Plötzliches Bremsen, Cashflow ist schwierig, in den Markt einzutreten
Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, erklärte, der Vorschlag, auf Immobilienübertragungen eine Einkommensteuer auf Basis der Haltedauer zu erheben, diene der Verhinderung von Spekulationen. Tatsächlich seien jedoch vor allem Investoren betroffen, die am Markt mit dem Ziel aktiv seien, legal Gewinne zu erzielen.
„ Wir müssen klar zwischen Spekulation und Investition unterscheiden. Spekulation gibt es eigentlich nicht mehr so viel “, sagte Herr Chung.
Herr Chung wies außerdem darauf hin, dass die Marktteilnahme von Investoren im aktuellen Kontext durch die Umsetzung dieses Steuergesetzes eingeschränkt sein könnte. Bei einem zum Verkauf stehenden Immobilienprojekt gibt es neben den eigentlichen Käufern auch eine große Zahl von Investoren. Zögern Investoren, verlangsamt sich der Cashflow, Projekte lassen sich nur schwer verkaufen, der Markt verfällt wahrscheinlich in einen Zustand „eingefrorener“ Liquidität und Investoren finden keinen Absatzmarkt für ihre Produkte.
Die vom Finanzministerium vorgeschlagene Grunderwerbsteuer friert nicht nur den Markt ein, sie kann auch zu einem starken Anstieg der Immobilienpreise führen.
Herr Chung erklärte dazu, dass es ohne die Beteiligung von Investoren sieben bis zehn Jahre dauern würde, bis ein Projekt ausverkauft sei. Finanzielle Kosten, insbesondere Zinsen, würden für Investoren zu einer enormen Belastung. Diese Kosten würden zwangsläufig zum Verkaufspreis hinzugerechnet, was zu einem starken Anstieg der Immobilienpreise auf dem Primärmarkt führe.
Ähnlich verhält es sich mit dem Sekundärmarkt: Investoren schlagen hohe Steuern auf den Verkaufspreis der Immobilie auf, was zu einem weiteren Anstieg der Sekundärmarktpreise führt.
Herr Nguyen Quoc Khanh, Vorsitzender der DTJ Group, sagte außerdem, dass diese Steuer den Markt lähmen und dadurch viele andere Branchen sowie die stabile Entwicklung der gesamten Wirtschaft beeinträchtigen werde.
Herr Khanh erklärte, dass bei zu hohen Steuern die erwarteten Gewinne der Anleger sinken würden, was viele dazu veranlassen würde, auf andere Kanäle wie Aktien und Gold umzusteigen.
Herr Khanh sagte, Steuern seien ein wichtiges Instrument zur Stabilisierung des Marktes und zur Förderung einer gerechteren Vermögensverteilung. Angesichts des weiterhin niedrigen Einkommensniveaus der Menschen und der steigenden Immobilienpreise könnten zu hohe Steuern jedoch zu einer Finanzkrise führen.
Bei plötzlicher Anwendung Steuerpolitik kann den Markt schockieren, zu Ausverkäufen führen, Ungleichgewichte in den Bankfinanzen verursachen und viele wirtschaftliche Folgen haben. Daher ist es notwendig, einem flexiblen Fahrplan mit hoher Flexibilität zu folgen.
Hohe Steuern können den Immobilienmarkt leicht einfrieren (Illustration: Cong Hieu)
Dinh Minh Tuan, Vertriebsleiter für die südliche Region der Property Guru Vietnam Company, teilt diese Ansicht und meint, dass die Steuererhöhung angesichts der sich noch immer langsam erholenden Märkte eine „plötzliche Bremse“ sei und nicht zum richtigen Zeitpunkt käme. Der Sekundärmarkt werde einfrieren, bevor er sich erhole, was eine Kettenreaktion in verwandten Branchen auslösen werde, die sich noch nicht erholt hätten, wie etwa in der Bau- und Baustoffbranche.
Laut Herrn Tuan zeigt die Realität, dass Immobilienkäufer zwar Immobilien mögen, diese aber nicht lange halten möchten. Eine aktuelle Umfrage von Property Guru Vietnam unter über 1.000 Immobiliensuchenden ergab, dass 59 % ihre Immobilien als Investition und nicht zum Wohnen kauften. Bemerkenswerterweise gaben rund 39 % der Immobilienbesitzer an, innerhalb des nächsten Jahres verkaufen zu wollen.
Diese Realität spiegelt zwei klare Trends wider: Die Vietnamesen investieren sehr gerne in Immobilien, halten diese aber nur für kurze Zeit, verkaufen sie oft, wenn der Preis stimmt, und verlagern ihr Kapital flexibel in andere, rentablere Vermögenswerte.
Daher sagte Herr Tuan, dass der Vorschlag, den Steuersatz basierend auf der Haltedauer um das Zwei- bis Fünffache zu erhöhen, anstatt den aktuellen festen Steuersatz von 2 % anzuwenden, Spekulation und Surfen einschränken solle. Allerdings mache die Gruppe der „Surfer“ einen großen Teil der Nachfrage aus, sodass die Politik überdacht werden müsse, um negative Auswirkungen auf den sich langsam erholenden Kapitalmarkt zu vermeiden.
Laut Herrn Tuan werden Grundstücke und Wohnungen, insbesondere Luxuswohnungen, als erstes betroffen sein, da diese Anlageform bei Privatanlegern beliebt ist. Diese Investoren wechseln jedoch oft sechs bis 18 Monate, um ihre Gewinne zu maximieren. Ein Steuersatz von 10 % für Haltedauern von weniger als zwei Jahren wird die Gewinnmarge deutlich schmälern und die Attraktivität der Anlage mindern. Dies wird dazu führen, dass viele Kleinanleger aus dem Markt ausscheiden und die Marktliquidität sinkt.
„ Direkt betroffene Grundstücks- und Wohnungsinvestoren könnten ihre Vermögenswerte verkaufen, weil sie sich Sorgen über die Umsetzung des Vorschlags machen und handeln möchten, bevor die neue Richtlinie in Kraft tritt. Der Preis dieser Produkte könnte sinken und der Markt könnte in einen Zustand der Liquiditätsstauung geraten, weil auch neue Investoren eine abwartende Haltung einnehmen “, sagte Herr Tuan.
Daher ist er der Ansicht, dass die Grunderwerbsteuer auf der Grundlage der Haltedauer erhoben werden sollte, wenn der Markt stabiler und ausgeglichener ist und eine Datenbank zur Bestimmung des Verkaufspreises aufgebaut wurde.
Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung, erklärte außerdem, dass hohe Steuern auf kurzfristige Transaktionen viele Investoren dazu veranlassen könnten, ihre Immobilien länger zu behalten, anstatt sie zu verkaufen. Dies führe zu einem Angebotsmangel auf dem Sekundärmarkt. Ohne begleitende Maßnahmen zur Angebotssteigerung durch neue Projekte könnten die Immobilienpreise sogar weiter steigen, anstatt zu sinken.
Der Leiter eines Immobilienunternehmens sagte außerdem, dass die Anwendung eines Steuersatzes von 10 % auf den Verkaufspreis von Immobilien, die weniger als zwei Jahre gehalten werden, zu hoch sei und die Gefahr eines Schocks und einer Lähmung der Liquidität des fragilen Kapitalmarkts berge.
Seiner Ansicht nach würde die vorgeschlagene Regelung die Steuerlast auf den Endkäufer abwälzen, was zu steigenden Immobilienpreisen führen und die Stabilisierungspolitik wirkungslos machen würde. Ganz zu schweigen davon, dass dies für die Parteien eine „Ausrede“ sein könnte, zu zwei Preisen zu handeln, um das Gesetz zu umgehen, was zu Haushaltsverlusten und großen rechtlichen Risiken führen würde.
Notwendigkeit von Steuersenkungen und Verlängerung der Haltefristen
Experten halten den vorgeschlagenen Steuersatz für Immobilienübertragungen für zu hoch (Illustrationsfoto: Minh Duc)
Laut der Vietnam Association of Realtors (VARS) beträgt die Haltedauer der meisten spekulativen Immobilien in Vietnam in der Realität weniger als ein Jahr. Eine Immobilienhaltung von fünf Jahren oder mehr gewährleistet Stabilität und Langlebigkeit. Daher schlug VARS vor, die Haltedauer der Immobilie zur Bestimmung des Steuersatzes anzupassen.
Von VARS empfohlenes Niveau Einkommensteuer Die Anpassungen erfolgen wie folgt: Bei einer Laufzeit von weniger als einem Jahr beträgt der Steuersatz 10 %, bei einer Laufzeit von einem bis unter zwei Jahren 6 %, bei einer Laufzeit von zwei bis unter fünf Jahren 4 % und bei einer Laufzeit von fünf oder mehr Jahren (bzw. bei Erbschaften) 2 %. Dieser Plan zielt darauf ab, kurzfristiges Spekulationsverhalten gezielt zu bekämpfen und gleichzeitig den langfristigen Besitz von Immobilien zu fördern, was zur Marktstabilität beiträgt.
