Knappheit an Mietflächen
Angesichts der nach wie vor hohen Mietpreise und der wenigen Beiträge in Foren und auf Immobilienmärkten kann Thu Thiem im Vergleich zum Rest des derzeitigen Mietmarktes als Sonderfall betrachtet werden.
Umfragen zufolge mussten viele Orte im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt die Mietpreise senken oder ihre Räumlichkeiten monatelang leer stehen lassen, da keine Mieter gefunden wurden. In den dicht besiedelten Gebieten von Thu Thiem hingegen stieg der Mietmarkt im Vergleich zum Vorjahr um 8 %. Auch im A+-Segment gibt es viele Büroimmobilien zur Miete, die aufgrund der günstigeren Preise im Vergleich zu Distrikt 1 die Aufmerksamkeit vieler Interessenten auf sich ziehen.
In einigen Gebieten wie Sala Urban Area liegt die Büromietkapazität stets bei über 90 %. Dies ist im Vergleich zum aktuellen Markt ein hoher Wert, da das Angebot dieser Art recht gering ist und die Nachfrage nicht deckt. Für großflächige Produkte oder Geschäftshäuser in diesem Stadtgebiet betragen die Mieten bis zu Hunderten Millionen VND pro Monat.
Allerdings ist die Anzahl der auf Online-Immobilienmärkten angebotenen Mietobjekte sehr gering. Beispielsweise gibt es auf batdongsan.com.vn nur etwa zwölf Anzeigen in dieser Gegend. Der höchste Preis liegt bei bis zu 380 Millionen VND/Monat für ein Geschäftshaus mit 1.400 m² und der niedrigste bei 19 Millionen VND/Monat für eine Fläche von 40 m².
Die Anzahl der auf den Immobilienmärkten im Bereich der Nguyen Co Thach-Straße zur Miete angebotenen Produkte ist sehr gering.
Laut einigen Maklern ist der Mietmarkt im Stadtgebiet Sala seit seiner Eröffnung im Jahr 2018 stets lebhaft und bei vielen Menschen gefragt, vor allem in der Nguyen Co Thach Straße. In Spitzenzeiten können Mieten von Räumlichkeiten bis zu 500 Millionen VND/Monat erreichen.
Anh Minh, ein Immobilienmakler, der sich auf Leasingprodukte in dieser Gegend spezialisiert hat, sagte: „Die Mieter hier sind hauptsächlich in der Gastronomie tätig, haben Firmenbüros und werden meist als Bankzentralen genutzt. Große Räumlichkeiten wurden früher von Innenarchitekturfirmen gemietet, mittlerweile wurden sie jedoch an einige große Unternehmen und Banken übertragen, die sie als Firmenzentralen mieten.“
Der Makler erklärte außerdem, dass der aktuelle Preis auf dem Immobilienmarkt nicht der Höchstpreis sei, da einige der schönsten und geräumigsten Immobilien in dieser Gegend noch leer stünden. Die von den Eigentümern angegebenen Preise seien im Vergleich zum Vorjahr leicht gestiegen. Die Mieten in dieser Gegend seien stets sehr gefragt, sodass bisher keine Mietminderungen nötig gewesen seien, um eine andere Immobilie zu finden.
Herr Minh erklärte dazu, dass dieses Gebiet eine hohe Bevölkerungsdichte und viele Firmensitze aufweist, weshalb sich viele Banken hier angesiedelt haben. Die meisten großen Räumlichkeiten werden langfristig von Banken gemietet, sodass nur wenige große Flächen über 500 m² frei bleiben. Da zudem viele Büroangestellte hinzukommen, werden kleinere Räumlichkeiten auch von Gastronomiebetrieben angemietet und erzielen gute Umsätze, sodass ein Mangel an Mietflächen besteht.
Lichtblick auf dem Mietmarkt
Laut einer Studie von Savills Vietnam ist Thu Thiem ein neuer Faktor auf dem Büromarkt mit positiven Entwicklungen. Während andere Bereiche Anpassungserscheinungen zeigen, hält Thu Thiem sein Wachstumstempo aufrecht.
Die durchschnittliche Miete für Bürotürme in Distrikt 1 beträgt mehr als 1 Million VND pro Quadratmeter und Monat, während die Miete für Büros der Klasse A vierteljährlich und jährlich um 2 % sinkt. Auch in Distrikt 3 sanken die Mieten um 2 %.
Savills begründete dies damit, dass sich in diesem Gebiet allmählich ein neues Zentrum herausbildet, das bei Mietern großes Interesse weckt. Die Verkehrsinfrastruktur in Thu Thiem bietet eine bequeme Anbindung an das alte Zentrum, und die Mietpreise sind im Vergleich zu Bürogebäuden der Klassen A und B in der gesamten Stadt recht wettbewerbsfähig.
Viele günstige Faktoren haben dazu beigetragen, dass sich in den dicht besiedelten Gebieten von Thu Thiem ein guter Mietmarkt entwickelt hat.
Darüber hinaus zielen alle Bürogebäude in Thu Thiem auf grüne Büros nach internationalen Standards ab. Sie integrieren Technologie, Design und eine sinnvolle Raumaufteilung, um im Vergleich zu Büromodellen, die nach alten Standards entworfen wurden, 20 % der Mietfläche einzusparen.
Laut früheren Daten von Cushman & Wakefield lagen die Büromieten in Thu Thiem im ersten Quartal bei 38 USD/m²/Monat und gehörten damit zu der Bürogruppe, die im Vergleich zum Rest des Marktes die größte Aufmerksamkeit erhielt. Dieser Durchschnittspreis blieb im Vergleich zum Vorquartal stabil und stieg im Vergleich zum Vorjahr leicht an, während der Gesamtmarkt innerhalb einer engen Spanne Anzeichen einer Anpassung zeigte.
Im zweiten und dritten Quartal wird Thu Thiem die Inbetriebnahme neuer Büroflächen der Klasse A mit Angebotsmieten von rund 52 USD/m²/Monat begrüßen. Dieser neue Mietpreis entspricht in etwa dem durchschnittlichen Mietpreis für Büros der Klasse A und B im Kerngebiet von Bezirk 1.
Darüber hinaus wird Thu Thiem in Zukunft durch die Einführung zahlreicher Produkte mit hochwertigen Gebäuden, modernen Dienstleistungen und Versorgungseinrichtungen ein direkter Konkurrent der Altstadt und der übrigen Bezirke von Ho-Chi-Minh-Stadt sein. Insbesondere Bürotürme in Thu Thiem können den Bedarf an Flächen von bis zu 1.600 bis 1.800 m2 pro Etage decken, während es im Bezirk 1 schwierig ist, Produkte zu finden, die die Nachfrage nach Mietflächen von mehr als 1.000 m2 pro Etage decken.
Die oben genannten Faktoren zeigen, dass das Mietmarktwachstum im Gebiet Thu Thiem zunimmt und bald zu den Innenstadtgebieten aufschließen wird, die sich derzeit in einer Flaute befinden. Dies könnte ein Lichtblick sein, der den Markt Ende 2023 und Anfang 2024 anführen wird.
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