El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente aún quiere dejar de usar el método de excedentes
Según informó Thanh Nien , recientemente, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente envió un proyecto de Decreto que modifica y complementa una serie de artículos del Decreto Nº 44/2014/ND-CP de fecha 15 de mayo de 2014 del Gobierno que regula los precios de la tierra (proyecto de Decreto 44) al Ministerio de Justicia para su evaluación antes de presentarlo al Gobierno.
Cabe destacar que el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente propuso en el proyecto de Decreto 44 no utilizar el método de excedente para valorar las tierras.
Sin embargo, en el taller celebrado esta tarde la mayoría de los expertos coincidieron en que se debería mantener el método del excedente en la valoración de la tierra.
El Sr. Dao Trung Chinh compartió en el taller
En su intervención en el taller, el Sr. Dao Trung Chinh, Director del Departamento de Planificación y Desarrollo de Recursos Territoriales (Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente), planteó muchos aspectos y citó razones por las que el Ministerio propuso eliminar el método del excedente al valorar la tierra.
La opinión del representante del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente en el taller se mantuvo igual que en una entrevista con el periódico Thanh Nien , en el artículo "¿Decidirá el Gobierno mantener o abandonar el método de superávit?", publicado el 26 de julio.
Según el Sr. Chinh, nadie puede negar la superioridad del método del excedente. Sin embargo, en nuestro país, los parámetros de entrada al aplicar este método en la valoración de tierras no son estándar, lo que genera resultados inexactos.
"Recientemente he participado en la valoración de terrenos en varios casos y he observado que los tasadores temen los riesgos legales al aplicar el método de excedentes. Esa es una de las razones por las que el proceso de valoración de terrenos ha sido lento últimamente", comentó el Sr. Chinh en el taller.
El Sr. Chinh añadió que si el Gobierno decide mantener el método de superávit, también es necesario investigar y revisar el desarrollo de estándares de entrada para los parámetros e índices de este método. Solo con un sistema de entrada estándar se obtendrán resultados precisos, los tasadores tendrán confianza al firmar y se resolverá el estancamiento en la valoración de terrenos, especialmente en el caso de los proyectos.
Abandonar el método del excedente supone un retroceso en la valoración de tierras.
Después de la intervención del representante del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, muchos expertos y empresas enviaron directamente o documentos expresando sus puntos de vista sobre la necesidad de mantener el método del excedente en la valoración de tierras; si se elimina, podría causar más dificultades y congestión, una valoración de tierras lenta y el mercado inmobiliario seguiría teniendo una escasez prolongada de oferta.
El abogado Nguyen Hong Chung, vicepresidente del Club Inmobiliario de Hanoi , expresó la opinión de que se debería mantener el método del excedente.
El abogado Nguyen Hong Chung, vicepresidente del Club de Bienes Raíces de Hanoi, dijo que el método del excedente es un método para determinar los precios de la tierra en función del uso futuro potencial, no en función del uso actual como el método de comparación o el método de ingresos.
El método del excedente refleja el valor de mercado del terreno a tasar, incluyendo los siguientes factores: propósito del uso del terreno; plazo del uso del terreno; densidad de construcción; altura del edificio; coeficiente de uso del terreno; reflejando el valor del flujo de caja en inversión, producción y negocios con alta practicidad.
El método del excedente refleja claramente la naturaleza financiera de un proyecto inmobiliario: cuáles son los costos, los ingresos y las ganancias, de forma muy científica y objetiva. Este método refleja claramente la forma de explotar, asignar y compartir las diferencias en la renta de la tierra. Además, es un método moderno de valoración inmobiliaria, conforme a la práctica internacional.
La afirmación del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente de que, debido a la falta de una base de datos para la valoración, esta debe basarse en factores hipotéticos y su falta de precisión, por lo que este método debería abandonarse, en mi opinión, no es convincente. Si el problema radica en la falta de una base de datos, la solución debe ser crear una fuente de datos de calidad y fiable, en lugar de abandonar el método de excedentes (destruyendo la maquinaria de producción). Por lo tanto, si el abandono del método de excedentes se materializa, representará un retroceso en la valoración de tierras", afirmó el Sr. Chung.
