Mis padres le transfirieron la casa donde vivían a mi hermano; el contrato de donación se certificó ante notario. Al entregar la casa, pusieron como condición que no se vendiera, sino que se usara para el culto, solo verbalmente, con el testimonio de los vecinos. Después, mi hermano vendió la casa a otra persona y el comprador recibió un certificado.
Quisiera preguntar: ¿Es válida la venta de la casa de mi hermano? ¿Se pueden rescindir el contrato de donación y el contrato de venta? ¿Qué debieron haber hecho mis padres antes de la donación?
El lector Phan Cuong preguntó a Thanh Nien .
Abogado consultor
Según el abogado Le Van Hoan (Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh), en el artículo 122 La Ley de Vivienda estipula que los contratos de donación de vivienda deben estar legalizados y autenticados. La fecha de entrada en vigor del contrato es la fecha de su legalización y autenticación.
Según el artículo 462 del Código Civil, la donación condicional de bienes es la siguiente:
En primer lugar, el donante puede exigir al donatario el cumplimiento de una o más obligaciones antes o después de la donación. Las condiciones de la donación no deben violar las prohibiciones legales ni ser contrarias a la ética social.
En segundo lugar, en los casos en que las obligaciones deben cumplirse antes de la donación, si el donatario ha cumplido las obligaciones pero el donante no entrega el bien, el donante debe pagar las obligaciones que el donatario ha cumplido.
En tercer lugar, en caso de que el donatario no cumpla la obligación después de la donación, el donante tiene derecho a reclamar la propiedad y solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
Un contrato de donación debe ser notariado o autenticado para ser válido.
Además, según el Artículo 122 de la Ley de Vivienda, el Artículo 462 del Código Civil y el Juicio núm. 14 de 2017 del Tribunal Supremo Popular, es obligatorio que, cuando los padres cedan la vivienda a sus hijos con la condición de que se destine al culto y no pueda venderse, esto se registre en un contrato de donación, certificado ante notario. O bien, los padres y el hermano pueden formalizar un documento de compromiso por separado sobre las condiciones de la donación, antes o al momento de la firma del certificado ante notario del contrato.
Según las normas mencionadas, la donación de la casa con la condición de que se use como lugar de culto y no se venda es solo verbal, sin que exista ningún documento escrito ni de otro tipo que demuestre que sus padres y su hermano han acordado las condiciones de la donación, lo cual es legal. Por lo tanto, en caso de disputa, no hay pruebas que la demuestren.
De acuerdo con la Ley de Vivienda y la Ley de Tierras, el contrato de compraventa/transferencia de casas y terrenos debe ser notariado, autenticado y efectivo al momento de la inscripción de la transferencia de propiedad del usuario de la casa y del terreno.
De esta forma, al comprador de la vivienda se le ha concedido un certificado, por lo que el contrato de compraventa de inmuebles entre su hermano y el comprador ha entrado en vigor.
La ley protegerá los derechos de los compradores de vivienda porque esta venta es legal y justa. Por lo tanto, incluso si sus padres demandan en los tribunales solicitando la cancelación del contrato de donación y del contrato de compraventa, será difícil que el tribunal lo acepte, analizó el abogado Hoan.
Según el abogado Hoan, si los padres quieren regalar bienes inmuebles a sus hijos, pero no permiten transacciones como: compraventa, hipoteca, donación, aportación de capital o garantía, ese contenido debe constar en un contrato de donación, notariado o certificado para que sea válido.
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