Los expertos “miran con claridad y hablan con honestidad” sobre el panorama inmobiliario en 2024

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La vivienda social necesita la mano del Estado

PV: 2023 fue un año con muchas dificultades y desafíos para la economía vietnamita en general y para el sector inmobiliario en particular. El Gobierno ha implementado numerosas políticas para impulsar el mercado. ¿Cómo evalúa el apoyo de las políticas al mercado inmobiliario en los últimos tiempos?

Sr. Nguyen Van Duc: En los últimos tiempos, todas las políticas gubernamentales han tenido un impacto positivo en el mercado inmobiliario. Sin embargo, estas políticas solo han servido para tranquilizar a la población, sin intervenir de forma profunda, directa y exhaustiva, ni para mejorar la salud de quienes participan en el mercado inmobiliario.

Bienes raíces: Los expertos — El experto inmobiliario Nguyen Van Duc.

Sin embargo, en mi opinión, el problema del mercado inmobiliario no reside en las políticas, sino en las propias empresas (inversión en segmentos equivocados, inversión objetivo equivocada, empresas que "crian pollos" - PV). Cuando la inversión es incorrecta, las empresas se endeudan mucho con los bancos, no tienen capacidad para resolver el problema... y entonces ninguna política puede "salvarlas". Además, las políticas o leyes tienen cierto retraso, por lo que no se pueden absorber de la noche a la mañana.

PV: Muchas opiniones afirman que la Ley de Vivienda (modificada) ha eliminado el obstáculo que suponía la vivienda social. ¿Qué opina al respecto?

Sr. Nguyen Van Duc: El propósito de la vivienda social es ayudar a los pobres a tener una vivienda. Es una buena política, pero lo importante es cómo se implementa.

Las nuevas regulaciones de la Ley de Vivienda (enmendada) son más flexibles, lo que facilita el acceso de las personas de bajos recursos a la vivienda social. Sin embargo, en mi opinión, la vivienda social necesita la intervención del Estado en lugar de depender de las empresas.

De hecho, muchas empresas, incluyéndonos a nosotros, han invertido en vivienda social, pero con el tiempo, no pudieron sobrevivir. En aquel entonces, la construcción de vivienda social implicaba trámites administrativos, aumento de precios, tipos de interés bancarios y largos plazos de construcción, lo que provocaba pérdidas dobles para las empresas. Por lo tanto, hoy en día, muy pocas empresas invierten en vivienda social.

Nos fijamos el objetivo de tener un millón de viviendas sociales para 2030, pero no contamos con el capital ni los mecanismos para lograrlo. En mi opinión, nos será difícil alcanzar la meta prevista.

En mi opinión, deberíamos desarrollar la vivienda de alquiler y contar con decretos y normas para desarrollar este segmento. La vivienda de alquiler no requiere una calidad tan alta como la vivienda comercial, para que las personas de bajos recursos puedan acceder más fácilmente a una vivienda asequible.

¿Podrá el sector inmobiliario escapar de la crisis?

PV: Muchas opiniones indican que el mercado inmobiliario está recibiendo muchos factores positivos y actualmente cuenta con suficiente información positiva para iniciar un nuevo ciclo. ¿Cuál es su opinión sobre el panorama inmobiliario en 2024?

Sr. Nguyen Van Duc: El mercado inmobiliario ha ido empeorando desde 2022, hasta 2023, y muchos creen que se recuperará a finales de 2023. Sin embargo, ha sido un año sombrío para el mercado, como lo demuestra el hecho de que muchas personas han quebrado, muchas empresas han quebrado y sus cuentas han sido bloqueadas...

En mi opinión, 2023 es un año "oscuro" para el mercado inmobiliario. Esta difícil situación provoca que las empresas inmobiliarias soliciten constantemente a las autoridades un "rescate" para evitar que el mercado se congele y colapse.

En los últimos años, debido al impacto de la COVID-19, muchas personas han estado angustiadas, incluso teniendo que gastar sus ahorros para sobrevivir. No tienen ahorros ni dinero para comprar una casa.

También debemos afrontar la realidad de que, mientras la gente siga luchando con su vida diaria, el mercado inmobiliario seguirá siendo sombrío y será difícil que recupere su color. Por lo tanto, desde mi perspectiva, en 2024, el mercado inmobiliario no prosperará como se esperaba; francamente, el mercado seguirá siendo sombrío.

PV: ¿Por qué da su perspectiva de que el mercado inmobiliario no ha escapado a la sombría situación?

Sr. Nguyen Van Duc: Durante muchos años, las empresas inmobiliarias se han centrado en invertir en productos de alta gama. Construyen villas, casas comerciales, complejos turísticos, etc., con precios elevados, que aumentan en decenas de miles de millones de dongs en poco tiempo. Fabrican productos para los ricos, que solo los magnates pueden costear, sin prestar atención a la creación de productos para las personas de bajos ingresos.

Esta realidad no solo ocurre en Ciudad Ho Chi Minh y Hanói , sino también en muchas otras localidades. Los proyectos de apertura masiva no benefician a la comunidad ni a la sociedad, sino que se abren para su propio beneficio. Las empresas inmobiliarias desarrollan con ahínco villas, complejos turísticos, casas comerciales, etc., con la esperanza de obtener ganancias. Sin embargo, estos proyectos son a gran escala y requieren préstamos bancarios y una amplia emisión de bonos.

Sin embargo, en el difícil contexto económico, las empresas corren riesgos debido a la baja eficiencia en el uso de este segmento; incluso muchos locales se construyen y quedan vacíos, alquilándose por cero VND en uno o dos años. La escasa liquidez, las altas tasas de interés y la alta presión de vencimiento dificultan las operaciones de las empresas. En sentido figurado, el mercado inmobiliario de alta gama se encuentra estancado: muchos proyectos han fracasado y los inversores no pueden recuperar su inversión. El contexto actual muestra que el sector inmobiliario ha atravesado un período difícil, pero aún persisten muchos nubarrones.

Además, el Estado pronto identificará las viviendas y gravará a los propietarios de segundas residencias, lo que supone un golpe fatal para los especuladores y blanqueadores de capitales a través del mercado inmobiliario. En consecuencia, quienes posean bienes inmuebles se verán obligados a venderlos y huir.

Además, el Estado ha restringido recientemente el crédito, lo que ha causado dificultades a las empresas. Sin embargo, en mi opinión, esta política es muy acertada. Tomemos como ejemplo el caso de Van Thinh Phat, donde cientos de empresas solicitaron préstamos, lo que tuvo numerosas consecuencias. Es necesario restringir la emisión de bonos y el crédito bancario de esta manera.

En 2024, los vencimientos bancarios también suponen una carga para las empresas. Muchas inmobiliarias tendrán que vencer sus obligaciones bancarias y bonos mientras no dispongan de muchos flujos de caja, y actualmente, que yo sepa, hay empresas que no pueden cobrar ni un solo dong. Porque invierten mucho en el segmento de alta gama, pero ¿quién sigue gastando dinero en comprar bienes? Muchas empresas "prolongan la vida" aconsejando a sus clientes que prorroguen sus préstamos uno o dos años más o que los conviertan a productos no vendidos. Todas estas realidades han ilustrado en parte el panorama del mercado inmobiliario.

PV: Dicho esto, el mercado inmobiliario en 2024 seguirá enfrentando muchos desafíos. ¿Es necesario rescatar los negocios inmobiliarios, señor?

Sr. Nguyen Van Duc: De hecho, recientemente, muchas empresas han operado de forma especulativa y oportunista, perturbando el mercado. Venden productos especulativos e ineficaces, y si los rescatamos, será injusto para otras industrias.

¿Por qué necesitamos rescatar a las inmobiliarias cuando operan con fines especulativos sin beneficiar a la comunidad? En mi opinión, las empresas que operan con eficacia, tienen buenos proyectos y se dedican a desarrollar viviendas para personas de bajos ingresos deberían ser rescatadas. Las empresas que no operan adecuadamente deberían quedar en manos del mercado.

PV: ¡Gracias por la entrevista!

Ngan Giang

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