Warum Wohnungen immer teurer werden; Investoren im Sozialwohnungsbau erzielen selten einen Gewinn von 10 %

Im Jahr 2025 werden die Preise für bezahlbare Wohnungen stärker steigen als für Luxuswohnungen. In Hanoi stehen demnächst fast 14.000 Häuser zum Verkauf, die meisten davon teuer. Hanoi fordert die Polizei auf, sich mit der Situation der „Bestechungsgelder“ beim Kauf von Sozialwohnungen auseinanderzusetzen.

Warum Wohnungen immer teurer werden; Investoren im Sozialwohnungsbau erzielen selten einen Gewinn von 10 %

Im Jahr 2025 werden die Preise für bezahlbare Wohnungen stärker steigen als für Luxuswohnungen. In Hanoi stehen demnächst fast 14.000 Häuser zum Verkauf, die meisten davon teuer. Hanoi fordert die Polizei auf, sich mit der Situation der „Bestechungsgelder“ beim Kauf von Sozialwohnungen auseinanderzusetzen.

Hier sind die Immobilien-Highlights der Woche.

Jeder Quadratmeter Wohnung verursacht Dutzende von Kosten.

Reporter der elektronischen Investitionszeitung Baodautu.vn untersuchten den Markt und kontaktierten zahlreiche Unternehmen. Sie alle erklärten, die Preiserhöhung sei nicht vom Investor „aufgezwungen“, sondern beruhe auf den Investitionskosten. Insbesondere bei Wohnungsbauprojekten fallen für jeden Quadratmeter, der an Kunden verkauft wird, nicht weniger als zehn Kostenarten an.

Steigende Grundstücks- und Baukosten sowie die lange Dauer der Genehmigungsverfahren haben zu einem rasanten Anstieg der Wohnungspreise geführt.

Der erste Schritt besteht darin, Land zu kaufen. Um ein Immobilienprojekt realisieren zu können, benötigt der Investor einen Grundstücksfonds, und die Grundstückspreise sind derzeit recht hoch. In Binh Duong , einem Gebiet an der Grenze zu Ho-Chi-Minh-Stadt, kostet beispielsweise ein Grundstücksfonds von über 5.000 m2, der für ein Immobilienprojekt genutzt werden kann, 200 bis 300 Milliarden VND. Für den Kauf dieses Grundstücks verwendet das Unternehmen nur 30 % seines Eigenkapitals, den Rest leiht es sich von der Bank. Der Zinssatz beträgt in der Regel 10 % pro Jahr.

Zweitens: Wenn ein Grundstücksfonds vorhanden ist, das Grundstück jedoch nicht geräumt wurde, muss eine Entschädigung für die Räumung des Geländes gezahlt werden. Diese Kosten betragen normalerweise 30 % der Investitionskosten.

Drittens wird das Unternehmen nach Erhalt der Landfinanzierung die rechtlichen Verfahren für das Projekt durchführen. Die Kosten für die Beantragung der rechtlichen Dokumente für das Projekt betragen 10 bis 15 % des gesamten Investitionskapitals des Projekts.

Viertens ist die Grundsteuer zu entrichten. Diese Gebühr wird gemäß der von der Provinz oder Stadt herausgegebenen Bodenpreisliste auf Grundlage der aktuellen Bodenpreisliste erhoben.

Fünftens sind die Baukosten zu berücksichtigen. Derzeit steigen die Preise für Zement, Ziegel, Stahl, Sanitäranlagen und Möbel. Bei Luxusprojekten liegen sie bei 20 bis 30 Millionen VND/m², bei Projekten mittlerer Preisklasse bei 15 bis 20 Millionen VND/m². Normalerweise leiht sich der Investor die Baukosten von einer Bank, um die Anfangsinvestition zu tätigen. Bei einem Projekt mit 20 Stockwerken, über 700 Produkten und einem Kellergeschoss betragen die Baukosten rund 1.000 Milliarden VND, der übliche Kreditzinssatz beträgt 10 %, und die Bauzeit beträgt 28 Monate. Somit fallen für den Bau Kreditzinsen in Höhe von knapp 300 Milliarden VND an, die beim Verkauf an Kunden im Hauspreis enthalten sind.

Sechstens sind Marketing- und Vertriebskosten. Diese Kosten betragen etwa 10 % des Projektinvestitionskapitals und werden auch zum Verkaufspreis an die Kunden hinzugerechnet.

Siebtens ist die Maklerprovision zu beachten. Im aktuellen Wohnungssegment beträgt die Maklerprovision 6 – 7 % pro verkauftem Objekt. Diese Gebühr wird ebenfalls zum Verkaufspreis des Hauses hinzugerechnet.

Der achte Punkt sind die Verkaufskosten, Rabatte wie das Verschenken von Gold oder Autos an Kunden. Diese Kosten betragen etwa 1 % des Produktwerts.

Der neunte Punkt ist die Körperschaftsteuer, die 20 % beträgt.

Der zehnte Punkt sind die Gewinnkosten des Unternehmens bei jedem Projekt. Der Gewinn wird vom Unternehmen mit mindestens 20 % berechnet.

Schließlich fallen Kosten für das Projektmanagement und die Gehälter der Unternehmensmitarbeiter an.

Und wenn sich die rechtlichen Verfahren des Projekts in die Länge ziehen und 4–5 Jahre dauern, wird der jährliche Bankzinssatz, den das Unternehmen für das Darlehen zahlen muss, direkt auf den Hauspreis angerechnet.

Im Jahr 2025 werden erschwingliche Wohnungen stärker im Preis steigen als Luxuswohnungen

Kürzlich hat die Vietnam Report Joint Stock Company die Rangliste der zehn renommiertesten Immobilienunternehmen für 2025 veröffentlicht. Besonders hervorgehoben werden die Aussagen zu den Immobilienpreisen in der kommenden Zeit. Laut der Umfrage gehen die meisten Unternehmen davon aus, dass die Preise im Jahr 2025 weiter steigen werden.

Immobilienpreisschwankungen nach Segmenten.

Konkret werden die Segmente Wohnen, Luxuswohnungen, Büros zur Miete, Gewerbeimmobilien und Grundstücke leicht um weniger als 10 % im Preis steigen.

Im Segment der preiswerten bis mittelpreisigen Häuser und Wohnungen wird ein stärkerer Anstieg von 20 bis 30 % erwartet. Im Segment der Ferienimmobilien gehen die Unternehmen davon aus, dass die Preise kaum schwanken werden. Dieser Bereich erholt sich nach der schwierigen Phase auch am langsamsten.

Der Vietnam Report stellte fest, dass der Immobilienmarkt aufgrund von Informationen über lokale Fusionen starken Schwankungen unterliegt. Derzeit suchen viele Investoren nach Grundstücken in Gebieten, die voraussichtlich zu Verwaltungszentren werden. Dies hat zu einem starken Anstieg der Grundstückspreise geführt, mancherorts um bis zu 20 %, obwohl es keine offizielle Ankündigung gibt.

Hanoi steht kurz vor dem Verkauf von fast 14.000 Häusern, von denen die meisten teuer sind

Das Bauministerium von Hanoi hat kürzlich die Liste der künftigen Wohnbauprojekte in der Region aktualisiert. Demnach wurden elf neue Wohnbauprojekte genehmigt, wodurch das Marktangebot um 13.995 Einheiten erweitert wird.

Ein neues Apartmentprojekt im Bezirk Ha Dong steht zum Verkauf. Foto: Thanh Vu

Davon dominieren weiterhin Wohnungen mit 8.798 Einheiten in 5 Projekten. Das Flachbausegment umfasst 6 Projekte mit 5.197 Einheiten.

Die meisten Apartmentprojekte befinden sich in den beiden Stadtgebieten Ocean Park und Smart City. Davon hat der Investor Masterise Homes mit 2.461 Einheiten die größte Anzahl an Wohnungen zum Verkauf. Es handelt sich dabei um Hochhausprodukte aus den Gebäuden Z34, U38 und U38A auf dem Grundstück B6-CT01 (Ocean Park 1).

Darüber hinaus wird in naher Zukunft ein weiteres Projekt im Ocean Park mit mehr als 2.000 Wohnungen zum Verkauf angeboten. Dabei handelt es sich um den Apartmentkomplex U26A, T26M, Z30 auf dem Grundstück B4-CT01, in den CapitaLand investiert hat.

Im Segment der Flachbauten befinden sich die beiden größten Projekte im Westen Hanois. Das New Life Urban Area – Sunshine Grand Capital erhielt die Genehmigung für den Verkauf von rund 2.300 Wohneinheiten. Das Projekt erstreckt sich über die Gebiete Tan Lap, Tan Hoi (Bezirk Dan Phuong) und Duc Thuong, Duc Giang (Bezirk Hoai Duc).

Ebenfalls im Bezirk Dan Phuong wurde im Stadtgebiet Green City der Vingroup der Verkauf von 2.279 Einheiten genehmigt. Das Projekt erstreckt sich über 133,4 Hektar und erstreckt sich über die vier Gemeinden Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha und Lien Trung (Bezirk Dan Phuong). Das Projekt wurde erst am 10. März gestartet.

Bis 2025 wird das Wohnungsangebot in Hanoi nicht mehr knapp sein. Allerdings ist ein weiteres schwerwiegendes Problem aufgetreten: das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, da das Luxussegment fast den gesamten Markt dominiert. Gleichzeitig herrscht im Segment der bezahlbaren Wohnungen ein gravierender Mangel.

Die Gewinne von Investoren im Sozialwohnungsbau erreichen selten 10 %

Ein Medienvertreter der BIC Vietnam Company erklärte gegenüber Reportern der elektronischen Investmentzeitung Baodautu.vn , dass das Wohnungsbaugesetz 2023 einen maximalen Gewinn für Investoren im sozialen Wohnungsbau von 10 % vorsieht. Bei den meisten Projekten fällt es den Unternehmen jedoch schwer, diesen Satz zu erreichen.

Derzeit dürfen Investoren beim Bau von Sozialwohnungen nur einen maximalen Gewinn von 10 % erzielen. Foto: Thanh Vu

Tatsächlich erzielt diese Einheit nur einen Gewinn von etwa 7 %. Dieser Gewinn reicht gerade einmal für den Betrieb der Maschinen. Dennoch entwickelt das Unternehmen weiterhin Sozialwohnungen, um soziale Verantwortung zu zeigen, seinen Ruf zu stärken und von dort aus weitere kommerzielle Produkte zu verkaufen.

Tran Duc Vinh, Vorstandsvorsitzender der Tran Anh Group, erklärte gegenüber der Investment Electronic Newspaper , dass in der Provinz Long An Sozialwohnungen mit 40 m² Wohnfläche und Zwischengeschoss für rund 15 Millionen VND/m² verkauft würden. Die Baukosten beliefen sich jedoch auf 10 Millionen VND/m², ganz zu schweigen von den Kosten für Fremdkapital und Grundstückspreise.

„Wir rechnen mit einem Gewinn von nur 1 Million VND pro Quadratmeter, also etwa 5 %“, vertraute Herr Tran Duc Vinh an.

In einer ähnlichen Situation sagte Herr Le Huu Nghia, Direktor der Le Thanh Real Estate Company, dass der maximale Gewinn von 10 % zu niedrig sei. Gleichzeitig dauere die Gesamtzeit für die Umsetzung eines Projekts, von der Lizenzierung über die Investition bis hin zum Bau, etwa sieben Jahre.

„Es wird geschätzt, dass die Anleger jedes Jahr nur etwa 1,3 bis 1,5 Prozent Gewinn machen, was nicht ausreicht, um etwas zu reinvestieren“, kommentierte Herr Le Huu Nghia.

Angesichts dieser Situation bittet das Bauministerium um Stellungnahmen zu einem Resolutionsentwurf zur Pilotierung spezifischer Mechanismen und Richtlinien für den sozialen Wohnungsbau. Diesen soll die Regierung prüfen und der Nationalversammlung zur Genehmigung vorlegen. Der Entwurf sieht zahlreiche Vorzugsmechanismen vor, die Investoren in Sozialwohnungsprojekte stärker offen stehen.

Das Bauministerium hat insbesondere vorgeschlagen, die Gewinnspanne für Investoren im Sozialwohnungsbau von 10 % auf maximal 13 % der Gesamtbaukosten zu erhöhen. Die Investoren werden diese Gewinnspanne auf der Preisliste für Verkauf, Vermietung und Verpachtung von Sozialwohnungen basieren.

Die neue Gewinnspanne gilt für alle Sozialwohnungsprojekte und Militärwohnungen auf öffentlichem Grund sowie für 20 % des Grundstücksfonds für gewerbliche Wohnprojekte. Diese Regelung gilt auch für bereits fertiggestellte Sozialwohnungsprojekte, deren Verkaufspreise, Miet- und Mietkaufpreise die staatliche Verwaltungsbehörde jedoch noch nicht genehmigt hat.

Hanoi fordert die Polizei auf, die Situation der "Bestechungsgelder" beim Kauf von Sozialwohnungen zu regeln

Kürzlich hat das Bauamt von Hanoi die Stadtpolizei aufgefordert, die Polizei auf Gemeindeebene (bei Sozialwohnungsprojekten) stärker zu kontrollieren und gegen Makler vorzugehen, die sich gesetzeswidrig Erklärungen und Kauf-/Leasing-/Mietkaufdokumente einholen. Jeglicher Betrug bei der Erklärung und Bestätigung von Sozialwohnungsdokumenten wird nach Feststellung, auch im Nachhinein, gemäß den geltenden Vorschriften geahndet.

Das Bauministerium forderte außerdem das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt auf, das Grundbuchamt anzuweisen, den Bürgern die Einreichung von Dokumenten zur Bestätigung ihrer Wohnverhältnisse zu erleichtern. Gleichzeitig muss das Volkskomitee auf Gemeindeebene die Bürger bei der Bestätigung ihrer Wohn-, Einkommens- und Vorzugskreditbedingungen unterstützen.

Direkt vor dem Sozialwohnungsprojekt N01 Ha Dinh (Bezirk Thanh Tri) eröffnete eine Immobilienfirma dreist einen Dokumentenbearbeitungsservice. Foto: Thanh Vu

Bitte beachten Sie, dass Anträge ausschließlich direkt beim Investor eingereicht werden können, nicht über Makler oder Immobilienbörsen. Vor dem Verkauf/der Vermietung/dem Kauf von Sozialwohnungen ist der Investor verpflichtet, dem Amt die Informationen über den Eingang der Anträge und den Verkaufspreis auf der elektronischen Informationsseite dieser Einheit öffentlich bekannt zu geben.

Zuvor hatten laut einer Untersuchung des Reporters der elektronischen Investmentzeitung Baodautu.vn einige Börsenplätze und Makler kontinuierlich neue Kaufkontingente für Sozialwohnungen angeboten, die im Vergleich zum ursprünglichen Preis eine Differenz von 200 Millionen VND bis 1 Milliarde VND aufwiesen.

In sozialen Netzwerken werben zudem viele selbsternannte Immobilienexperten für den Kauf von Sozialwohnungen mit Erfolgsgarantie. Diese Personen geben offen an, dass sie Beziehungen zu Unternehmen pflegen und deshalb über solche Vorteile verfügen.

Sogar der Beratungsservice für die Erstellung von Dokumenten, der normalerweise von Investoren kostenlos angeboten wird, wird von Organisationen und Einzelpersonen ausgenutzt, die Gebühren von 5 bis 10 Millionen VND pro Satz verlangen. Einige Wohneinheiten hängen sogar offen Schilder mit der Aufforderung auf, Dokumente entgegenzunehmen, direkt vor dem Tor von Sozialwohnungsprojekten.

Bauministerium fordert Aufklärung zu Menschen, die im Regen stehen, und fordert Übergabe von Sozialwohnungen

Der stellvertretende Bauminister Nguyen Van Sinh hat gerade ein Dokument an das Volkskomitee von Hanoi geschickt, in dem er darum bittet, Informationen über Menschen zu überprüfen, die im Regen stehen, und Investoren auffordert, Sozialwohnungen herauszugeben.

Zum Zeitpunkt der Einführung waren die Preise für Sozialwohnungen im Stadtgebiet Dai Mo fast so hoch wie die für Gewerbewohnungen. Foto: Dung Minh

Am 25. Februar versammelten sich Dutzende Käufer von Wohnungen im Gebäude HH4 des städtischen Funktionsgebietsprojekts Dai Mo (Bezirk Dai Mo, Bezirk Nam Tu Liem, Hanoi) vor dem FLC Landmark Tower in der Le Duc Tho Straße. Viele Menschen hängten im Regen Transparente auf, um den Investor, die Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, eine Tochtergesellschaft der FLC Group, zur versprochenen Übergabe der Häuser aufzufordern.

Kunden gaben an, 2020 einen Kaufvertrag für die Wohnung unterzeichnet zu haben, der voraussichtlich im zweiten Quartal 2022 übergeben werden sollte. Der Investor kam seiner Verpflichtung jedoch nicht nach und verschob den Übergabetermin dreimal. Einige Kunden zahlten sogar den vollen Wert der Wohnung, einschließlich der vorgeschriebenen 2 % Instandhaltungsgebühr, erhielten die Wohnung aber immer noch nicht.

Gemäß Klausel 15, Artikel 75 des Dekrets Nr. 100/2024 der Regierung, in dem eine Reihe von Artikeln des Wohnungsbaugesetzes zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen detailliert beschrieben werden, fordert das Bauministerium das Volkskomitee von Hanoi auf, die zuständigen Behörden anzuweisen, die oben genannten Überlegungen zu prüfen und zu klären und dem Ministerium die Ergebnisse vor dem 30. März 2025 mitzuteilen.

In der jüngsten Mitteilung an die Kunden vom 25. Februar heißt es, der Investor wolle den Netzanschluss bis zum 15. März fertigstellen. Vom 15. März bis zum 15. April werde er einen technischen Systemtest und eine Brandschutzinspektion durchführen und die zuständigen Behörden bis zum 25. April zu einer Inspektion einladen. Viele Anwohner äußerten jedoch Bedenken hinsichtlich der Rechtmäßigkeit dieser Mitteilung, da die Unterschrift des Vertreters nicht mit einem konkreten Titel versehen sei.

Das Sozialwohnungsgebäude HH4 ist 29 Stockwerke hoch und beherbergt 173 Sozialwohnungen zum Verkauf, 57 Wohnungen zur Miete und 58 Gewerbewohnungen. Die Wohnungsflächen reichen von 48 bis 70 m².

Der Zeitraum für den Eingang von Anträgen zum Hauskauf beginnt im April 2021. Der Investor hat sich verpflichtet, das Haus im zweiten Quartal 2022 zu übergeben. Der vom Bauministerium von Hanoi genehmigte Verkaufspreis beträgt mehr als 16,8 Millionen VND (einschließlich 5 % Mehrwertsteuer, exklusive 2 % Wartungsgebühr).

Quang Ngai baut Sozialwohnungsprojekt im Wert von 450 Milliarden VND ab

HUD – Das Sozialwohnungsprojekt Phu My ist ein Wohnhochhausgrundstück im Stadtgebiet Phu My in Quang Ngai. Das Projekt wird von der Housing and Urban Development Corporation (HUD) finanziert.

Das Projekt sieht den Bau von zwei neuen neunstöckigen Wohntürmen mit insgesamt 384 Wohnungen auf einer Gesamtfläche von 15.567 m² und einer Gesamtnutzfläche von 36.700 m² vor, die den Bedarf von rund 1.000 Menschen decken. Das Gesamtinvestitionskapital beträgt rund 450 Milliarden VND. Die Projektlaufzeit beträgt 2025 bis 2028.

Perspektivisches Bild des HUD – Sozialwohnungsprojekt Phu My.

Nach Angaben des Investorenvertreters sind von den insgesamt knapp 16.000 m2 Grundstücksfläche (die für den Bau eines Sozialwohnungsprojekts vorgesehen sind) bisher noch etwa 2.955 m2 an Rodungsausgleichsflächen nicht fertiggestellt.

Für den verbleibenden Bereich (ohne Probleme) implementiert der Investor die notwendige technische Infrastruktur, die voraussichtlich im Jahr 2025 abgeschlossen sein wird.

Im Hinblick auf den Umsetzungsfortschritt hat die HUD Corporation eine Beratungsorganisation beauftragt, einen Machbarkeitsstudienbericht, einen grundlegenden Entwurf und vollständige Dokumente vorzubereiten, und organisiert eine technische Überprüfung.

Es wird erwartet, dass im Jahr 2025 die Genehmigung des Investitionsprojekts und der Entwurf der Bauzeichnungen abgeschlossen sein werden. Von 2026 bis 2027 wird die Investitionsumsetzung der Phase 1 des Projekts mit einem Umfang von 192 Wohnungen in Block B abgeschlossen sein. Bis 2028 wird Phase 2 mit einem Umfang von 192 Wohnungen in Block A abgeschlossen sein.

Im März wurden 4 Planungsprojekte für alte Wohnhäuser im Bezirk Dong Da abgeschlossen

Am 20. März veröffentlichte das Büro des Volkskomitees von Hanoi die Mitteilung Nr. 139/TB-VP über die Schlussfolgerungen des stellvertretenden Vorsitzenden des Volkskomitees von Hanoi, Duong Duc Tuan, bei der Arbeitssitzung zu vier detaillierten Planungsprojekten für die Renovierung und den Wiederaufbau der alten Wohnhäuser von Kim Lien, Trung Tu, Khuong Thuong, Hao Nam, Bezirk Dong Da, Hanoi.

Nachdem er den Bericht des Volkskomitees des Bezirks Dong Da, den Planungsberater und die Meinungen der an der Sitzung teilnehmenden Delegierten angehört hatte, stimmte der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Hanoi, Duong Duc Tuan, zu, wie folgt abzuschließen und anzuordnen:

Was den Fortschritt betrifft, arbeitet das Volkskomitee des Bezirks Dong Da eng mit den Abteilungen und Zweigstellen der Stadt Hanoi zusammen, um gleichzeitig Verfahren zur Einholung von Meinungen aus der Bevölkerung umzusetzen, dem Stadtplanungs- und Bauplanungsbewertungsrat der Stadt Hanoi und den zuständigen Behörden Bericht zu erstatten, die oben genannten vier detaillierten Planungsprojekte im März 2025 abzuschließen, sie im April 2025 der Abteilung für Planung und Architektur zur Bewertung vorzulegen und sie im Mai 2025 dem Volkskomitee der Stadt Hanoi zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen.

Zur Methode zur Berechnung der erforderlichen Wohngrundfläche zur Neuordnung von Planungsprojekten: Die Wohngrundfläche in Planungsprojekten wird nach dem Grundsatz der Übereinstimmung mit dem Wohnungsbauprogramm, Beschluss Nr. 34/2024/QD-UBND vom 27. Mai 2024 des Volkskomitees von Hanoi, bestimmt.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html