Al mismo tiempo, según el abogado Chung, el proyecto de Decreto 44 sólo tiene 3 métodos de valoración: comparación, ingresos y coeficiente de ajuste del precio del terreno, los cuales no son suficientes para sustituir el método del superávit al valorar proyectos de inversión que utilizan terrenos: áreas urbanas, áreas mixtas de servicios comerciales, etc.
Si se abandona el método del superávit, será difícil determinar el valor de los derechos de uso del suelo que los inversionistas deberán pagar por proyectos que se formen en el futuro cuando no se hayan completado todas las obras de infraestructura social y técnica. Los inversionistas no podrán calcular el problema financiero al implementar proyectos inmobiliarios.
El profesor Hoang Van Cuong, miembro del Comité de Finanzas y Presupuesto de la Asamblea Nacional, comparte las ventajas y desventajas del método de superávit.
Es importante estandarizar los parámetros de entrada de cada método de valoración.
El profesor Hoang Van Cuong, miembro de la Comisión de Finanzas y Presupuesto de la Asamblea Nacional, afirmó que, en los últimos años, muchos proyectos no han sido aprobados. Una de las razones es que no se puede determinar el precio del terreno para que las autoridades locales puedan recaudar fondos y los inversores puedan invertir en la asignación de terrenos. La valoración inexacta de los terrenos puede ser subjetiva u objetiva, ya que las normas de valoración no son específicas ni claras.
El profesor Cuong explicó que existen cuatro métodos populares en el mundo: comparación directa, deducción, ingresos y excedentes. En Vietnam, existen actualmente cuatro de estos métodos y una regulación adicional sobre el coeficiente de ajuste del precio de la tierra.
Al analizar el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra, uno de los tres métodos propuestos por el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente en el proyecto de Decreto 44, el profesor Cuong dijo que este método será muy seguro para los tasadores porque el Estado lo estipula así, simplemente tome la lista de precios multiplicada por el coeficiente para determinar el precio de la tierra.
Sin embargo, este precio no es exacto. Dos terrenos adyacentes con formas diferentes tienen precios muy distintos, por no mencionar la orientación, la ubicación y las vistas... El método del coeficiente de ajuste del precio del terreno solo es adecuado para agencias de gestión, no para particulares y empresas, reconoció el Sr. Cuong.
El Sr. Cuong analizó las ventajas y desventajas de los métodos de valoración de terrenos: deducción, comparación e ingresos, antes de concluir con pesar: «En el mundo, para valorar muchos proyectos nuevos, se utiliza el método del excedente, porque no hay nada con qué compararlos. Sin embargo, el proyecto de Decreto 44 elimina este método...».
Numerosos expertos, abogados, empresarios… asistentes al taller mostraron su apoyo a mantener el método del excedente en la valoración de tierras.
Sin embargo, el Sr. Cuong también admitió que el método del excedente presenta numerosas limitaciones. En concreto, si el factor de cálculo de la superficie a valorar no es estándar, es decir, si el insumo no es estándar, se obtendrán resultados inexactos.
Muchos países del mundo utilizan comúnmente el método del excedente y no sufren pérdidas gracias a la ausencia de diferencias de precio y evasión fiscal. El entorno empresarial y legal de la mayoría de estos países es transparente y disciplinado. En nuestro país, muchos parámetros e índices de mercado que intervienen en el método del excedente al valorar terrenos no están estandarizados, por lo que los resultados son difíciles de obtener con precisión y conllevan riesgos para el tasador.
El Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de la Asociación de Contratistas de la Construcción de Vietnam, expresó que cada método de valoración tiene sus propias ventajas y desventajas. Sin embargo, en el contexto actual de nuestro país, es necesario mantener los cinco métodos de valoración de terrenos vigentes. Lo importante es estandarizar los parámetros de entrada de cada método para minimizar los errores en la valoración de terrenos y agilizar el proceso de tasación. Esto ayudará a superar el estancamiento en los proyectos inmobiliarios y permitirá que el mercado pronto cuente con nueva oferta.
A pesar de insistir en mantener el método del excedente en la valoración de tierras, la mayoría de los expertos y líderes empresariales que asistieron al taller no presentaron detalladamente un plan para acelerar el proceso de valoración de tierras y eliminar el cuello de botella de la oferta en el mercado inmobiliario.
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