Um Fragen im Zusammenhang mit Preisen, Marktwerten sowie dem (inneren, Kern-)Wert von Immobilien besser zu verstehen, hat TG&VN ein Gespräch mit Associate Professor Dr. Nguyen Minh Ngoc geführt, Leiter der Abteilung für Bewertung – Immobiliengeschäft an der Universität für Finanzen und Marketing in Ho-Chi-Minh-Stadt.
Sehr geehrter Herr Professor Dr. Nguyen Minh Ngoc, der Preis ist einer der Faktoren, die Immobilieninvestitionen stark beeinflussen. Können Sie das genauer erklären?
Grundstücke und Immobilien haben ihren Preis. Der Anstieg der angemessenen oder meist unangemessenen Preise in Vietnam hat alle Gesellschaftsschichten zu Immobilieninvestitionen angeregt. Die objektive Realität und die subjektive Entwicklung der Grundstücks- und Immobilienpreise in den letzten 30 Jahren haben dazu geführt, dass viele Einzelpersonen und Organisationen ihr emotionales, finanzielles und rationales Gleichgewicht verloren haben.
Der Grundstückspreis ist der monetäre Ausdruck des Wertes eines Grundstücks, d. h. der für das Grundstück zu zahlende Geldbetrag. Der Grundstückspreis ist im Allgemeinen eine Größe, die sich um den Wert ändert. Wenn Angebot und Nachfrage übereinstimmen, kann der Preis den Wert des Grundstücks widerspiegeln. Dies ist jedoch selten der Fall. Der Grundstückspreis ist höher als sein Wert, wenn das Angebot geringer ist als die Nachfrage. Umgekehrt, wenn das Angebot die Nachfrage übersteigt, ist der Preis niedriger als sein Wert.
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| Außerordentlicher Professor, Dr. Nguyen Minh Ngoc. (Quelle: RED) |
Dies ist klassisches Wissen der Mikroökonomie . Aus verschiedenen Gründen beschränken sich viele Menschen jedoch oft auf solche allgemeinen Begriffe (oder kennen sie nur). Sie sind oft nicht in der Lage, diese Denkweisen für Immobilieninvestitionen anzuwenden und weiterzuentwickeln. Oft heißt es: „Der Markt hat seine eigene Stimme“ oder „Alle Theorien sind grau. Nur der Baum des Lebens ist ewig grün“ … Ausgehend vom Verständnis allgemeiner Kenntnisse müssen Immobilieninvestoren für jede spezifische Entscheidung und Methode ihre eigene Denkweise entwickeln.
Welche Faktoren beeinflussen also normalerweise die Preise, Sir?
Preise werden oft durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Markt bestimmt. Es ist jedoch notwendig, die Kategorie „Markt“ richtig und umfassend zu verstehen. Der Markt, den wir in den Medien oft erwähnen, wie z. B. Wohnungen, Grundstücke, Gewerbegebiete … mit beliebten Gebieten, Segmenten und Waren, ist nur ein kleiner Teil des Gesamtmarktes.
Betrachtet man Vietnams 365.000 Quadratkilometer Fläche plus Grundstücksvermögen (einschließlich Bauarbeiten und Grundstücksanlagen wie mehrjährige Bäume usw.), ist der Gesamtmarkt deutlich größer und vielfältiger. Wenn wir uns hingegen nur auf Preise konzentrieren, Informationen über Preise sammeln usw., entgeht Anlegern ein attraktiveres und effektiveres Denkfeld für ihre Investitionstätigkeit: der Marktwert.
Vielen Menschen ist der Begriff „Marktwert einer Immobilie“ noch unklar. Können Sie das genauer erklären?
Um den Marktwert zu erfassen, ist es notwendig, zunächst die Konzepte des Wertes (intrinsisch – Kern) zu verstehen. Dieses Thema wird im Folgenden ausführlicher erläutert. Der Marktwert von Immobilien umfasst die Funktionen und Nutzungen von Immobilien für bestimmte Zwecke. Diese Zwecke können vielfältig oder individuell oder unternehmensspezifisch sein. In der Realität gibt es äußerst unterschiedliche Ziele verschiedener Akteure. Anders ausgedrückt: Die Anzahl der Immobilienziele kann Tausende oder mehr betragen.
Man spricht oft von zwei Kategorien des Immobilienmarktwerts: Gebrauchswert und Tauschwert. Immobilien werden nicht nur zum Wohnen, für Geschäfte, für Profite genutzt, sondern dienen auch verschiedenen, manchmal ungewöhnlichen Zwecken.
Beispielsweise kauft jemand ein Stück Land, um im Frühling das Wachstum eines seltenen Insekts zu beobachten. Oder es gibt eine Art von Immobilien, die sich hervorragend zur Beschaffung von Finanzkapital eignet. Bei der Finanzierung dieser Immobilien werden 100 Milliarden VND eingenommen, bei freiem Kauf und Verkauf beträgt der Preis jedoch nur 30 Milliarden VND. Mit anderen Worten: Diese Immobilien sind Finanzimmobilien.
Das obige Beispiel zeigt, dass die Betrachtung des Marktwerts von Immobilien über die konventionelle Sichtweise von Kauf, Verkauf oder Wohnen hinausgeht. Immobilien dienen bestimmten speziellen Zwecken, die sich aus den unterschiedlichen Marktbedürfnissen ergeben. Der Mietpreis oder der freie Verkaufspreis können nicht als Maßstab für ihren Wert herangezogen werden.
Daher müssen Investoren jede Immobilie für jedes Segment und jeden einzelnen Kunden personalisieren, um den Marktwert genau zu ermitteln. Der Wert einer Immobilie, den eine Einzelperson oder eine Organisation in der Gesellschaft genießen und spüren kann, wird als Marktwert (über die Preiskategorie hinaus) bezeichnet.
Der Marktwert hängt also weitgehend vom Immobilienwert ab, Sir?
Der Immobilienwert ist der interessanteste und zugleich am schwierigsten zu erfassende und zu messende Aspekt der Immobilienbewertung. Ausgehend vom Verständnis des Marktwerts können Immobilieninvestoren die Frage des Immobilienwerts erlernen und meistern. Im Gegensatz zum Marktwert leitet sich der Immobilienwert hier nicht mehr vom Wort „Markt“ ab. Mit anderen Worten: Bevor es einen Markt gibt, bevor sich ein Markt bildet, hat eine Immobilie ihren eigenen Wert.
Wert ist ein abstrakter Begriff, die Bedeutung von Grundstücken und Immobilien im Hinblick auf ihre Eignung und Befriedigung menschlicher Bedürfnisse. Immobilien können menschliche Bedürfnisse in einer einzigen, separaten Form befriedigen, ihr Wert ist jedoch durch die Interaktion der oben genannten Grundbedürfnisse mit Dingen und Phänomenen zu einem Gesamtwertsystem verknüpft.
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Außerordentlicher Professor Dr. Nguyen Minh Ngoc verfügt über langjährige Erfahrung in der Schulung zur Immobilienbewertung. (Quelle: RED) |
Immobilieninvestoren können sich mit dem Marktwert auseinandersetzen und die damit verbundenen Fragen lernen und meistern. Der Markt ist eine Kategorie, eine Form, eine Reihe von Konventionen. Oder man versteht den Markt als eine Reihe von Szenarien, einen Kontext mit Schwankungen und Phasen. Es gibt viele Ansichten, Perspektiven und Aussagen zum Markt im Allgemeinen und zum Immobilienmarkt im Besonderen. Daher ändert sich auch der Marktwert von Immobilien unvorhersehbar.
Wenn wir uns jedoch mit dem Inneren, den Wurzeln der Immobilien befassen, finden wir die Grundwerte der Immobilien. Diese Grundwerte, verbunden mit den unveränderlichen, grundlegenden Bedürfnissen der menschlichen Zivilisation, schaffen ein grundlegendes Wertesystem der Immobilien, das von keinem Markt irgendwo auf der Welt abhängig ist.
Können Sie uns einige konkrete Beispiele nennen, damit unsere Leser die inneren Grundwerte von Immobilien besser verstehen?
Beispielsweise haben ein Urwald, eine Insel in einem Süßwassersee, eine Höhle, ein Berggipfel … immer einen Wert. Es gibt jedoch keinen separaten Markt (Teilmarkt) für diese Art von Immobilien. Ein weiteres Beispiel: Ein reiner, leuchtend roter Rubin mit der Farbe von Taubenblut tief im Thac Ba-See in der Provinz Yen Bai hat einen sehr hohen inneren Wert.
Aus zwei möglichen Gründen hat er jedoch keinen Marktwert: 1/ Da er sich unter dem See befindet, wurde er noch nicht auf dem aktiven Edelsteinmarkt gefunden; 2/ Der Edelsteinmarkt hat sich in Vietnam oder weltweit noch nicht herausgebildet (wenn die Leute diesen Rubin nicht als wertvoll erachten, weil sie ihn nicht vollständig verstehen).
Betrachtet man das Problem aus der Perspektive des Gebrauchs- und Tauschwerts des Vermögenswerts, so hat dieser Stein keinen Gebrauchswert (keinen Marktwert). Wird dieser Rubin hingegen gefunden und gegen eine Weltreise eingetauscht, entwickelt er seinen Tauschwert und verwandelt sich in ein Marktwertverhältnis (die Freude und die Gefühle des Empfängers) und liegt außerhalb der Preiskategorie. Immobilieninvestitionen in Vietnam müssen diese Methode anwenden, um verborgene Werte zu identifizieren und diese dann auf dem Immobilienmarkt zu platzieren. Es muss sogar ein Zweigmarkt für Nutzung oder Tausch geschaffen werden.
Auf welche Faktoren sollten Anleger Ihrer Meinung nach achten, um effektiv in Immobilien zu investieren?
Tatsächlich habe ich bei vielen Studien über Immobilientypen, die in Vietnam als einzigartig gelten (aber weltweit beliebt sind oder für die es weltweit keinen Branchenmarkt gibt), einen Immobilientyp entdeckt, der auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt bisher unbekannt und verbreitet war. Der Grund dafür ist die Entwicklung Vietnams. In den letzten 30 Jahren konzentrieren sich Marktteilnehmer oft auf leicht zugängliche Typen, die wenig Recherche und kreatives Denken erfordern.
Mit fundiertem Fachwissen und der Fähigkeit zur Immobilienbewertung können Anleger daher unzählige wertvolle „Diamanten“ auf dem Markt finden, die sonst niemand entdeckt. Anders ausgedrückt: Für Anleger bietet sich hier die Gelegenheit, wertvolle, nachhaltige Immobilien zu sehr günstigen Preisen zu erwerben.
Investoren müssen jedoch auch die wichtigsten Trends der Welt und die mit Immobilien verbundenen Naturgesetze verstehen und die Fähigkeit und Methoden besitzen, die Wendungen der Menschheit vorherzusagen, um den Wert von Immobilien zu messen. Noahs Arche wäre ohne die Sintflut wertlos (oder von geringem Wert). Noah hätte die Arche ohne jemandes „Flüstern“ (Vorhersage, Traum) nicht gebaut.
Daher erfordert die Immobilienbewertung für Investitionen ein tiefes und kontinuierliches Nachdenken über Preis – Marktwert – Wert (Kern – intrinsisch). Die Immobilienbewertung für Investitionen erfordert nicht nur eine genaue Beobachtung und umfassende Erfahrung auf dem Immobilienmarkt im Besonderen und im Leben im Allgemeinen, sondern erfordert auch kontinuierliches Lernen und die Aneignung akademischen Wissens bis zum Ende der Investition.
Danke schön!
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