En respuesta a VTC News , el Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property) afirmó que actualmente los mini apartamentos son un intercambio de concepto de un tipo de vivienda que no está regulado por la ley.
Los miniapartamentos no tienen base legal para ser reconocidos como un tipo de vivienda en venta. En realidad, la mayoría de las personas compran el terreno, solicitan un permiso para construir casas individuales y luego las dividen en apartamentos independientes para la venta. Esto es un acuerdo civil, no un contrato de compraventa, ya que no existen regulaciones para la venta de una parte de la propiedad.
El Sr. Toan citó el ejemplo de una persona con un terreno de unos 200 a 300 m². Al construir edificios de gran altura y vender apartamentos, los propietarios de estos no reciben libros rojos separados, sino que sus nombres se comparten en un solo libro rojo, como si fueran bienes comunes.
" Si a cualquier mini edificio de apartamentos se le otorga un certificado, significa que tiene la forma de un proyecto de apartamentos comerciales normal, debe establecer un proyecto, tener una política de inversión y pagar tasas por el uso del suelo... ", dijo el Sr. Toan.
Los expertos inmobiliarios afirman que los miniapartamentos carecen de base legal para ser reconocidos como vivienda en venta. (Foto: Cong Hieu)
El Sr. Toan también comentó que hasta el 95% de los miniapartamentos en el mercado actual se construyen sin permiso. Los inversionistas tienen licencia para construir casas individuales, pero violan la ley. Porque si lo hacen de acuerdo con las regulaciones, los inversionistas sufrirán pérdidas incluso antes de comenzar.
Si se compra un terreno de 200 m² por 10 mil millones, pero solo se pueden construir cinco plantas y el 70% del área, es decir, 700 m², el costo tanto del terreno como de la construcción es de aproximadamente 22 millones de VND/m². Mientras que si se construyen 10 plantas y el área de construcción es de 1400 m², el costo por metro cuadrado es de solo 14 millones de VND. Si se vende a 25 millones de VND/m², es evidente que el inversor no obtendrá ganancias construyendo cinco plantas, pero con diez sí obtendrá grandes ganancias .
Sin embargo, si solicita un permiso de construcción para 10 plantas, debe contar con protección contra incendios, pero su coste es muy elevado y es muy difícil obtener la aprobación. En concreto, según la normativa, si la superficie construida supera los 1200 m², el inversor debe contar con protección contra incendios, por lo que el inversor eludirá la ley al solicitar un permiso de menos de 1200 m² para considerarla una vivienda normal y no necesitar protección contra incendios.
" Creo que el desarrollo generalizado de miniapartamentos en los últimos tiempos se debe a la falta de gestión por parte de las autoridades a todos los niveles. Como dije, hasta el 95% de los miniapartamentos presentan infracciones, pero siguen existiendo de forma flagrante porque las autoridades han hecho la vista gorda. El equipo de gestión de órdenes de construcción en los distritos es muy estricto: basta con llevar sacos de arena y cemento a casa y alguien vendrá a preguntarte enseguida, por no hablar de los "elefantes" de los miniapartamentos que construyen y operan con tanta calma ", expresó el Sr. Toan.
Muchos expertos inmobiliarios también comentaron que el tipo de mini apartamentos aún no ha sido regulado específicamente, hay dos casos al comprar mini apartamentos.
En el primer caso, los productos son apartamentos que se ponen en marcha. El inversor debe establecer un proyecto y cumplir con las disposiciones de la ley sobre inversión, construcción, planificación, terrenos y negocios inmobiliarios. El inversor suele tardar entre 2 y 5 años en completar el proyecto para ser elegible para la puesta en marcha.
En el segundo caso, el inversor construye un miniapartamento, pero no cumple con los requisitos legales de construcción, prevención y extinción de incendios, etc., por lo que no cuenta con licencia. En este caso, el comprador del miniapartamento puede tener su nombre en el registro de propietarios junto con el inversor y otros.
Menos afortunados son los compradores y vendedores que compran y venden mediante documentos manuscritos y no tienen su nombre en el título de propiedad. Hay casos de personas que llevan casi 10 años viviendo allí, pero aún no tienen título de propiedad. Esto puede generar fácilmente riesgos en caso de disputa.
Actualmente, según la ley, los compradores de minipisos pueden obtener el reconocimiento de la propiedad de cada apartamento de la casa por parte del Estado. Sin embargo, para obtener un libro rojo y separarlo, los minipisos deben cumplir con estrictas regulaciones legales.
Mientras tanto, la mayoría de los mini apartamentos en Hanoi no cumplen con esas regulaciones y, por lo tanto, no son elegibles para certificados separados para cada apartamento.
Los miniapartamentos están apareciendo por todas partes en las grandes ciudades. (Foto: Cong Hieu)
Desde una perspectiva legal, la abogada Nguyen Thi Minh Thu, del Bufete Hop Nhat del Colegio de Abogados de Hanói, afirmó que la ley actual no contempla el concepto de miniapartamentos. Dado que no existe registro de este tipo de proyecto de vivienda comercial, los miniapartamentos se consideran viviendas individuales.
De acuerdo con las disposiciones de la Cláusula 2, Artículo 6 del Decreto Nº 99/2015/ND-CP del Gobierno que guía las regulaciones detalladas y la implementación de una serie de artículos de la Ley de Vivienda de 2014, las organizaciones y los hogares individuales con casas legalmente establecidas, incluidas las casas individuales diseñadas y construidas con muchos pisos y muchos apartamentos, con un área mínima de 30 m2 o más, diseñadas en un estilo cerrado, que cumplan con los requisitos de los edificios de apartamentos, recibirán un Certificado de Propiedad por una agencia estatal competente al propietario de cada apartamento para garantizar los derechos e intereses legítimos de los propietarios.
En caso de que el propietario venda, arriende, done o herede un apartamento en esta casa a otra organización, hogar o individuo elegible para ser propietario de una vivienda en Vietnam, el derecho de uso del terreno adjunto a esta casa pertenece al uso común de los sujetos que han comprado, arrendado, recibido el regalo o heredado el apartamento.
" Así, para el tipo de miniapartamento (vivienda individual), si cumple con las condiciones establecidas, se expedirá un certificado para cada apartamento. Si el miniapartamento no las cumple, solo se expedirá un certificado para todo el edificio, que podrá incluir los nombres de los copropietarios", explicó el abogado Thu.
Según el abogado Minh Thu, los miniapartamentos, aunque se trate de casas individuales, deben cumplir con las normas legales para garantizar que la construcción se ajuste a la planificación y a la seguridad contra incendios. Si la construcción infringe las normas de seguridad contra incendios y ocasiona graves consecuencias (daños a personas y bienes), el vendedor/arrendador del apartamento deberá ser responsable de los daños a personas y bienes causados por dichas infracciones.
En 2020, el Ministerio de Construcción emitió un comunicado oficial solicitando a las localidades que reforzaran la gestión de las viviendas unifamiliares de varias plantas y apartamentos. Señaló las consecuencias, como el alto riesgo de incendio y explosión, el aumento de la densidad de población que causa congestión vehicular, la falta de garantías de higiene ambiental y estética urbana. Sin embargo, sin sanciones y normativas específicas, la gestión sigue siendo difícil. Continúan surgiendo numerosos miniapartamentos nuevos.
Chau Anh
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