¿Qué costos hacen que los precios de las viviendas sean inusualmente altos?

Los precios de los apartamentos en Hanoi están aumentando de forma anormal, mucho más allá de la capacidad de la mayoría de las personas con ingresos medios y bajos para comprar casas - Foto: N.TRAN

Según el Ministerio de Construcción , los precios actuales de las viviendas se componen del costo del terreno, el costo de la construcción, los intereses de los préstamos, las ganancias comerciales, los impuestos y las comisiones de corretaje...

Para controlar los precios de la vivienda, algunos expertos recomiendan soluciones para ajustar los precios del terreno, calcular impuestos, tasas e intereses de préstamos para proyectos a niveles apropiados, al tiempo que se controlan los precios de los insumos, se equilibra la oferta y la demanda y se previene la especulación inmobiliaria.

El precio de los apartamentos de gama media también es de 100 millones de VND/m2.

Según el Ministerio de Construcción, en el segundo trimestre de este año, en Hanói, los precios de venta de algunos proyectos de apartamentos experimentaron un fuerte aumento. El precio de los apartamentos en la zona urbana de Royal City aumentó un 33%, el de los apartamentos The Pride un 33%, el de los apartamentos en la zona urbana de My Dinh Song Da - Sudico un 32% y el de Vinhomes West Point un 28%. En algunas zonas urbanas antiguas, como la de Trung Hoa - Nhan Chinh, los precios de los apartamentos también aumentaron un 25%, y el de los apartamentos de reasentamiento en Nam Trung Yen un 20%.

El precio promedio de venta de apartamentos en mayo de 2024 aumentó en comparación con fines de 2023, específicamente el proyecto Udic Westlake 56,7 millones de VND/m2, D'. El Dorado 85,3 millones de VND/m2, HDI Tower 160,1 millones de VND/m2, Feliz Homes 53,9 millones de VND/m2, GoldSeason 63,8 millones de VND/m2.

El Ministerio de Construcción indicó que anteriormente los apartamentos de gama media tenían precios de venta que oscilaban entre 50 y 70 millones de VND/m2, pero ahora el precio de transacción ha aumentado a 70 a 100 millones de VND/m2.

Por ejemplo, el proyecto Noble Crystal Tay Ho tiene un precio aproximado de 187 millones de VND/m², mientras que el de Mandarin Garden oscila entre 80 y 105 millones de VND/m². En particular, en el proyecto The Grand, en la calle Hai Ba Trung, distrito de Hoan Kiem, algunos apartamentos tienen un precio cercano a los 1.000 millones de VND/m².

En Ciudad Ho Chi Minh, en el segundo trimestre de 2024, el segmento de apartamentos de gama media aumentó un 2%, el segmento de gama alta aumentó un 5% en comparación con el mismo período de 2023. La escasez de nueva oferta también impulsó los precios de venta de proyectos de apartamentos usados ​​en Ciudad Ho Chi Minh.

En concreto, el proyecto de apartamentos City Garden tiene un precio de venta promedio de 85 millones de VND/m², lo que representa un aumento del 18 %; los proyectos Antonia (Distrito 7) y Masteri Thao Dien (Ciudad de Thu Duc) aumentaron un 11 % y un 10 %, respectivamente. Al final del segundo trimestre, el precio de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh aumentó un promedio de aproximadamente un 6 % en comparación con finales de 2023.

Algunos proyectos de apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh tienen precios de venta altos, como Cantavil An Phu, que aumentó un 22,6% a 54,5 millones de VND/m2, Zenity (Distrito 1) aumentó un 18,2% a 101,4 millones de VND/m2, Green View (Distrito 7) aumentó un 25,1% a 53,9 millones de VND/m2, The Panorama (Distrito 7) aumentó un 15,5% a 69,6 millones de VND/m2.

¿Por qué los precios son inusualmente altos?

Estudios y evaluaciones recientes del Ministerio de Construcción muestran que el costo de las tasas de uso del suelo por metro cuadrado de vivienda es bastante elevado. En el área de viviendas de GP Invest en Hanói, este asciende a aproximadamente 15 millones (36,35 millones de VND), equivalente al 41,5 % del precio de venta; el proyecto de apartamentos en Hai Phong, a 6,67 millones (34,54 millones de VND), equivalente al 19,3 % del precio de venta; y el proyecto de viviendas de baja altura en Hai Phong, a 60,14 millones (156,83 millones de VND).

De igual manera, en la zona urbana de Dong Tang Long, ciudad de Thu Duc (Ciudad Ho Chi Minh), el costo es de 2,34 millones/8,84 millones de VND. En el proyecto de villas de la zona urbana de Chanh My, provincia de Binh Duong, el impuesto sobre el uso del suelo representa el 16,3% del precio de venta.

Según el Ministerio de Construcción, si se aplica el precio del terreno de 2024, la tasa de uso del suelo de los proyectos seguirá aumentando considerablemente. En concreto, la tasa de uso del suelo en la estructura de precios de la vivienda del proyecto de GP Invest aumentará un 60%; el área urbana de Dong Tang Long, en la ciudad de Thu Duc, aumentará entre un 60% y un 65%; y el proyecto de villas Chanh My, un 50% del precio de venta.

El Ministerio de Construcción evaluó que la próxima aplicación de una nueva lista de precios de terrenos cercana al mercado incrementará el precio de venta de viviendas e inmuebles en un promedio de un 15-20% en comparación con el período anterior. En concreto, el costo de inversión en construcción por metro cuadrado de vivienda en el proyecto de viviendas GP Invest (Hanói) es de 5,1 millones (36,3 millones de VND), lo que representa aproximadamente el 14,1% del precio de venta. El proyecto de apartamentos en Hai Phong tiene un costo de 15,7 millones (34,5 millones de VND), lo que representa aproximadamente el 45,5% del precio de venta. El proyecto de viviendas de baja altura en Hai Phong tiene un costo de 31,2 millones (156,8 millones de VND), lo que representa el 20,53% del precio de venta de las viviendas.

Además, aunque cada proyecto tiene diferentes escalas y productos, los costos de inversión para la construcción de proyectos de vivienda en el último tiempo han fluctuado poco o insignificantemente debido al aumento de los costos de prevención y combate de incendios, afirmó el Ministerio de Construcción.

En cuanto al costo de financiamiento para la construcción de viviendas, según este ministerio, si los proyectos de vivienda solicitan financiamiento comercial del 30 al 70 % del capital total de inversión, el costo de los intereses será de aproximadamente el 3 al 5 % del costo total de la inversión en construcción. El costo de venta habitual de los proyectos de vivienda comercial oscila entre el 3 y el 7 % del precio de venta del inmueble, y en algunos proyectos puede llegar hasta el 15 % del precio de venta de la vivienda.

El último grupo que compone los precios actuales de la vivienda son los costos de impuestos, las ganancias y los costos de gestión del propietario del proyecto para las viviendas de gran altura, que representan entre el 10 y el 20%, y para las viviendas de baja altura, que representan entre el 20 y el 30% del precio de venta.

Fuente: Ministerio de la Construcción - Gráficos: T.DAT

¿Cómo reducir los precios de la vivienda?

Teniendo en cuenta todos los tipos de costos y la proporción de costos que componen el precio de venta de la casa como se mencionó anteriormente, hablando con Tuoi Tre , el Sr. Nguyen Chi Thanh, vicepresidente de la Asociación de Corretaje de Bienes Raíces, dijo que los precios actuales de los terrenos son muy altos en comparación con los ingresos de las personas, por lo que las agencias de gestión deben ajustar los precios de los terrenos para que se adapten a la realidad.

El principio de precios del suelo según el mercado es adecuado para zonas urbanas con un desarrollo estable, con parámetros de transacción claros, como el Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh (Ciudad Ho Chi Minh), Hoan Kiem, Ba Dinh y los distritos de Dong Da (Hanói). Sin embargo, para las zonas subdesarrolladas, si no ajustamos los precios del suelo para impulsar el desarrollo, la situación será muy peligrosa, afirmó el Sr. Thanh.

El Sr. Thanh citó una lección de China que demuestra que las empresas construyen muchas casas, pero los precios son altos (en parte debido al alto costo del terreno), por lo que no pueden venderse. Cuando las empresas atraviesan dificultades, el gobierno no puede salvarlas. Porque, al final, quien toma la decisión final es el comprador de la vivienda.

Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, la estructura del costo del terreno de un proyecto de vivienda, incluidas las tarifas de uso del terreno y los costos de limpieza del sitio, es una cantidad grande que depende de la densidad de construcción de cada proyecto.

Desde la perspectiva de una empresa de inversión inmobiliaria, el Sr. Nguyen Quoc Khanh, presidente de DTJ Investment and Distribution Joint Stock Company, enfatizó que lo más importante para las empresas que invierten en proyectos de vivienda hoy en día es el tiempo. Acortar los plazos para realizar los trámites relacionados con los proyectos de vivienda mediante regulaciones claras ayudará a las empresas a reducir los costos de cumplimiento, lo que a su vez reducirá los precios de la vivienda.

Según el Sr. Thanh, la orientación al desarrollo del mercado inmobiliario debe apuntar a la estabilidad y a mejorar la calidad de vida de las personas. Un margen de beneficio del 10-20% del precio de venta de una vivienda para un inversor inmobiliario es normal, pero es necesario analizar la realidad para comprobarlo, ya que existen proyectos inmobiliarios a gran escala, construidos en terrenos completamente nuevos, que atraen a compradores, y cuyas ganancias superan con creces las estadísticas.

Muchos expertos inmobiliarios también creen que, para equilibrar la oferta y la demanda de vivienda actual, es necesario aumentar la oferta de viviendas de bajo costo. Esta oferta depende en gran medida de la participación de ministerios, delegaciones y municipios. Además, es necesario cambiar la mentalidad y no explotar el suelo, sino controlar su costo a un nivel adecuado para los ingresos de la mayoría de la población. Con los altos costos actuales del suelo, muchas empresas no se atreverán a invertir en proyectos, lo que dificultará aumentar la oferta de vivienda en el futuro cercano.

Para reducir los precios actuales de la vivienda, el Sr. Le Hoang Chau afirmó que es necesario adoptar las siguientes seis medidas:

1. Reducir los costos de la tierra.

2. Reducir los impuestos y tasas relacionados.

3. Reducir los costos de intereses.

4. Mantener costos estables de los insumos para el proyecto, incluyendo gasolina y electricidad.

5. Cómo simplificar el proceso de aprobación de proyectos de vivienda, reduciendo así los costos de cumplimiento normativo.

6. Prevenir la especulación inmobiliaria, crear intencionalmente niveles de precios virtuales para obtener ganancias, aumentar el depósito para las subastas de terrenos al 20% y castigar severamente a quienes abandonen sus depósitos después de ganar la subasta.

También hay razones especulativas, que crean precios virtuales.

El Ministerio de Construcción también confirmó que los altos precios de la vivienda se deben, en parte, a que los inversores inmobiliarios aprovechan la escasez del mercado para ofrecer precios altos. Algunas asociaciones, grupos de especuladores, inversores y particulares que operan como intermediarios alteran el mercado para inflar los precios y crear precios virtuales.

Normalmente, los inversores de proyectos de vivienda gastan alrededor del 3% del precio de venta de la casa para pagar al piso de negociación y al corredor de ventas, pero los pisos de negociación a menudo eligen de acuerdo con la situación del mercado agregar el precio cuando realizan transacciones con los clientes, esta diferencia no es fija, puede ser del 5% del precio de venta, el 10% del precio de venta o el 20% del precio de venta de la casa.

Por ejemplo, un proyecto de viviendas de baja altura en Hung Yen tiene un precio de venta de 7 a 8 mil millones de VND/unidad, la diferencia de precio promedio es de alrededor de 750 millones de VND, pero cuando el mercado se enfría, la diferencia de precio es solo de 250 millones de VND/unidad.

Proyecto inmobiliario en construcción en el Distrito 7 de Ciudad Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

Escasez de oferta de viviendas, precios febriles, bajas transacciones reales

El aumento vertiginoso de los precios de la vivienda en Hanói desde principios de año ha planteado numerosos problemas con la actual política de desarrollo inmobiliario. Los precios de la vivienda han aumentado continuamente a lo largo de los trimestres, alcanzando un nuevo nivel de precios altísimo, muy superior al del año anterior, y las transacciones reales en el mercado han disminuido. Si bien la oferta de vivienda sigue siendo escasa, la vivienda asequible está "extinta", la oferta de vivienda social y para personas de bajos ingresos es limitada, con casi ninguna oferta nueva en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh. Los precios de la vivienda son altos, y la mayoría de las personas con ingresos medios y bajos que tienen necesidades reales de vivienda no pueden permitirse comprar una casa.

Ante señales inusuales en el mercado inmobiliario, en los próximos días el Primer Ministro se reunirá con corporaciones y grupos del sector inmobiliario para discutir soluciones que faciliten el mercado.

Según el informe que analiza la estructura de costos, el precio de venta y las razones del aumento de los precios inmobiliarios, enviado recientemente por el Ministerio de Construcción a la Oficina Gubernamental (18 de septiembre), la oferta de vivienda en el país está disminuyendo drásticamente. En el segundo trimestre de 2024, solo se completaron nueve proyectos de vivienda, con una capacidad de aproximadamente 6.000 apartamentos, casas unifamiliares y casas adosadas puestas en servicio. Y si contamos el primer semestre de este año, la oferta de vivienda terminada solo alcanzó unos 9.000 apartamentos, casas unifamiliares y casas adosadas. El número de proyectos de vivienda con licencia para nueva construcción es de tan solo unas 20.000 unidades.

La escasez de viviendas y terrenos en Hanói desde finales de 2023 ha disparado los precios de la vivienda. Algunos proyectos de apartamentos de lujo en la zona del Lago Oeste se han puesto a la venta con precios iniciales superiores a los 100 millones de VND/m². Mientras tanto, la superzona urbana Vinhomes Co Loa acaba de lanzarse con precios de casas adosadas superiores a los 300 millones de VND/m². Cabe destacar que las parcelas subastadas en pueblos rurales y distritos suburbanos de Hanói, como Hoai Duc, Thanh Oai y Phuc Tho, a 30-40 km del centro, también han superado los 100 millones de VND/m².

Ministerio de Construcción identifica causas y soluciones para reducir precios de vivienda

4 razones del aumento de los precios de la vivienda:

1. Los costos de la tierra aumentan de acuerdo con la nueva lista de precios de la tierra, las subastas de tierras son muchas veces más altas que el precio inicial, lo que aumenta el nivel de precios de la tierra.

2. El fenómeno de la “creación de precios virtuales y su inflación” por parte de especuladores y particulares que ejercen la intermediación inmobiliaria.

3. Falta de oferta inmobiliaria y de vivienda para satisfacer las necesidades de la mayoría de las personas con ingresos bajos y medios.

4. Las recientes fluctuaciones económicas relacionadas con los mercados de acciones, bonos y oro han provocado un fuerte flujo de dinero hacia el sector inmobiliario en busca de un refugio seguro.

6 soluciones para reducir los precios de la vivienda:

1. Eliminar dificultades en los procedimientos y la legalidad, aumentar la oferta del mercado, promover un desarrollo seguro y sostenible del mercado.

2. Rectificar el trabajo de subastas de tierras, perfeccionar las regulaciones sobre las subastas de tierras en el sentido de aumentar los depósitos, determinar precios iniciales más cercanos a la realidad, acortar el tiempo para pagar las ganancias de las subastas y limitar a los postores con fines especulativos.

3. Investigar y proponer políticas fiscales para las personas que poseen muchas casas y terrenos para limitar la especulación.

4. Disponer de soluciones y medidas para limitar los impactos negativos de la emisión de nuevas listas de precios de tierras de acuerdo a la Ley de Tierras de 2024.

5. Modelo piloto de centro de transacciones de derechos de propiedad inmobiliaria y de uso de suelo gestionado por el Estado.

6. Fortalecer la inspección y el examen de la organización de subastas de derechos de uso de tierras, licitaciones para proyectos que utilizan tierras, gestionar eficazmente las actividades comerciales de servicios inmobiliarios, los pisos de negociación de bienes raíces y las actividades de corretaje.

Viviendas de bajos ingresos en países vecinos

Según informó el periódico Nation (Tailandia) a principios de abril, el secretario general de la Junta de Inversiones de Tailandia (BOI), Narit Therdsteerasukdi, dijo que los incentivos fiscales para la vivienda fueron aprobados por la junta el 15 de marzo. Estos incentivos son parte de la tercera fase del proyecto para proporcionar préstamos para apoyar a las personas de bajos ingresos para comprar casas individuales y condominios, propuesto por el Banco de Vivienda del Gobierno de Tailandia (GHB).

Actualmente, el programa de apoyo fiscal solo se aplica a viviendas con una superficie mínima de 70 metros cuadrados para viviendas unifamiliares y apartamentos con una superficie construida de al menos 24 metros cuadrados. Según el Sr. Therdsteerasukdi, la Junta de Inversiones (BOI) ha apoyado proyectos de vivienda para trabajadores de bajos ingresos desde 1993. De estos, la BOI ha participado en la provisión de 44 proyectos de apartamentos con 34.900 viviendas en la capital, Bangkok, y en las provincias de Nonthaburi, Samut Prakan, Pathum Thani, Nakhon Pathom y Chonburi.

El gobierno de Malasia anunció el 17 de septiembre que lanzará al menos 23 nuevos proyectos de vivienda asequible a través del Programa de Vivienda Popular (PPR) en todo el país, según la Agencia de Noticias Bernama. El viceministro de Vivienda y Gobierno Local (KPKT), Datuk Aiman ​​Athirah Sabu, indicó que, hasta septiembre de 2024, el gobierno malasio había completado 166 proyectos de vivienda asequible, con 104.081 unidades para trabajadores de bajos ingresos, y continúa construyendo 16 proyectos más.

Las viviendas del proyecto PPR tienen un precio de entre 45.000 y 60.000 ringgits (entre 10.700 y más de 14.000 USD) por unidad. Los proyectos futuros se integrarán con nuevas instalaciones, lo que contribuirá a mejorar la calidad de vida de los residentes.

Fuente: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm