Vorschlag zur Erhebung einer zweiten Grundsteuer bleibt bestehen

Da die Vereinigung der vietnamesischen Immobilienmakler nicht davon ausgeht, dass die Immobilienpreise sinken werden, schlägt sie weiterhin vor, Zweitimmobilien oder verlassene Immobilien zu besteuern.

Dieser Vorschlag wurde von der Vietnam Association of Realtors (VARS) vor dem Hintergrund kontinuierlich steigender Immobilienpreise ohne Anzeichen eines Rückgangs gemacht, insbesondere im Wohnungssegment.

Laut VARS-Daten stieg der Wohnungspreisindex im zweiten Quartal in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 58 % bzw. 27 %. Das mittlere Preissegment wird immer knapper, und mehr als 80 % der neu auf den Markt gebrachten Wohnungen kosten in diesem Jahr über 50 Millionen VND pro Quadratmeter. Sogar einige neues Wohnungsprojekt hat auch einen Verkaufspreis von bis zu Zehntausenden von USD pro Quadratmeter.

Nicht nur die Preise für Neubauprojekte, sondern auch für Altbauwohnungen sind nach wie vor hoch. Viele jahrzehntelang genutzte Wohnungen werden noch immer zu zwei- bis dreimal höheren Preisen angeboten als zum Zeitpunkt ihrer Einführung. Auch im Segment der Villen, Reihenhäuser und Vorstadtgrundstücke zeigen sich Preissteigerungen, da einige Investorengruppen ein falsches Angebot und eine falsche Nachfrage schaffen, um Gewinne zu erzielen.

Laut Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARS, sieht das derzeitige Rechtssystem keine Sanktionen vor, um Grundstücksspekulation und Horten zur Steigerung der Preise zu kontrollieren und zu verhindern. Gleichzeitig ist der unkontrollierte Kauf, Verkauf und die Übertragung von Land vielerorts die Hauptursache für die „Landwirtschaftskrise“. Spekulanten kaufen Land und lassen es dann brach liegen, warten auf steigende Preise oder erzeugen künstliche Knappheit, was häufig vorkommt und darauf abzielt, „die Preise in die Höhe zu treiben, um Profit zu machen“.

„Um den Markt zu regulieren, ist eine Untersuchung der Grundsteuer dringend erforderlich. Ignorieren Sie diese Richtlinie nicht, nur weil sie schwer umzusetzen ist“, sagte Herr Dinh.

Experten schlagen eine Immobiliensteuerpolitik vor, die zwei Gruppen betrifft: Käufer von Zweitwohnungen oder mehr und Eigentümer, die Projekte aufgeben. Bei Transaktionen mit kurzer Eigentümerschaft des Verkäufers soll der Steuersatz schrittweise angehoben werden.

Singapur beispielsweise erhebt eine Steuer von 16 %, wenn der Eigentümer ein Haus im ersten Jahr nach dem Kauf verkauft. Der Steuersatz sinkt auf 12 %, wenn der Eigentümer die Wohnung im zweiten Jahr verkauft, und auf 8 % im dritten Jahr. Beim Verkauf des Hauses nach dem vierten Jahr fällt diese Steuer nicht mehr an. Für Käufer erhöht das Land ab April 2023 die Steuer auf den Kauf einer zweiten Immobilie um 3 % auf 20 %; für die dritte Immobilie beträgt sie 30 % (der alte Satz beträgt 25 %).

VARS schlug außerdem vor, dass Eigentümer, die nach Erhalt des Grundstücks kein Projekt realisieren, zusätzlich eine Grundsteuer zahlen müssen, wenn sie das Grundstück verlassen. Diese Methode wird in Korea angewendet. Der Steuersatz beträgt 5 %, wobei sich der Steuersatz mit der Anzahl der Jahre, in denen die Immobilie verlassen ist, schrittweise erhöht. Ähnlich verhält es sich in Frankreich: In Frankreich beträgt die Grundsteuer auf leerstehende Häuser 17 % des Mietwerts im ersten Jahr und verdoppelt sich in den Folgejahren (34 %).

Die Regulierung des Marktes durch Immobiliensteuern werde laut VARS-Vorsitzendem Spekulationen reduzieren und den Anstieg der Immobilienpreise bremsen. Diese Politik ermutige zudem Eigentümer aufgegebener Projekte zur Vermietung oder zum Verkauf, was das Angebot auf dem Markt erhöhe.

Tatsächlich ist dies nicht das erste Mal, dass eine zweite Immobiliensteuer zur Senkung der Immobilienpreise vorgeschlagen wurde. Vor sieben Jahren hatte die Regierung in Ho-Chi-Minh-Stadt einen Pilotversuch für eine zweite Immobiliensteuer vorgeschlagen, der jedoch abgelehnt wurde. Es gab viele Gegenstimmen, darunter auch die Meinung, die Einführung der Steuer sei zu früh.

Im August 2023 schlugen die Wähler in Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin vor, Zweitwohnungen zu besteuern und unbebaute Grundstücke sowie Häuser ohne Wertsteigerung höher zu besteuern. Das Finanzministerium gab bekannt, das Grundsteuergesetz geprüft und ausgearbeitet zu haben. Es soll in das Gesetz- und Verordnungsentwicklungsprogramm 2024 aufgenommen und der Nationalversammlung in der 8. Sitzung (Oktober 2024) zur Stellungnahme vorgelegt werden. Derzeit befinden sich diese Vorschläge noch im Entwurfsstadium.

Der Einsatz steuerlicher Instrumente zur Marktregulierung ist jedoch mit zahlreichen Herausforderungen verbunden. Ökonom Dinh Trong Thinh erklärte, dass Verwaltungsbehörden für einen effektiven Einsatz steuerlicher Instrumente den Aufbau und die Vervollständigung von Datenbanken und Informationen zum Immobilienmarkt fördern müssten. Dadurch würden die Bestimmung von Zweit- und Drittwohnungen und deren Wert öffentlich und transparent.

Herr Nguyen Van Dinh empfahl außerdem, die Steuersätze sorgfältig zu prüfen, um Doppelbesteuerung zu vermeiden, die die Kaufkraft der Bevölkerung schmälern würde. Reiche könnten Steuern vermeiden, indem sie ihr Eigentum an Verwandte übertragen.

„Jede Politik bringt bei ihrer Einführung ihre Probleme mit sich. Das Problem besteht darin, die Vor- und Nachteile abzuwägen. Bei der Immobilienbesteuerung ist es dasselbe, und die Vorteile überwiegen die Nachteile“, sagte der Vorsitzende von VARS.

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