¿Caerán los precios de los bienes raíces cuando se implementen nuevas leyes?

Con la introducción de la tabla de precios del suelo en la Ley de Suelo de 2024, los precios inmobiliarios podrían seguir subiendo debido al incremento de los costos de los insumos. Sin embargo, este aumento aún puede contenerse.

Los precios de la vivienda seguirán subiendo

“Los precios inmobiliarios podrían aumentar después del 1 de agosto de 2024. Debido a que la nueva Ley de Tierras aplicará una lista de precios de terrenos, aumentará el costo de la compensación y las tasas de uso del suelo. Estos factores contribuirán a aumentar el precio de los insumos del proyecto”, declaró el Sr. Vo Hong Thang, Director de Inversiones del Grupo DKRA, durante el seminario “Encontrando oportunidades de inversión en el segundo semestre del año”, organizado por el periódico Dau Tu.

Analizando más a fondo, el Sr. Thang explicó que, al considerar la estructura de capital de un proyecto de inversión, la proporción habitual es de 2:4:4. En consecuencia, el capital social representa aproximadamente el 20%; el apalancamiento financiero, proveniente de bancos y fondos de inversión, es del 40%; y el 40% restante proviene de clientes que pagan anticipadamente.

El Sr. Vo Hong Thang, Director de Inversiones del Grupo DKRA, cree que las oportunidades de inversión siempre aparecen en el mercado. Foto: Chi Cuong

Sin embargo, según la nueva Ley de Negocios Inmobiliarios, el depósito para la compra de una vivienda no superará el 5% del valor de la misma, en lugar del 30% vigente. Antes de la entrega de la vivienda, el comprador solo deberá abonar hasta el 50%, lo que supone una reducción del 20% respecto a la normativa anterior.

“Cuando el capital movilizado de los clientes disminuya, el capital de los propietarios y el capital prestado por instituciones financieras aumentarán. En ese momento, el control recaerá en las agencias de gestión estatales, ya que los costos financieros se verán considerablemente afectados por el momento de la concesión de licencias del proyecto”, comentó el Director de Inversiones del Grupo DKRA.

Según el Sr. Thang, si las nuevas leyes aceleran la eliminación de obstáculos legales, los costos financieros disminuirán, lo que reducirá los costos de los insumos del proyecto. Al eliminarse simultáneamente los proyectos, se mejorará la confianza de los inversores y, sin duda, se generará un mayor flujo de capital en el mercado inmobiliario.

El director del Grupo DKRA comentó que, de aquí a fin de año, las tres nuevas leyes inmobiliarias no tendrán un impacto significativo en los segmentos, especialmente en el contexto de la compleja situación macroeconómica. En cambio, las leyes necesitarán al menos entre 6 y 12 meses para penetrar plenamente en el mercado.

¿Es momento de invertir en bienes raíces?

Los expertos del taller del periódico Dau Tu coincidieron en que el mercado siempre ofrece oportunidades de inversión en cualquier circunstancia. Por ejemplo, en el pasado, el sector de apartamentos antiguos en Hanói estuvo particularmente en auge. Muchos inversores supieron aprovechar la oportunidad y aprovecharla al máximo, logrando tasas de rentabilidad muy atractivas.

El mercado ha estado fluctuando lateralmente durante más de dos años. Actualmente, las tasas de interés son muy bajas, por lo que los inversores con ventajas de liquidez y conocedores del segmento deberían invertir en productos con precios razonables. Sin embargo, en un momento en que la macroeconomía aún presenta muchas variables, quienes utilizan apalancamiento financiero deben ser muy cautelosos, sugirió el Sr. Thang.

Según el informe de DKRA, desde finales de 2023, el mercado ha mostrado señales de recuperación, pero se ha centrado únicamente en los segmentos de apartamentos tipo B y C en las principales ciudades. Se espera que este segmento siga liderando el mercado en el segundo semestre de este año.

Sin embargo, el Sr. Thang también admitió con franqueza que la recuperación actual no es realmente sólida. Según datos de encuestas, durante los primeros seis meses de este año en Ciudad Ho Chi Minh y alrededores, la oferta principal de apartamentos alcanzó las 15.000 unidades. Sin embargo, el consumo solo se detuvo en unas 3.300 unidades, lo que representa un aumento del 8 % con respecto al mismo período.

“Aunque la oferta y la demanda han aumentado, la cifra sigue siendo insignificante, solo entre el 15 % y el 20 % del período de 2019. Además, los inversores deben tener en cuenta que otros segmentos, como el inmobiliario turístico, no han mostrado signos de recuperación”, evaluó el Sr. Thang.

Actualmente, el sentimiento del mercado se divide en dos extremos. Uno es que los inversores que utilizan apalancamiento financiero del ciclo anterior aún tienden a aferrarse a las ganancias y esperar oportunidades. El otro es que algunos inversores con grandes cantidades de efectivo tienden a seguir esperando a ver qué ocurre en el mercado.

Los datos publicados por el Banco Estatal de Vietnam durante los primeros seis meses de este año muestran que el total de depósitos supera los 13,6 billones de VND, a pesar de las bajísimas tasas de interés. Esta mentalidad defensiva ha provocado que la liquidez del mercado inmobiliario aumente, pero aún sea limitada, afirmó el Sr. Thang.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html