La gente mira apartamentos en un proyecto de condominios en Binh Duong - Foto: NGOC HIEN
¿Cómo está el mercado inmobiliario actual? ¿Qué aspectos son importantes?
Las tasas de interés bajan y la gente compra casas con valentía
Habiendo comprado recientemente un apartamento en Ciudad Thu Duc (HCMC), el Sr. Nguyen Anh Tu (35 años) dijo que recientemente él y su esposa han investigado muchos proyectos inmobiliarios en HCMC, incluso fueron a ver proyectos en el área de Binh Duong que limita con HCMC, pero la mayoría de los proyectos tienen precios altos.
Después de revisar los proyectos, el Sr. Tu y su esposa decidieron elegir un lugar para vivir en un proyecto en la ciudad con un precio de casi 3 mil millones de VND, de los cuales el 70% del valor de la casa fue prestado por el banco.
Según el Sr. Tu, en este momento, la tasa de interés de los préstamos hipotecarios ha bajado, puede pedir prestado a una tasa de interés del 6% / año, tasa de interés fija durante los primeros dos años, lo que hizo que el Sr. Tu decidiera establecerse en esta casa después de más de 10 años de alquiler.
"En realidad, no hay muchos apartamentos para elegir en este momento, pero he visto que en los últimos dos años, los proyectos se cuentan con los dedos de una mano. Esta vez, los tipos de interés han bajado y los inversores también cuentan con buenas políticas de apoyo, así que decidí comprar una casa ahora", dijo el Sr. Tu.
En lugar de optar por comprar un apartamento o una casa nueva en el futuro, el Sr. Tran Van Thao (33 años) decidió comprar un apartamento antiguo también en la zona de la ciudad de Thu Duc y obtuvo la autorización de compra inmediatamente después de completar el trámite. Según el Sr. Thao, con un préstamo bancario de mil millones de dongs, con una tasa de interés fija del 6% anual a dos años, se ajusta a su capacidad de pago.
Al hablar con Tuoi Tre , el Sr. Phan Ngoc Bao An, Director General de Nova Lexington Real Estate JSC, dijo que en el contexto del mercado inmobiliario en el que no hay muchos apartamentos nuevos, muchas personas con necesidades reales de vivienda han optado por comprar casas en proyectos que han sido entregados, con buena calidad de construcción para resolver de inmediato la necesidad inmediata de tener un lugar para vivir.
El 22 de junio, en una notaría de la ciudad de Thu Duc, a pesar de que era fin de semana, todavía había gente que acudía a notarizar procedimientos de transacciones de tierras, especialmente transacciones de transferencia de tierras y apartamentos.
La Sra. H. (jefa de esta notaría) explicó que actualmente el número de personas que acuden a notarizar transacciones de tierras es ligeramente superior al período de mercado "congelado" en 2023, pero solo una fracción del tiempo antes de la pandemia.
La Sra. H. explicó que en los últimos seis meses esta oficina ha recibido 4.000 documentos notariales, de los cuales un tercio son operaciones de compraventa, traspaso de pisos, terrenos, alquiler de casas...
Según la Sra. H., la mayoría de los compradores de viviendas hoy en día son personas con necesidades reales de vivienda, especialmente parejas jóvenes cuyos precios de apartamento oscilan entre 2 y 4 mil millones de VND por apartamento.
Proyecto inmobiliario en construcción en el Distrito 7 de Ciudad Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH
Busco principalmente una casa con estatus legal para vivir.
Hablando con Tuoi Tre , el Sr. Tran Manh Chi, subdirector general de Dong Tay Property Company, dijo que las transacciones reales muestran que la mayoría de las personas con necesidades reales de vivienda, que desean comprar una casa para establecerse, han comenzado a regresar al mercado para comprar departamentos en esta etapa.
Actualmente, los compradores ya no están interesados en proyectos inmobiliarios que se están construyendo en el futuro y que no cuentan con la documentación legal estándar. Por lo tanto, los apartamentos que se comercializan hoy deben garantizar la plena legalidad; los inversores también deben ofrecer políticas de pago flexibles y extender los plazos de pago. Incluso en algunos proyectos que ya han recibido la vivienda, los compradores aún tienen hasta un 30% del importe pendiente de pago y están recibiendo pagos atrasados, explicó el Sr. Chi.
Del mismo modo, el Sr. Pham Trong Phu, director de Titanium Real Estate Management Company, dijo que recientemente, los terrenos en algunas zonas residenciales de la ciudad de Thu Duc han tenido transacciones "más cálidas" que antes.
Respecto a la tierra, el Sr. Phu dijo que en algunas zonas, los precios de la tierra han aumentado ligeramente en comparación con antes, de unos 100-110 millones de VND/m2 a 130-140 millones de VND/m2, acercándose al período anterior a la pandemia.
Además, el Sr. Phu dijo que en el futuro, las regulaciones sobre la división y venta de tierras serán más estrictas, los fondos para la división y venta de tierras serán limitados y la información sobre las conexiones de infraestructura será limitada, por lo que actualmente algunas áreas fuera de la ciudad de Ho Chi Minh, como Nhon Trach y Long An, también tienen mejores transacciones que el período "congelado".
Mientras tanto, el director de ventas de una inmobiliaria extranjera afirmó que la realidad en esta corporación muestra que la región norte está registrando mejores transacciones que la región sur, y que los proyectos que se están lanzando al mercado en la zona sur no están teniendo la misma acogida que en el período anterior. Actualmente, los compradores de vivienda son principalmente personas con necesidades reales de vivienda; no hay tantos grupos de clientes invirtiendo o navegando como en el período anterior.
Según esta persona, lo más difícil del mercado inmobiliario en Ciudad Ho Chi Minh es la falta de oferta de nuevos proyectos.
Por ejemplo, este grupo cuenta con capital disponible de su empresa matriz en el extranjero, lista para invertir miles de millones de dólares en el desarrollo de proyectos. Sin embargo, debido a la escasez de terrenos, en los últimos años ha buscado proyectos con terrenos limpios en la ciudad para fusiones y adquisiciones (M&A), pero no ha encontrado lo que buscaba. Por lo tanto, esta persona cree que el mercado seguirá presentando dificultades de oferta en el futuro próximo.
De manera similar, el vicepresidente de una corporación inmobiliaria con un gran proyecto en Ciudad Ho Chi Minh también dijo que debido a la mala absorción del mercado, la corporación está teniendo que suspender temporalmente los planes de desarrollar villas, casas adosadas y apartamentos dentro del área del proyecto, a pesar de que se trata de un terreno limpio.
"Solo estamos intentando completar las subdivisiones inconclusas, y nos vemos obligados a detener las nuevas. Los clientes no están dispuestos a invertir grandes sumas de dinero en comprar apartamentos de alta calidad en este momento, y los propios inversores también enfrentan dificultades financieras y no cuentan con los recursos suficientes para actuar con la misma rapidez en estos tiempos difíciles", compartió.
El mercado inmobiliario sigue complicado por problemas legales
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que el punto más difícil en el sector inmobiliario son los problemas legales que llevan a que los proyectos antiguos se estanquen y a que falten nuevos proyectos.
Según el Sr. Chau, en el primer trimestre de 2024, solo un proyecto de vivienda comercial fue "aprobado para la política de inversión al mismo tiempo que la aprobación de los inversores" con un área de 3.647 m² y solo un proyecto antiguo completó la inversión de construcción con una escala de 219 apartamentos.
No hay proyectos de vivienda comercial elegibles para recaudar capital para vender viviendas futuras y hay 62 proyectos de vivienda comercial (proyectos antiguos) en implementación con 28,462 apartamentos.
Además, el Sr. Chau también dijo que no se ha aprobado ningún proyecto de vivienda social para inversión ni se ha concedido un permiso de construcción, sino que solo se ha completado un proyecto de vivienda social (proyecto antiguo) con 242 apartamentos y se están implementando siete proyectos de vivienda social y viviendas para trabajadores (proyecto antiguo) con 4.996 apartamentos.
En 2024, el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh seguirá presentando un desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda, así como una escasez de oferta, lo que provocará que los precios de la vivienda suban o se mantengan altos, especialmente debido al desequilibrio en el segmento de viviendas de lujo y a la grave escasez de viviendas comerciales asequibles y de protección oficial.
¿Cuál es la razón del aumento de los ingresos del negocio inmobiliario?
