Los ingresos por la tierra son altos, no te sientas demasiado feliz

La recaudación de tasas por el uso de la tierra en el primer semestre de este año se disparó, llegando a más de 243 billones de VND, 2,6 veces más que en el mismo período del año pasado, pero muchos expertos y empresas dijeron que no había necesidad de estar demasiado contentos, porque se trata de una recaudación única con muchos riesgos potenciales.

Algunas empresas dicen que las altas tarifas por el uso del suelo dificultarán el control de los precios de la vivienda.

El fuerte aumento de los ingresos por tierras en el primer semestre de este año también dificultó el acceso de las empresas a la tierra. Incluso empresas con proyectos que llevaban décadas suspendidos, ahora con los obstáculos legales eliminados, tienen dificultades para implementarlos debido a que las tasas e impuestos sobre el uso de la tierra se han multiplicado por decenas.

¿Por qué se disparan las tarifas por el uso del suelo?

El Prof. Dr. Dang Hung Vo, ex Viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente , afirmó que el aumento de las tasas por uso de tierras en el primer semestre de este año se debió al aumento del precio de la tierra. Al elevarse el precio de la tierra al nivel del mercado, los ingresos por uso de la tierra aumentarán. En particular, la localidad con el precio de la tierra más alto es Ciudad Ho Chi Minh, donde el precio de la tierra equivale al 70% del precio de mercado.

Vietnam se ha situado durante mucho tiempo entre los países líderes a nivel mundial en ingresos por tierras. Incluso cuando los precios de la tierra eran bajos, como en años anteriores, los ingresos por tierras en nuestro país representaban aproximadamente el 3 % del PIB, a la par de países desarrollados como Estados Unidos y el Reino Unido, y superiores a los de Japón y Corea del Sur, añadió el Sr. Vo.

Según Do Thien Anh Tuan, profesor de la Escuela Fulbright de Políticas Públicas y Gestión, el hecho de que una serie de localidades estén acelerando las subastas de tierras, especialmente en áreas con alto valor económico como cinturones urbanos, parques industriales o áreas con infraestructura recientemente terminada, también contribuye a aumentar los ingresos provenientes de la tierra.

Además, la recuperación del mercado inmobiliario desde finales de 2024 hasta 2025 y una serie de políticas de equilibrio del mercado han comenzado a surtir efecto.

"Agilizar la aprobación de proyectos, completar la planificación y mejorar la transparencia en el proceso de conversión de usos del suelo ha facilitado la realización de las transacciones, generando así un importante flujo de ingresos para el presupuesto a partir de las tasas por uso del suelo", añadió el Sr. Tuan.

Sin embargo, según el Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de GP Invest, aunque los ingresos presupuestarios han aumentado considerablemente gracias al aumento de las tarifas por el uso de la tierra, las agencias de gestión estatales deben considerar cómo el aumento repentino de los precios de la tierra en la primera mitad de este año está afectando la inversión, la producción y los negocios.

Los ingresos por tasas de uso del suelo se dispararon en el primer semestre de este año debido a que muchos proyectos llevaban mucho tiempo en ejecución, y a principios de este año, se implementó una nueva lista de precios de terrenos, por lo que tuvieron que implementarla. En Hanói, había proyectos que llevaban décadas estancados y no pudieron implementarse hasta principios de este año, cuando se eliminaron los obstáculos para que las empresas pudieran seguir desarrollándolos, explicó el Sr. Hiep.

Los representantes de varias otras empresas también dijeron que el fuerte aumento de las tarifas por el uso de la tierra en el primer semestre de este año no es una buena señal para el entorno de inversión empresarial, especialmente la inversión inmobiliaria.

Las subastas de tierras contribuyen al aumento de las tarifas por uso de la tierra en el primer semestre de 2025 - Foto: B.NGOC

Preocupación por el aumento de los precios de la vivienda debido a las tasas por el uso del suelo

Además del impacto positivo del aumento de los ingresos presupuestarios, según el Sr. Nguyen Quoc Hiep, el alto precio de los terrenos también conlleva numerosas consecuencias negativas. Es decir, los precios de la vivienda aumentarán porque todos los costos de los insumos están incluidos en el precio de la vivienda y ningún inversor perderá dinero. Sin embargo, la realidad también demuestra que no todos los inversores pueden vender casas subiendo el precio.

El precio de los apartamentos ya ronda los 70 u 80 millones de VND/ ^m² , lo cual ya es muy alto. Si supera los 100 millones de VND/ ^m² , ¿quién los comprará? Los precios de la vivienda están fuera del alcance de los trabajadores y asalariados.

"Incluso aquellos que tienen dinero para comprar casas para inversión, especulación y aceptan comprar a precios altos esperando que los precios suban, cuando el mercado se desacelere, no seguirán invirtiendo más", expresó el Sr. Hiep con preocupación.

Mientras tanto, el Sr. NQK, inversionista en Hanói, afirmó que, en este momento, muchos inversionistas están considerando la posibilidad de invertir debido al aumento drástico de los precios de las viviendas y a la disminución gradual de la demanda del mercado. En algún momento, el mercado dejará de tener capacidad de consumo y se detendrá. En ese momento, aunque hayan pagado las tasas de uso del suelo, los inversionistas no podrán seguir invirtiendo en el proyecto porque no podrán consumir los productos.

Según el Sr. NQK, el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural planea modificar la Ley de Tierras de 2024 para restablecer el sistema de precios y el coeficiente de uso de la tierra de la Ley de Tierras de 2014. En consecuencia, el marco de precios de la tierra se mantendrá durante cinco años y se ajustará según el coeficiente de uso de la tierra.

Por lo tanto, se necesitan regulaciones más específicas sobre los coeficientes de uso del suelo; dejamos que las provincias lo determinen, pero también se necesitan regulaciones sobre los coeficientes de uso del suelo para edificaciones a fin de evitar coeficientes arbitrarios. Dado que los inversionistas también necesitan visualizar el precio del terreno del proyecto para realizar estimaciones y calcular la producción, añadió el Sr. NQK.

Además, muchas empresas expresaron su preocupación por el hecho de que, según la Ley de Tierras, la lista de precios de terrenos entrará en vigor el 1 de enero de 2026. Sin embargo, hasta la fecha, muchas localidades no han elaborado una nueva lista de precios de terrenos y siguen calculando según la lista actual. Por lo tanto, es necesario planificar la publicación oportuna de una nueva lista de precios de terrenos a principios de 2026.

Según representantes de algunas empresas, el precio de los terrenos es un tema candente en la mayoría de los proyectos. "Si las localidades acatan el Decreto 71, habrá muchos problemas para valorar los terrenos de los proyectos, y su valoración tardará entre uno y dos años. Por lo tanto, el primer aspecto que debe abordarse al modificar la Ley de Tierras es modificar el método de valoración de las tierras", declaró una empresa.

Fuente: Ministerio de Finanzas, datos: LE THANH - Gráficos: TUAN ANH

* Sr. Do Thien Anh Tuan (Profesor de la Escuela Fulbright de Políticas Públicas y Gestión):

El aumento de los precios de la tierra podría obstaculizar la producción

La persecución de tarifas por el uso de la tierra puede empujar a las localidades a vender tierras por dinero, aumentando los precios de la tierra a través de subastas, distorsionando el mercado, incrementando los costos de inversión y obstaculizando la producción.

Esto podría sofocar la competitividad económica, reduciendo el atractivo de la inversión en manufacturas y servicios de valor agregado.

Los ingresos por tierras deben ser más sostenibles

Desde la perspectiva de un experto en tierras, el Sr. Dang Hung Vo considera que el precio de la tierra debe ser cercano al del mercado, pero el Estado debe implementar políticas financieras adecuadas en materia de tierras. En particular, estas políticas deben controlar los precios de la vivienda, como ya se está aplicando en muchos países.

La solución en otros países es que los inversores solo tienen que pagar el 30% de la tasa por uso del suelo, no el importe total desde el principio, como nosotros. Solo cuando la instalación esté operativa, el Estado calculará el impuesto. Es decir, el 70% restante se recauda como impuesto sobre el incremento del valor del suelo cuando la instalación esté operativa, explicó el Sr. Vo.

Mientras tanto, el Sr. Do Thien Anh Tuan dijo que es necesario llevar a cabo una reforma integral de las políticas de ingresos de tierras y bienes raíces, no sólo para crear un sistema de ingresos sostenible para el presupuesto sino también para regular razonablemente los ingresos, garantizar la equidad social y desarrollar un mercado inmobiliario saludable.

Según el Sr. Tuan, es necesario eliminar gradualmente la llamada "recaudación de dinero" y sustituirla por un sistema de impuesto predial. En concreto, el impuesto predial debería diseñarse según un sistema progresivo, es decir, cuantos más bienes inmuebles posea una persona, o cuanto más valiosos sean, mayor será la tasa impositiva.

Esto no sólo tiene como objetivo aumentar los ingresos sino, más importante aún, regular el ingreso adicional proveniente de la tierra, una forma de ingreso pasivo que no se grava tan apropiadamente como el ingreso proveniente del trabajo o la producción y los negocios.

La función principal del impuesto predial es la redistribución, es decir, tomar una parte de los beneficios del grupo que posee una gran cantidad de activos para redistribuirlos. En este caso, el impuesto no busca reducir los precios de la vivienda, sino generar recursos para apoyar a los grupos desfavorecidos en el acceso a la vivienda, el desarrollo de vivienda social, la renovación de zonas urbanas pobres o la inversión en infraestructura pública para atender a la mayoría.

"Junto con el impuesto a la propiedad, también deberíamos aplicar decisivamente un impuesto progresivo a la renta proveniente de las transferencias de bienes inmuebles para regular los ingresos y regular el comportamiento especulativo", analizó además el Sr. Tuan.

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LE THANH - ONG BAO

Fuente: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm