particulares e hipotecó la propiedad al banco, lo cual constituye un fraude. El banco y los compradores de los bienes inmuebles deben presentar una denuncia contra el inversor ante la policía y una demanda civil contra él ante los tribunales para proteger a los clientes. Cuando el banco demanda al inversor, los compradores de la vivienda son quienes tienen derechos y obligaciones relacionados, cuyos derechos serán considerados y resueltos por el tribunal. En particular, si el inversor es considerado y procesado en un caso penal, la parte civil del banco y de los compradores de la vivienda también se resolverá; no se podrá embargar las viviendas de los clientes».

Se sabe que, hasta la fecha, en Ciudad Ho Chi Minh, aún existen alrededor de 60.000 viviendas sin la autorización de residencia, incluyendo muchos proyectos en los que los inversores hipotecaron las viviendas para obtener préstamos bancarios, pero no pudieron pagar la deuda, y los bancos se quedaron con la autorización. Recientemente, el Consejo Popular de Ciudad Ho Chi Minh también celebró una reunión para interrogar al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh sobre la responsabilidad en la gestión de viviendas y la concesión de la autorización de residencia. En consecuencia, además de las infracciones de los inversores y los bancos, también existe una parte de la responsabilidad de las autoridades al gestionarlas y sancionarlas de forma poco estricta, incluso mostrando indicios de encubrimiento y condonación de irregularidades. Por lo tanto, es necesario separar la gestión de las infracciones de los inversores y los bancos de la concesión de la autorización de residencia a los compradores de viviendas.

Fuente: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm