Muchos desafíos en el corto plazo
El informe sobre el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh publicado recientemente por Savills para el cuarto trimestre de 2023 muestra que el segmento de apartamentos está experimentando muchos desafíos a corto plazo.
En consecuencia, la oferta primaria en 2023 solo alcanzará las 10.700 unidades, la cifra más baja de los últimos 10 años. Solo en el cuarto trimestre de 2023, la oferta primaria será de 7.600 unidades, sin cambios intertrimestrales, pero con una disminución del 5% interanual. La nueva oferta representa el 37% de la oferta primaria. De este total, dos proyectos destacados, The Privia y la siguiente fase, The Glory Heights, representaron el 88%. Mientras tanto, el informe no registró ninguna nueva oferta de Grado A en el trimestre.
Además, el número de transacciones de apartamentos en los últimos 10 años también ha disminuido un 7% anual. En un contexto de escasez de oferta y altos precios de venta en 2023, el mercado registró solo 6.200 transacciones. Solo en el cuarto trimestre, la situación de las transacciones mejoró con 3.000 unidades, un aumento del 52% intertrimestral y del 120% interanual.
La oferta primaria registrada en 2023 es la más baja de los últimos 10 años.
El Sr. Troy Griffiths, subdirector general de Savills Vietnam, comentó: «Los desafíos a corto plazo del segmento de apartamentos siguen proveniendo de la escasez de nueva oferta y los altos precios de venta. Cuando mejore la confianza de los compradores de vivienda y no haya demasiadas alternativas de inversión, el mercado inmobiliario se recuperará».
La absorción mejoró 14 puntos porcentuales intertrimestrales y 23 puntos porcentuales interanuales, alcanzando el 40%. El nuevo suministro representó el 78% del volumen de transacciones y se absorbió en un 84%. Estos proyectos tuvieron un buen desempeño gracias a la documentación legal clara antes del lanzamiento, los largos plazos de pago, el apoyo de préstamos bancarios y precios accesibles de 2000 a 5000 millones de VND por unidad. Excluyendo el nuevo suministro, las transacciones de mercado se mantuvieron bajas, con solo 670 unidades vendidas, lo que corresponde a una tasa de absorción del 14%.
Informe sobre transacciones de viviendas según datos de Savills.
Un punto positivo de los datos de Savills es que, en 2024, se prevé que la nueva oferta se cuadriplicará en comparación con 2023. El Grado B representará el 44 % del mercado, el Grado A el 37 % y el Grado C solo el 19 %. Para 2026, se prevé el lanzamiento de 40 800 unidades de 116 proyectos.
Sólo se encuentran apartamentos asequibles en las provincias que rodean la ciudad de Ho Chi Minh.
Según el informe de Savills, los precios de venta primarios en el cuarto trimestre de 2023 volvieron al nivel de 2020, de 69 millones de VND/m², lo que representa una caída del 36 % intertrimestral y del 45 % interanual, después de que muchos proyectos costosos tuvieran que cerrar temporalmente sus inventarios. Además, los productos con un valor inferior a 2.000 millones de VND desaparecieron por completo del mercado el año pasado. La oferta con precios entre 2.000 y 5.000 millones de VND lideró el mercado con casi el 90 %.
Entre 2024 y 2026, la oferta de apartamentos con precios entre 2.000 y 5.000 millones de VND disminuirá significativamente, mientras que los apartamentos con precios entre 5.000 y 10.000 millones de VND dominarán el mercado. Los compradores de Ciudad Ho Chi Minh podrían explorar las provincias vecinas para encontrar opciones de vivienda más asequibles. Se prevé que en 2024, Binh Duong , Dong Nai y Long An representen el 96 % de la oferta de apartamentos con precios inferiores a 5.000 millones de VND.
Según un estudio realizado por Savills en 2023 en 30 proyectos de Grado A y B, la rentabilidad por alquiler se mantuvo estable interanualmente en un 4,8 %, pero el crecimiento del valor de los activos disminuyó 1,9 puntos porcentuales interanuales, hasta el 2,9 % anual. Por lo tanto, la rentabilidad total de la inversión en apartamentos en 2023 disminuyó 1,7 puntos porcentuales interanuales, hasta aproximadamente el 7,7 % anual.
La Sra. Giang Huynh, Subdirectora y Jefa de Investigación de S22M Savills en Ciudad Ho Chi Minh, analizó: «Las rentabilidades de las inversiones en apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh tienden a disminuir ligeramente entre 2019 y 2023. Según nuestros datos, zonas como los antiguos Distritos 2, 3 y 10 han registrado las mayores rentabilidades de las inversiones en los últimos tiempos».
Sra. Giang Huynh, Directora Adjunta, Jefa de Investigación y S22M Savills HCMC
Durante la última década, la oferta de apartamentos nuevos en los 22 distritos de Ciudad Ho Chi Minh ha disminuido en 253.000 unidades. Cabe destacar que la oferta en la antigua zona del Distrito 9 disminuyó un 21%, con un aumento de precio del 15% anual. La oferta en el Distrito 1 también disminuyó un 2%, pero experimentó un significativo aumento de precio anual del 39%.
Este experto también afirmó que, si bien las ganancias totales han disminuido en los últimos cinco años, siguen siendo superiores a las tasas de interés de los depósitos. Esto demuestra que los apartamentos siguen siendo un canal de inversión rentable. A corto plazo, se espera que la rentabilidad de los alquileres aumente debido a la disminución en el número de apartamentos entregados, y las tasas de interés de los depósitos se mantendrán bajas.
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