El mercado continúa siendo difícil en el corto plazo
Según el experto en bienes raíces Nguyen Van Duc, la Ley de Vivienda (enmendada), la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada) y la Ley de Tierras (enmendada) aprobadas por la Asamblea Nacional son los corredores legales para ayudar a que el mercado inmobiliario se desarrolle de manera saludable y sostenible.
Sin embargo, estas leyes no entrarán en vigor hasta principios de 2025, y al Sr. Duc le preocupa cuántas empresas y clientes podrán "soportar la carga" y sobrevivir durante ese tiempo.
Los expertos dicen que el mercado inmobiliario no ha mejorado.
Sin embargo, desde la perspectiva de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), el mercado inmobiliario se recuperará con fuerza. Durante mucho tiempo, varios proyectos han permanecido inactivos a la espera de que se resolvieran los problemas legales (el 70 % de los problemas del sector inmobiliario).
Por lo tanto, se espera que la Ley de Tierras de 2024 elimine los obstáculos legales para facilitar la reactivación de muchos proyectos y su rápida comercialización. Las novedades de la Ley de Tierras de 2024 tienen un gran impacto en las entidades que participan en el mercado inmobiliario.
El experto en bienes raíces Nguyen Van Duc dijo que el panorama general del mercado inmobiliario no ha mejorado y que aún persisten dificultades en el corto plazo.
En cuanto al segmento de casas adosadas y villas, este experto predice que seguirá estancado y con baja liquidez. Los proyectos de casas adosadas y villas en el centro de la ciudad serán difíciles de vender debido a los impuestos sobre la vivienda y la identificación de la misma.
En los últimos años, las empresas inmobiliarias se han centrado principalmente en invertir en productos de alta gama. Los precios de las villas y las casas comerciales son bastante elevados y se han disparado en poco tiempo. Fabrican productos dirigidos a los ricos y se muestran indiferentes a los productos asequibles, atendiendo a la mayoría de la población, es decir, a las personas de bajos ingresos. Cuando se lanzan proyectos en masa con el objetivo de obtener ganancias sin beneficiar a la comunidad ni a la sociedad, significa que su estrategia comercial ha fracasado por completo.
Decenas de miles de condotels, casas comerciales y villas vacacionales están congelados. En consecuencia, empresas, clientes y bancos sufrirán grandes pérdidas. Este es el mayor desastre para el mercado inmobiliario en la etapa actual.
En un contexto en el que muchas empresas no pueden vender productos, no pueden rotar capital y carecen de recursos financieros para reestructurarse, sus cuentas están congeladas, mientras que la carga de pagar intereses y vencimientos de bonos bancarios pesa sobre ellas. Además, muchos proyectos están paralizados, algunos incluso con problemas legales, lo que provoca que las empresas caigan en un estado de ansiedad. Incluso las empresas sin suficiente potencial económico ... "morirán", según el Sr. Duc.
Segmento de departamentos continúa aumentando de precio
En el segmento de departamentos, el experto Nguyen Van Duc evaluó que este es el segmento con mejor tasa de absorción en el mercado actualmente, sin embargo, la oferta de este segmento no ha mejorado debido a la escasez de proyectos con permisos de construcción y muy pocos edificios de departamentos que se están implementando en el centro de la ciudad.
Escasez de proyectos y la oferta no satisface la demanda, lo que provoca que los precios promedio de venta de la energía primaria se mantengan altos. Este segmento seguirá en precio debido al aumento de los costos de terrenos y construcción, el desarrollo de infraestructura y la mejora de la calidad.
El segmento de departamentos continúa aumentando de precio.
Las últimas estadísticas de Savills muestran que, a finales de 2023, los precios de los apartamentos en Hanói se situaban entre 51 y 70 millones de VND/m², y el 49 % de los apartamentos vendidos se encontraban en este rango de precio. En consecuencia, el segmento de apartamentos ha establecido un nuevo umbral de precio. Los apartamentos con precios superiores a 4000 millones de VND representaron el 42 % de las ventas en 2023. Los apartamentos con precios entre 2000 y 4000 millones de VND representaron el 55 % de la cuota de mercado. Solo el 3 % de los apartamentos tenían un precio inferior a 2000 millones de VND.
De igual manera, en Ciudad Ho Chi Minh, los precios de los apartamentos siguen en aumento, especialmente en los proyectos de la zona central. De hecho, el mercado ha carecido de proyectos de apartamentos asequibles con precios inferiores a 25 millones de VND/m², pero se han concentrado principalmente en segmentos de apartamentos de gama media y alta que sean aptos para la movilización de capital y las transacciones.
Según un informe del Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh, en 2023, la ciudad contará con 19 proyectos de vivienda comercial (con 17.753 unidades) aptos para la venta y arrendamiento con opción a compra de futuras viviendas que se pondrán a la venta. Cabe mencionar que el segmento de gama media cuenta con 5.051 unidades, el segmento de gama alta con 11.334 unidades y no existen proyectos en el segmento de apartamentos asequibles.
En el sector de la vivienda social, el Sr. Nguyen Van Duc reconoció que hay una mejora, con "rayos brillantes" en comparación con 2023. Sin embargo, este segmento no cuenta con muchas empresas que inviertan debido a los trámites difíciles y las condiciones desfavorables para las empresas. "Las nuevas regulaciones de la Ley de Vivienda (enmendada) son más abiertas, lo que facilita el acceso a la vivienda social para las personas de bajos recursos".
Sin embargo, la implementación de la ley lleva tiempo. Será difícil alcanzar la meta de un millón de viviendas sociales según lo previsto si el gobierno no cuenta con una visión estratégica y métodos prácticos y científicos, en lugar de depender únicamente de las empresas. Nos fijamos el objetivo de completar un millón de viviendas sociales para 2030, pero en realidad, aún faltan el capital y los mecanismos necesarios", afirmó el Sr. Nguyen Van Duc.
El Sr. Tran Van Binh, Secretario General de VARS, afirmó que la legalidad es el tema que más preocupa a las empresas, ya que es el factor clave que determina la formación y el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Por consiguiente, la eliminación de los problemas de política territorial impulsará la recuperación del mercado inmobiliario. El aspecto más evidente se encuentra en la planificación, los planes de uso del suelo y el aumento de la publicidad, la transparencia y la participación ciudadana en la planificación del uso del suelo. Además, mediante subastas y licitaciones, se creará un entorno competitivo justo para las empresas inmobiliarias.
Ngan Giang
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Fuente
![[E] ¿Qué esperar del sector inmobiliario en 2024? ¿Separar la arena para encontrar oro?](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/1/19/2fb45f33e9c541d698322a9ad8d87aee)
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