VARS ist außerdem der Ansicht, dass es notwendig ist, einen klaren Umsetzungsfahrplan zu entwickeln, in dem der Zeitpunkt des Inkrafttretens so festgelegt wird, dass er den sozioökonomischen Bedingungen und der Marktanpassungsfähigkeit entspricht.
Eine zu schnelle Umsetzung neuer Vorschriften, insbesondere Änderungen der Steuerberechnungsmethoden und Steuersätze, kann zu erheblichen Störungen führen und sich negativ auf die Psychologie der Steuerzahler und die Stabilität einiger Märkte, insbesondere des Immobilienmarktes, auswirken.
VARS empfiehlt daher, dass die Redaktion den Zeitpunkt und die Methode der Umsetzung sorgfältig prüft, um die Durchführbarkeit, Wirksamkeit und den gesellschaftlichen Konsens sicherzustellen, wenn das Gesetz verkündet und in die Praxis umgesetzt wird.
Herr Le Viet Hai, Vorsitzender der Hoa Binh Construction Group, sagte auch, dass der Einkommensteuersatz von 10 % auf den Gesamtverkaufspreis von Immobilien, die weniger als zwei Jahre im Besitz sind, hoch sei und ein Satz von 5 % angemessener sein könne.
Ihm zufolge sollten die Maßnahmen bei instabilen Immobilienmärkten schrittweise umgesetzt werden, um dem Markt die Gewöhnung zu erleichtern und plötzliche Schocks zu vermeiden. Daher sollte der anfängliche Steuersatz niedrig sein und später schrittweise nach oben angepasst werden.
„ Die Spekulation muss eingeschränkt werden, Investitionen dürfen jedoch nicht unterbunden werden. Es sollte einen Fahrplan für die Steuersätze geben, damit der Immobilienmarkt nicht beeinträchtigt wird “, sagte Herr Hai.
Ihm zufolge müssen die Maßnahmen zum richtigen Zeitpunkt ergriffen und schrittweise angepasst werden, damit der Markt Zeit hat, sich anzupassen, und um Schocks zu vermeiden, die die gesamte Wirtschaft beeinträchtigen.
Herr Hai betonte, dass alle allgemeinen Regelungen eine Verzögerung und angemessene Anpassungsschritte erfordern, insbesondere im Kontext des Immobilienmarktes, der sich noch nicht erholt hat.
Im Entwurf des Einkommensteuergesetzes (Ersatzgesetz), über das das Finanzministerium derzeit berät, bevor es es der Regierung und der Nationalversammlung vorlegt, schlägt das Ministerium vor, auf Immobilienübertragungen durch Privatpersonen Einkommensteuer zu erheben, indem das zu versteuernde Einkommen für jede Übertragung mit dem Steuersatz von 20 % multipliziert wird. Dieses zu versteuernde Einkommen ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises und angemessener Aufwendungen für die Erzielung von Einkünften aus der Übertragung von Immobilien. Falls der Kaufpreis und die damit verbundenen Kosten nicht ermittelt werden, wird die Einkommensteuer berechnet, indem der Verkaufspreis mit dem Steuersatz multipliziert wird. Der Steuersatz hängt in diesem Fall von der Besitzdauer ab und beträgt maximal 10 %. Konkret beträgt der Steuersatz 10 % für Immobilien mit einer Haltedauer von weniger als 2 Jahren. Für Immobilien mit einer Haltedauer von 2 bis weniger als 5 Jahren beträgt der Steuersatz 6 %. Der Steuersatz beträgt 4 % für Immobilien, die 5 bis weniger als 10 Jahre gehalten werden. Für Immobilien, die 10 Jahre oder länger gehalten werden, sowie für Immobilien aus Erbschaften beträgt der Steuersatz 2 %. Bei Immobilien aus Erbschaften wird die Haltedauer nicht berechnet, die Übertragung unterliegt jedoch einem Steuersatz von 2 % (wie derzeit gültig). |
Quelle: https://baolangson.vn/tang-thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-chan-dong-tien-nguoi-mua-nha-o-thuc-chiu-anh-huong-nang-5054763.html
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