Angesichts der ständig steigenden Immobilienpreise können Käufer eine Miete in Erwägung ziehen oder einen Umzug in benachbarte Provinzen in Kauf nehmen, um dort zu einem günstigeren Preis zu kaufen.
Hoher Verkaufspreis
Kürzlich veröffentlichte Daten von Savills zeigen, dass in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt der natürliche jährliche Wohnungsbedarf bei etwa 50.000 Wohnungen liegt. Dies ist auf Einwanderung, den Auszug von Erwachsenen aus dem eigenen Zuhause und die sinkende durchschnittliche Anzahl von Personen in einem Haushalt zurückzuführen.
Dieser Nachfrage konnte seit einiger Zeit durch Angebotsengpässe nicht entsprochen werden, was zu einem Nachholbedarf an Wohnraum führte. Darüber hinaus veranlassten makroökonomische Faktoren wie der volatile Goldmarkt und niedrige Zinsen die Anleger, nach günstigen und langfristigen Anlagemöglichkeiten zu suchen. Auch die Nachfrage nach Immobilien im Wohnungssegment hat zugenommen.
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| Die Nachfrage nach Immobilien im Wohnungssegment steigt. Foto: Viet Dung |
Der Bericht von Savills für das erste Quartal 2024 zeigte jedoch, dass der Primärpreis für Wohnungen in Hanoi 59 Millionen VND/m² erreichte, ein Anstieg von 3 % gegenüber dem Vorquartal und 14 % gegenüber dem Vorjahr. Auch der Sekundärmarkt verzeichnete einen Anstieg des Transaktionsvolumens, und die Preise stiegen im Vergleich zu den vorherigen Preisen.
Daten von CBRE Vietnam zeigen, dass der Primärpreis für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt Ende des ersten Quartals 2024 unverändert gegenüber dem Vorquartal bei 61 Millionen VND/m² lag. Investoren halten weiterhin an attraktiven Verkaufs- und Zahlungsrichtlinien fest, um die Produktliquidität zu erhöhen. Die Liquidität ist jedoch nicht sehr positiv.
Es ist unbestreitbar, dass das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage die Immobilienpreise in die Höhe getrieben hat. Aus Verkäufersicht haben Investoren jedoch auch ihre eigenen „Probleme“, die es ihnen schwer machen, die Preise zu senken, selbst wenn sie es wirklich wollen.
Der Leiter eines Immobilienunternehmens in Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte, dass die Fertigstellung eines Wohnimmobilienprojekts mit hohen Kosten verbunden sei. Zu den Grundstückskosten des Projekts zählen beispielsweise Entschädigungskosten, Kosten für die Räumung des Geländes durch die Übertragung von Landnutzungsrechten, Landnutzungsgebühren, Pacht und Gebühren für den Schutz von Reisfeldern (sofern Reisfelder genutzt werden) an den Staat.
Die grundstücksbezogenen Kosten betragen bei einem Wohnungsbauprojekt üblicherweise etwa 15 %, bei einem Reihenhausbauprojekt etwa 30 % und bei einem Villenbauprojekt etwa 20 % der Kosten.
Insbesondere die laufenden Entschädigungs- und Räumungskosten werden von der zuständigen staatlichen Stelle in der Regel mit rund 70 % der tatsächlich entstandenen Kosten des Unternehmens abgezogen. Die verbleibenden, nicht abgezogenen tatsächlichen Kosten gelten als Gewinn, auf den das Unternehmen zusätzlich 20 % Körperschaftsteuer zahlen muss. Schließlich sind diese Kosten alle im Verkaufspreis enthalten, den Kunden beim Kauf eines Hauses zahlen müssen.
Die Baukosten machen bei Wohnungsbauprojekten etwa 50 % der Gesamtkosten aus, bei Reihenhausprojekten etwa 30 % und bei Villenprojekten etwa 20 %. Diese Kosten steigen stetig. Beispielsweise liegen die Kosten für einen Quadratmeter Wohnfläche im Wohnungsbau mittlerweile bei 13 bis 15 Millionen VND/m², fast doppelt so hoch wie die vorherigen 7 bis 8 Millionen VND/m².
„Alle oben genannten Kosten basieren auf normalen Marktbedingungen und einer Projektlaufzeit von etwa drei Jahren für ein gewerbliches Wohnbauprojekt. Sollte die Fertigstellung aufgrund rechtlicher Probleme wie in der Vergangenheit länger dauern, steigen die Gesamtinvestitionskosten erheblich“, erklärte der Geschäftsführer des Unternehmens.
Die Vororte sind Lichtblicke
Angesichts steigender Preise wurden einige Projekte über ihren tatsächlichen Wert hinaus bewertet. Experten raten Käufern, den Nutzungswert und die Angemessenheit des Projekts sorgfältig zu prüfen.
„Im Allgemeinen werden Käufer bei weiter steigenden Preisen ihre finanzielle Situation berücksichtigen. Zwar stellt die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum weiterhin den größten Teil dar, doch bei weiter steigenden Preisen können Käufer die Anmietung von Wohnungen in der Innenstadt in Erwägung ziehen oder eine Verlagerung der Nachfrage auf Angebote in benachbarten Provinzen mit günstigeren Preisen in Kauf nehmen“, sagte Do Thu Hang, Senior Director der Beratungs- und Forschungsabteilung von Savills Hanoi.
Frau Do Thi Thu Giang, Direktorin von Savills Vietnam Consulting Services, erklärte, dass der Erwerb eines Eigenheims und der Vermögensaufbau oft mit kleinen, erschwinglichen Wohnungen beginnt. Mit zunehmendem Vermögen zieht die Familie dann in größere Wohnungen um. Daher ist der Kauf eines Hauses in guter Lage für Erstkäufer oft nicht machbar.
Der wichtigste Hebel zur Veränderung der Wertstruktur des Wohnungsmarktes bleibt jedoch die Infrastruktur. Durch die Bereitstellung von Infrastruktur werden die Reisezeiten verkürzt und die Auswahl im Umland erweitert, wodurch das Problem der Erschwinglichkeit gelöst wird.
„Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Großstädten ist unbestreitbar. Dies ist jedoch verständlich, da dieser weder für Investoren noch für Erstkäufer geeignet ist. Bezahlbarer Wohnraum ist in anderen Satellitengebieten verfügbar, und wenn die Infrastruktur verbessert wird, wird sich die Entfernung von diesen Gebieten zum Stadtzentrum verkürzen“, sagte Frau Giang.
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