Eventos destacados del mercado inmobiliario de Vietnam en 2024

El punto de inflexión del sector inmobiliario vietnamita está marcado por la entrada en vigor de tres nuevas leyes inmobiliarias. Además, el mercado también ha experimentado fluctuaciones sin precedentes en los segmentos de apartamentos y terrenos para subastas.

Asamblea Nacional aprueba tres leyes sobre bienes raíces

La aprobación por parte de la Asamblea Nacional de la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios fue el evento inmobiliario más destacado del año pasado. Esta es una premisa importante para que el mercado avance hacia la era del crecimiento.

El trío de nuevas leyes inmobiliarias sentará una base sólida para impulsar el desarrollo del mercado inmobiliario. Foto: Asamblea Nacional.

Con un total de 420 disposiciones por revisar, las agencias han tenido que trabajar a plena capacidad para poder poner en vigor estas importantes leyes a partir del 1 de agosto de 2024, 5 meses antes del plan original.

En particular, se espera que la presencia de la Ley de Tierras de 2024 resuelva los cuellos de botella relacionados con los procedimientos de asignación de tierras, valoración de tierras, limpieza de sitios, etc. Un marco legal sólido será una plataforma de lanzamiento para ayudar a los proyectos a acelerar la implementación, desbloqueando así la oferta para el mercado.

Con la reforma de la Ley de Vivienda, destaca la flexibilidad regulatoria, que crea las condiciones para promover el segmento de vivienda social y contribuye a resolver el problema de la seguridad social. En cuanto a la Ley de Negocios Inmobiliarios, la nueva normativa supone un duro golpe a la subdivisión y venta de terrenos, limitando la especulación y la inflación de precios, y asegurando el desarrollo saludable del mercado.

En general, la presencia de las tres leyes inmobiliarias enmendadas no sólo es un paso importante en el perfeccionamiento del sistema legal, sino que también abre muchas nuevas oportunidades para el mercado inmobiliario vietnamita, contribuyendo al tiempo al desarrollo general de la economía .

Se lanzó una nueva lista de precios de terrenos, los precios aumentaron decenas de veces

El cuarto trimestre de 2024 marca el momento en que muchas localidades actualizan la nueva lista de precios de terrenos. En particular, la atención se centra en Ciudad Ho Chi Minh y Hanói , donde los precios de los terrenos, tras el ajuste, se han multiplicado por diez.

Con la nueva lista de precios de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh, el precio más alto registrado es de 687,2 millones de VND/m², aplicado en las calles Nguyen Hue, Dong Khoi y Le Loi (Distrito 1). Por lo tanto, si no se calcula el coeficiente K, este precio es 4,2 veces superior al de la anterior lista de precios de terrenos.

Sin embargo, este aumento aún no es comparable con el de los distritos suburbanos. En concreto, el precio máximo para la autopista Song Hanh 22 (distrito de Hoc Mon) es de 32 millones de VND/m², lo que representa un incremento de 23 veces. Para la calle Dang Cong Binh (distrito de Hoc Mon), el nuevo precio es de 18,5 millones de VND/m², lo que representa un incremento de aproximadamente 12 veces.

Actualmente, la calle Hang Dao es uno de los lugares con los precios de terreno más altos de Hanói. Foto: Thanh Vu

El mercado inmobiliario de Hanói también cerró un turbulento 2024 con una revisión del precio de los terrenos. En el distrito de Dong Da, la calle Cat Linh registró un aumento de 3,45 veces en el precio de los terrenos, alcanzando los 264,13 millones de VND/m². No muy lejos de allí, la calle Chua Boc, asociada con la Academia Bancaria, también alcanzó un precio de hasta 240,12 millones de VND/m², 3,45 veces superior al anterior.

En el distrito de Hai Ba Trung, el precio actualizado del terreno en la calle Nguyen Quyen es de 206,31 millones de VND/m², lo que representa un aumento de 8 veces. De igual manera, el precio del terreno en la calle Giai Phong, vía que conduce a numerosas universidades importantes, también se multiplicó por 7,8, alcanzando los 188,09 millones de VND/m².

Las cifras mencionadas anteriormente, aunque relativamente altas, aún no se pueden comparar con los precios de los terrenos en el distrito de Hoan Kiem. En la calle Tran Hung Dao (de Tran Thanh Tong a Le Duan), el precio más alto del terreno era anteriormente de tan solo 114 millones de VND/m². Sin embargo, ahora el precio se ha disparado a 695,3 millones de VND/m², lo que representa un aumento de seis veces. De igual manera, la calle Nha Tho también se ha multiplicado por 5,5, pasando de 125,4 millones de VND/m² a 695,3 millones de VND/m².

El sector inmobiliario industrial mantiene su atractivo

El mercado inmobiliario industrial en las regiones económicas clave del Norte y del Sur sigue siendo un punto clave para atraer inversiones. Según datos recopilados a partir de informes, para el tercer trimestre de 2024, la tasa de ocupación en los parques industriales alcanzó el 77%.

Localidades como Ciudad Ho Chi Minh, Dong Nai, Binh Duong… se apresuran a establecer nuevos parques industriales. Foto: Le Toan

De estos, los precios de alquiler de inmuebles industriales en el Norte registraron un aumento interanual del 5,7%, alcanzando un promedio de 130 USD/m² por ciclo de alquiler. En el Sur, el precio promedio de alquiler alcanzó los 176 USD/m² por ciclo de alquiler, un 5,6% más que en el mismo período del año anterior.

Cabe destacar que en el período de 2020 a septiembre de 2024, los bienes raíces industriales son el principal tipo de transacción de fusiones y adquisiciones (M&A) en valor en el sector inmobiliario, representando el 40%.

El desempeño estable del sector inmobiliario industrial se ve respaldado por el aumento de la inversión extranjera directa (IED). Muchas grandes empresas, especialmente en el sector de alta tecnología, están reevaluando el potencial de desarrollo de Vietnam, en el contexto de la estrategia "China + 1", cada vez más extendida.

Además, este segmento también se beneficia del fácil acceso al crédito bancario, ya que el coeficiente de riesgo de este tipo se ha reducido del 200 % al 160 %. Este ajuste del Banco Estatal incentivará a los bancos comerciales a prestar capital activamente para implementar proyectos inmobiliarios en parques industriales, atrayendo así a más grandes empresas a participar en el mercado.

El progreso en el desarrollo de vivienda social sigue siendo lento

En el proyecto para desarrollar más de un millón de unidades de vivienda social, el país pretende completar 130.000 unidades en 2024. Sin embargo, según un informe del Ministerio de Construcción, las provincias y ciudades solo han completado unas 21.000 unidades, lo que equivale a más del 16% del plan.

El número actual de viviendas sociales aún no satisface las necesidades de vivienda de la población. Foto: Thanh Vu

Ciudad Ho Chi Minh y Hanói, las dos ciudades líderes en objetivos de construcción, solo han alcanzado el 21% y el 37% del plan, respectivamente. Esta situación es similar a la de otras localidades como Binh Duong (37%) y Dong Nai (16%). En algunas localidades, ni siquiera se han completado proyectos, como Thai Nguyen, Ninh Binh, Nam Dinh, Thua Thien Hue, Vinh Long, Ben Tre, Bac Lieu y Ca Mau.

Desde 2021 hasta la fecha, el país ha implementado 644 proyectos de vivienda social con una escala de 580.109 unidades. De estos, solo 96 proyectos se han completado con una escala de más de 57.620 unidades. 133 proyectos han iniciado su construcción con más de 110.200 unidades. Los 415 proyectos restantes han recibido aprobación para políticas de inversión, que, de completarse, proporcionarán más de 412.200 unidades.

El progreso del desembolso del paquete de crédito de 120.000 billones de VND tampoco es más optimista. Según el Ministerio de Construcción, a finales de octubre de 2024, la tasa de desembolso fue de tan solo el 1,5%, equivalente a unos 1.783 billones de VND. De los cuales, para el grupo de compradores de vivienda, este paquete solo ha prestado unos 150.000 millones de VND.

Los precios de los apartamentos en Hanói aumentan "rápidamente"

En 2024, los precios de los apartamentos en Hanói aumentaron a un ritmo vertiginoso. Según el Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, en el tercer trimestre de 2024, el índice de precios de los apartamentos en Hanói aumentó un 64 % en comparación con el segundo trimestre de 2019, mientras que en Ciudad Ho Chi Minh el aumento fue solo la mitad de esta cifra.

Los precios de los apartamentos en Hanói han aumentado simultáneamente tanto en el mercado primario como en el secundario. Foto: Thanh Vu

Según información recopilada por empresas de investigación de mercado, el precio promedio de venta de apartamentos nuevos en Hanói se sitúa actualmente en 70 millones de VND/m², lo que supone un aumento de aproximadamente el 28 % con respecto al año pasado. El auge del mercado primario también ha disparado el precio de los apartamentos antiguos. Actualmente, el precio promedio de los apartamentos secundarios ronda los 50 millones de VND/m², lo que supone un aumento de más del 40 % con respecto al año pasado.

El fuerte aumento de los precios de los apartamentos en Hanói durante el último año se debe a la escasez de viviendas en los segmentos de gama media y baja. Si bien el número de nuevos proyectos ha aumentado, el 75 % de los nuevos productos se ubican en el segmento de alta gama. Además, el aumento simultáneo de costos como el terreno, los materiales de construcción y la mano de obra también afecta significativamente el precio de producción.

Disturbios en subastas de tierras en los suburbios de Hanoi

Desde principios de 2024, los inversores inmobiliarios han tenido que reevaluar el mercado de terrenos en subasta en los suburbios de Hanói. Autoridades distritales como Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh, etc., han cosechado grandes éxitos continuamente gracias a subastas que han atraído a cientos o incluso miles de participantes, generando ingresos de hasta cientos de miles de millones de VND.

El mercado de terrenos en subasta en las afueras de Hanói ha sido "revuelto" por numerosos grupos. Foto: Thanh Vu

Además, muchos terrenos también tienen precios de adjudicación sin precedentes. Por ejemplo, en el distrito de Hoai Duc, el lote esquinero LK03-12, en la zona de Long Khuc, alcanza un precio de adjudicación de hasta 133,3 millones de VND/m². En el distrito de Thanh Oai, el lote LK03-10, en la zona de Ngo Ba, supera los 100,5 millones de VND/m². En Ha Dong, el lote 1A-03, considerado una joya, alcanzó un precio de adjudicación de 262 millones de VND/m².

Según el Ministerio de Construcción, las cifras récord mencionadas se deben a una gestión y ejecución deficientes de la subasta. En algunos lugares, los inversores se han agrupado y se han coludido para pagar precios mucho más altos que el precio inicial. Después, tras ganar la subasta, abandonaron el yacimiento con el objetivo de establecer un nivel de precios virtual para obtener ganancias.

Sin embargo, esta fiebre no duró mucho. Desde el cuarto trimestre de 2024, el precio de adjudicación de muchos terrenos ha disminuido entre un 20 % y un 50 % en comparación con principios de año. Además, la imagen de los terrenos subastados en los suburbios también se ha visto gravemente dañada debido al exorbitante precio de 30 000 millones de VND/m² en la comuna de Quang Tien, distrito de Soc Son. Tan solo cuatro días después del incidente, la Agencia de Investigación Policial del Departamento de Policía de la Ciudad de Hanói investigó a cinco sujetos por infringir las normas sobre subastas de propiedades.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html