Fuente: Oficina de Estadística de la ciudad de Ho Chi Minh - Compilado por: NGOC HIEN - Gráficos: N.KH.
Según la Oficina de Estadística de Ciudad Ho Chi Minh, en los primeros cinco meses del año, los ingresos por otros servicios de Ciudad Ho Chi Minh ascendieron a 172.491 billones de VND, un aumento del 8,6 %. De estos, los ingresos por negocios inmobiliarios se estimaron en 101.814 billones de VND, lo que representa el 59 % de los ingresos por otros servicios y un aumento del 7,4 % con respecto al mismo período del año anterior. Anteriormente, en los primeros cuatro meses de 2024, los ingresos por negocios inmobiliarios se estimaron en 80.845 billones de VND, un aumento del 9,8 % con respecto al mismo período del año anterior.
En declaraciones a Tuoi Tre , los representantes de las notarías explicaron que el aumento de los ingresos del sector inmobiliario se debe en parte a que el valor declarado de las transacciones inmobiliarias se ha acercado al valor real, mucho más alto que la declaración anterior.
El director de una notaría explicó que, antes, para evitar pagar impuestos elevados, las transacciones inmobiliarias solían declarar solo unas pocas decenas o cientos de millones de VND, pero ahora esto ya no es así: todos los registros de transacciones superan los 500 millones de VND. Si la declaración es baja, se devolverá el impuesto, lo que resultará muy problemático y difícil para futuros trámites.
Por lo tanto, esta persona dijo que las declaraciones de la gente estaban más cerca del precio de venta, lo que hacía que la recaudación de impuestos fuera mayor que antes.
Se prevé que el mercado inmobiliario se estabilice a mediados de 2025
Los precios de los apartamentos en Hanói aumentaron una media del 31% en los primeros seis meses de 2024 - Foto: NAM TRAN
El mercado inmobiliario ha mostrado signos de recuperación, pero según los expertos, el mercado se estabilizará cuando haya más transacciones de apartamentos asequibles y viviendas sociales.
Según el Ministerio de Construcción, en el primer trimestre de 2024, el número de proyectos de vivienda comercial completados a nivel nacional fue de 10, los nuevos proyectos con licencia fueron 19, los proyectos elegibles para vender viviendas futuras fueron 38 y los proyectos en implementación fueron 984.
El total de transacciones inmobiliarias en el primer trimestre de 2024 alcanzó las 133.512 transacciones exitosas (109.066 en el primer trimestre de 2023).
De estas, las transacciones de apartamentos y casas unifamiliares alcanzaron 35.853 (27.590 en el primer trimestre de 2023), y las de terrenos, 97.659 (81.476 en el primer trimestre de 2023). El Ministerio de Construcción también indicó que el mercado de apartamentos continúa atrayendo la atención de grupos con necesidades reales de vivienda e inversores a mediano y largo plazo.
Recuperación local
Al hablar con Tuoi Tre , el Sr. Dinh Minh Tuan, director de Batdongsan.com.vn en la región sur, comentó que el mercado inmobiliario se está recuperando a nivel local, especialmente en el mercado de Hanoi, los precios en el mercado secundario y los proyectos de apartamentos de alta gama están aumentando.
El precio promedio de los apartamentos ha aumentado debido a los altos precios de los nuevos proyectos de alta gama, lo que ha provocado un aumento en el precio promedio del mercado en general. El Sr. Tuan afirmó que el mercado de apartamentos ha experimentado un crecimiento en los primeros tres meses del año, pero no en una dirección positiva, tanto en términos de oferta como de demanda. Además, la recuperación del mercado inmobiliario en los últimos tiempos se ha concentrado más en el norte. Además de los apartamentos, el mercado de terrenos y las casas unifamiliares en el norte también han experimentado un aumento.
En general, el mercado no ha satisfecho la demanda inmobiliaria. En Hanói, quienes buscan una vivienda real buscan el segmento inferior a 40 millones de VND/m², mientras que en Ciudad Ho Chi Minh el precio es inferior a 50 millones de VND/m², pero actualmente hay escasez de oferta.
Según el Sr. Vo Huynh Tuan Kiet, director de CBRE VN, la oferta del mercado en los últimos tiempos se ha limitado al segmento de apartamentos de lujo y superiores. El Sr. Kiet pronosticó que para los próximos años los apartamentos puramente comerciales no contarán con productos de gama media y baja.
Este experto también afirmó que sólo cuando la oferta de viviendas sea abundante la demanda del mercado se estabilizará y la oferta y la demanda en todos los segmentos estarán equilibradas, entonces el mercado podrá desarrollarse de manera sostenible.
Actualmente, el mercado inmobiliario muestra una tendencia sesgada y desequilibrada, con una tendencia hacia el segmento de lujo en los últimos años. Por lo tanto, el mercado también espera que el Gobierno apoye el desarrollo de vivienda social y de interés social para generar esta oferta próximamente.
Expectativas de cumplimiento de las leyes inmobiliarias
Según los expertos, la propuesta del Gobierno de permitir que tres leyes relacionadas con el mercado inmobiliario entren en vigor a partir del 1 de agosto, cinco meses antes que la resolución anterior de la Asamblea Nacional, y también se propone que entren en vigor anticipadamente a partir del 1 de agosto dos cláusulas de los artículos 200 y 210 de la Ley de Instituciones de Crédito para garantizar la coherencia y el rigor a la hora de recibir garantías de las entidades de crédito, lo que creará un nuevo corredor jurídico más transparente y favorable para el mercado inmobiliario.
Sin embargo, en la práctica, al aplicar las leyes, siempre hay un retraso, y el impacto claro tarda entre seis meses y un año. Además, las leyes no mencionan equilibrar el mercado ni ajustar los precios de la vivienda, ni reducir las tasas de interés de los préstamos ni el precio de los terrenos. Por el contrario, los costos de los insumos para los proyectos pueden aumentar, por lo que es difícil esperar una reducción en los precios de la vivienda.
El Sr. Dinh Minh Tuan también comentó que las leyes necesitan tiempo para penetrar en el mercado, sin mencionar la necesidad de decretos y circulares que las orienten, por lo que, a corto plazo, el mercado aún carece de oferta. Actualmente, existe un período de transición entre las leyes antiguas y las nuevas, y nadie se atreve a tomar decisiones, por lo que la nueva oferta es escasa y los proyectos que la tienen pueden venderse a precios muy altos.
Sin embargo, el Sr. Tuan espera que la nueva ley ayude a resolver el problema del suministro y a eliminar los obstáculos legales para los proyectos tanto en el Norte como en el Sur. La normativa será más clara y el suministro a medio y largo plazo será más abundante.
La nueva ley también impone requisitos más estrictos a los inversores: solo los inversores potenciales pueden ejecutar proyectos, y al mismo tiempo, permite a los compradores de vivienda depositar solo el 5% al comprar una vivienda. La selección de inversores será mejor y el mercado se desarrollará de forma más saludable. Sin embargo, el mercado inmobiliario tardará al menos hasta el segundo trimestre de 2025 en alcanzar el equilibrio y desarrollarse de forma sostenible.
Viceministro de Construcción Nguyen Van Sinh:
El Gobierno apoyará el aumento de la oferta de vivienda social para reducir los precios de la vivienda.
La Resolución 33 del Gobierno ha proporcionado una solución integral para el mercado inmobiliario. En consecuencia, el Gobierno ha propuesto una serie de soluciones, como el perfeccionamiento de las instituciones, la promoción del desarrollo de vivienda social, la facilitación del acceso de las empresas al capital y la emisión de bonos para movilizar capital para proyectos.
La solución para el mercado está disponible, está descentralizada localmente y es transparente, pero su implementación es lenta.
Aumentar la oferta de vivienda social para satisfacer las necesidades de vivienda de la mayoría de la población urbana es una solución para aumentar la oferta, reajustar la estructura habitacional y reducir los precios actuales. Cuando hay una gran cantidad de vivienda de bajo costo, los precios de la vivienda sin duda bajarán.
En el futuro, el Gobierno emitirá un decreto separado sobre el desarrollo de viviendas sociales con el fin de acortar los procedimientos de inversión, crear la máxima comodidad para los inversores en proyectos de viviendas sociales a la hora de llevar a cabo los procedimientos de inversión, acceder a terrenos, capital y vender viviendas sociales.
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Fuente: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm
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