Bei großen Immobilienunternehmen steigen die Lagerbestände weiter an und machen sogar die Hälfte des Gesamtvermögens aus, was die Unternehmen in der südlichen Region stark unter Druck setzt.
Lagerbestände machen mehr als die Hälfte des Vermögens aus
Obwohl es Anzeichen einer Marktverbesserung gibt, steigen die Lagerbestände weiterhin an, insbesondere bei Unternehmen, deren Projekte mit rechtlichen Problemen oder illiquiden Segmenten konfrontiert sind.
Führend in der Gruppe der Unternehmen mit großen Lagerbeständen ist die Novaland Group. Bis Ende des zweiten Quartals waren die Lagerbestände dieses Unternehmens auf 142.024 Milliarden VND gestiegen. Im Vergleich zum Gesamtvermögen des Unternehmens von 240.178 Milliarden VND machen die Lagerbestände von Novaland fast die Hälfte aus.
Auch die Nam Long Group verzeichnete im ersten Halbjahr einen starken Anstieg ihrer Lagerbestände. So erreichte der Lagerbestand von Nam Long bis Ende des zweiten Quartals 2024 19.164 Milliarden VND, ein Anstieg um fast 2.000 Milliarden VND gegenüber dem Jahresanfang (17.352 Milliarden VND). Davon entfielen knapp 8.700 Milliarden VND auf das noch nicht fertiggestellte Izumi-Projekt, über 3.800 Milliarden VND auf Waterpoint Phase I, über 2.000 Milliarden VND auf Phase II und über 2.400 Milliarden VND auf Akari. Bei einem Gesamtvermögen von 29.731 Milliarden VND entfielen mehr als 64 % auf die Lagerbestände von Nam Long.
Ein weiteres Unternehmen, die Khang Dien Group, verfügt ebenfalls über hohe Lagerbestände von bis zu 21.458 Milliarden VND, während diese Ende letzten Jahres nur 17.786 Milliarden VND betrugen. Verglichen mit den Gesamtaktiva von 28.401 Milliarden VND Ende Juni beträgt das Verhältnis von Lagerbeständen zu Gesamtaktiva von Khang Dien bis zu 75 %.
Der Grund für den Anstieg des Bestands von Khang Dien liegt darin, dass der Wert der unfertigen Bauarbeiten im 5,8 Hektar großen Wohngebiet Binh Trung Dong Ward (Binh Trung Dong 1) seit Jahresbeginn um mehr als 1.000 Milliarden VND auf fast 4.200 Milliarden VND gestiegen ist. Der Wert des Wohngebiets Binh Hung 11A stieg ebenfalls um mehr als 900 Milliarden VND auf über 1.500 Milliarden VND.
Nach Angaben der Vietnam Association of Realtors (VARS) macht in der Struktur des Immobilienbestands die Gruppe der Produkte aus unvollendeten Projekten den größten Teil aus, was hauptsächlich auf rechtliche Probleme zurückzuführen ist. Der Rest ist darauf zurückzuführen, dass einige Segmente auf dem Markt keine gute Nachfrage erfahren.
So verzeichnete beispielsweise Hung Thinh Quy Nhon – der Investor der Immobilienprojekte Merryland Quy Nhon und Grand Center Quy Nhon (Provinz Binh Dinh) – im ersten Halbjahr dieses Jahres einen Verlust nach Steuern von rund 199,4 Milliarden VND. Dieser Wert ist 5,8-mal höher als im gleichen Zeitraum des Vorjahres und übersteigt den Verlust von mehr als 152 Milliarden VND im gesamten Jahr 2023.
Obwohl der Wert des Lagerbestands nicht bekannt gegeben wurde, waren der schleppende Immobilienmarkt für Ferienanlagen sowie fällig werdende Schuldverschreibungen die Hauptgründe für die verlustreichen Geschäftsergebnisse von Hung Thinh Quy Nhon.
Der jüngste Bericht der DKRA zeigt, dass sich das Segment der Ferienimmobilien insgesamt nicht verbessert hat. Viele Projekte mussten ihren Verkaufsstart verschieben, was zu einem Angebotsmangel führte und nur noch lokal im Norden auf den Markt kam.
Laut DKRA haben der starke Rückgang der Kaufkraft, der Mangel an neuem Angebot und die hohen Lagerbestände in den letzten Monaten zu erheblichen Hindernissen geführt, wodurch dieses Segment in einen längeren „Winterschlaf“-Zyklus verfallen ist.
Bemühungen zur Bestandsreduzierung
In einer günstigen Marktlage ist ein großer Lagerbestand nicht unbedingt eine Belastung und kann bei erfolgreichen Projekten sogar von großem Vorteil sein. In einer schwierigen Marktlage hingegen wird der Druck auf die Unternehmen stark steigen.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte, Lagerbestände seien normal, wenn sie Teil des Geschäftsplans und der Strategie des Unternehmens seien. Das Problem mit Lagerbeständen sei, dass die Produkte zwar fertiggestellt und verkauft, aber nicht vom Markt angenommen würden, was eine geringe Liquidität bedeute.
Laut Herrn Chau werden große Lagerbestände bei schwachen Unternehmen und ein hoher Fremdkapitalanteil zu einem Schuldenberg, der auf den Schultern des Unternehmens lastet. Wenn keine Liquidität vorhanden ist, wird das Unternehmen in Schwierigkeiten geraten.
Um den Lagerbestand zu reduzieren, beschleunigen einige Unternehmen den Projektfortschritt, um frühzeitig zu übergeben und in naher Zukunft für den Verkauf bereit zu sein.
Für Khang Dien wird der Wert seines Bestands voraussichtlich sinken, wenn das Unternehmen im vierten Quartal 2024 mit der Übergabe von Wohnungen aus dem Privia-Projekt beginnt. Bis zum Ende des zweiten Quartals 2024 hatte das Privia-Projekt alle 1.043 Wohnungen verkauft, der geschätzte Umsatz belief sich auf 3,350 Milliarden VND.
In einem aktuellen Bericht erklärte SSI, dass Khang Dien eine Reihe von Projekten fördert. Das Solina-Projekt (Bezirk Binh Chanh) umfasst eine Gesamtfläche von bis zu 16,4 Hektar. Das Unternehmen hat die Entschädigung und die Räumung des gesamten Projekts abgeschlossen.
Ähnlich verhält es sich mit Novaland: Das Unternehmen gab an, bereits viele Produkte im Rahmen von Großprojekten übergeben zu haben. Derzeit werden 14/16 Projekte in den laufenden Projektclustern der Gruppe mit einem Gesamtbauvolumen von 12.100 Milliarden VND weitergebaut und schrittweise ausgezahlt. Der Gesamtwert der fertiggestellten und übergebenen sowie neu zum Verkauf freigegebenen Produkte wird auf knapp 480.000 Milliarden VND geschätzt.
Allerdings können nur wenige Unternehmen ihre Lagerbestände reduzieren. Viele Unternehmen sind sehr besorgt über die halbfertigen Lagerbestände, also Projekte, die seit vielen Jahren umgesetzt werden, aber aufgrund rechtlicher Probleme immer noch nicht abgeschlossen sind. Die Lösung liegt in den Händen der zuständigen Behörden. Nur wenn die Probleme bald gelöst werden, kann dieses „Blutgerinnsel“ bald freigesetzt werden.
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Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-tang-luong-bat-dong-san-ton-kho-khu-vuc-phia-nam-d224754.html
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