Vorschlag zur Regulierung des Marktes durch Kreditrechtspolitik

Weltweit angewandte Maßnahmen

Laut VARS ist die Regulierung des Immobilienmarktes durch Kreditpolitik und Gesetze eine der wirksamsten Möglichkeiten, eine nachhaltige und stabile Entwicklung des Marktes zu gewährleisten und destabilisierende Auswirkungen auf die Wirtschaft zu vermeiden. Oder noch negativer: Der Boom oder die Rezession des Immobilienmarktes können zu schweren Finanzkrisen führen.

Historisch gesehen wurde der Immobiliensektor oft als eine der Hauptursachen für Vietnams wirtschaftliche Schwierigkeiten genannt. Dies liegt an den direkten Auswirkungen dieser Branche und indirekt an den von diesem wichtigen Sektor betroffenen unterstützenden Wirtschaftszweigen wie Bauwesen, Tourismus und Finanzwesen. Zu den genannten Faktoren zählen uneinbringliche Forderungen, hohe Immobilienbestände, Schwierigkeiten bei der Kapitalbeschaffung und sinkendes Investorenvertrauen.

Die genannten Schwierigkeiten wirken sich nicht nur direkt auf die Marktentwicklung aus, sondern haben auch weitreichende Folgen für die gesamte Wirtschaft. Daher ist es für den Staat äußerst wichtig, die Regulierung des Immobilienmarktes proaktiv zu verstärken, sobald dieser Anzeichen von Instabilität zeigt, und dabei die natürlichen Gesetze von Angebot und Nachfrage zu respektieren. Diese Maßnahme wird auch von Regierungen und Finanzinstitutionen vieler Länder weltweit ergriffen.

Die Regulierung des Immobilienmarktes ist eine wichtige Maßnahme, um negative Auswirkungen auf die Wirtschaft zu vermeiden.

Um eine nachhaltige und stabile Entwicklung des Immobilienmarktes zu gewährleisten und destabilisierende Auswirkungen auf die Wirtschaft zu vermeiden, setzen viele Regierungen Kreditpolitik als Instrument zur Regulierung des Immobilienmarktes ein. Durch die Verschärfung oder Lockerung der Kreditvergabe kann die Regierung die Immobilienpreise kontrollieren, Blasenbildung verhindern und die Marktstabilität gewährleisten. Die Flexibilität dieser Politik hängt jedoch vom jeweiligen Markt und der spezifischen Wirtschaftslage des jeweiligen Landes ab. Die Erfahrungen einiger Länder hierzu sind wie folgt:

Um beispielsweise die Kapitalströme zu kontrollieren, verhängte die chinesische Regierung zahlreiche Beschränkungen für den Immobilienkauf auf Kreditbasis, insbesondere für Spekulationskredite. Zudem kontrollierte sie die Kapitalströme ins Ausland, um zu verhindern, dass Spekulationsgelder in ausländische Immobilienmärkte strömten.

Insbesondere im Jahr 2010 entwickelte sich der Immobilienmarkt in China rasant, und die Immobilienpreise stiegen rasant. Damals waren in China bereits seit langem zig Millionen Wohnungen gebaut worden, die jedoch unbewohnt waren. Diese Situation hielt so lange an und verschärfte sich so sehr, dass die chinesische Regierung Ende 2017 die Richtlinie „Häuser sind zum Wohnen da, nicht zur Spekulation“ erlassen und gleichzeitig ein politisches System zur Kontrolle und Regulierung des Marktes anordnen musste, um Spekulanten von Immobilienkäufern mit echtem Wohnbedarf zu unterscheiden.

Neben sehr strengen Vorschriften für den Besitz von Zweitwohnungen und mehreren Häusern, wie etwa der Forderung nach einer Anzahlung von 60-85 % für Zweitwohnungen und 100 % für Drittwohnungen, der Verpflichtung, ein Haus mindestens dreieinhalb Jahre zu halten, der Entlassung hochrangiger Beamter in Kommunen, die einen rasanten Preisanstieg zugelassen haben, und sogar der Einführung von Referenzpreisen und der Verteilung von Kaufquoten, haben viele chinesische Städte eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, wie etwa die Begrenzung von Wohnungsbaudarlehen, die Erhöhung der Zinsen für Wohnungsbaudarlehen und die Verschärfung der Hypothekenvorschriften. Diese Anpassungen waren einigermaßen wirksam und haben die Spekulation deutlich eingeschränkt.

Um Spekulationen vorzubeugen, werden zahlreiche Vorschriften erlassen, die den Eigenheimkäufern „in die Tasche greifen“.

Um Spekulationen einzudämmen und eine Immobilienblase zu verhindern, hat die singapurische Regierung den Mindestzinssatz für Immobilienkredite erhöht, insbesondere für Käufer von Zweit- und Drittwohnungen. Gleichzeitig hat die Regierung die Kreditlaufzeit begrenzt und eine restriktive Kreditpolitik verfolgt, um die Kreditsumme zu senken und die Immobilienpreise unter Kontrolle zu halten.

In Kanada hat die Regierung die Vorschriften zur Beleihungsquote verschärft, um die Vergabe von Hochrisikokrediten zu begrenzen. Immobilienkäufer in Großstädten wie Toronto und Vancouver müssen oft höhere Anzahlungen leisten, wenn sie sich für den Kauf einer Immobilie Geld leihen. Viele Länder wenden zudem Kreditkontrollmaßnahmen für ausländische Immobilienkäufer an, um Spekulationen zu begrenzen, steigende Immobilienpreise zu kontrollieren und Menschen mit mittlerem Einkommen in Großstädten wie Australien, Kanada usw. zu schützen.

Erfahrungen aus anderen Ländern zeigen, dass Kreditpolitik und -gesetze wichtige Instrumente für Regierungen zur Regulierung des Immobilienmarktes sind. Viele der erfolgreich in anderen Ländern angewandten Maßnahmen können auch in Vietnam nachgeahmt, übernommen und angewendet werden.

Müssen in Vietnam eine Marktregulierung beantragen

VARS hat sich in vielen Ländern der Welt als wirksam erwiesen und schlägt eine Reihe von Lösungen zur Kreditpolitik vor, um den Markt zu regulieren, wenn der Markt innerhalb von drei Monaten um mehr als 20 % nach oben oder unten schwankt oder wenn der Immobilienmarkt anderen Schwankungen unterliegt, die die sozioökonomische Stabilität beeinträchtigen, ohne die Nachfrage der Menschen nach Wohnraum zu beeinträchtigen:

Erstens: Die Kreditvergaberichtlinien für Spekulanten verschärfen. Um die Zahl der Menschen zu reduzieren, die sich zu Spekulationszwecken Geld leihen oder zu hohe Fremdkapitalkosten in Kauf nehmen, können Kreditinstitute die Kreditlimits anpassen, indem sie die Beleihungsquoten anpassen, höhere Eigenkapitalzahlungen verlangen oder höhere Zinsen für Käufer von Zweitwohnungen oder mehr verlangen.

Zweitens: Stärkung der Kreditüberwachung und des Kreditmanagements. Die Regierung kann Vorschriften zur Kreditqualitätskontrolle erlassen und Banken zu detaillierteren Angaben zu Immobilienkrediten verpflichten, um so die Risikoüberwachung zu verbessern. Ein Kreditmechanismus für Sozialwohnungsprojekte sollte eingerichtet werden, der die Finanzierung von Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum priorisiert, um den Wohnbedarf von Menschen mit niedrigem Einkommen zu decken.

VARS schlägt viele Maßnahmen vor, um den Markt möglichst sinnvoll zu regulieren.

Darüber hinaus muss der Staat eine Politik der Kreditlockerung betreiben, die eine Senkung der Zinssätze und die Förderung langfristiger Kredite mit Vorzugszinsen für Erstkäufer von Eigenheimen oder andere vorrangige Gruppen zum Zwecke der sozialen Stabilität, wie etwa frisch verheiratete junge Paare, vorsieht.

Um die Richtlinie jedoch „korrekt und präzise“ anwenden zu können, muss der Staat laut VARS ein ausreichend großes, präzises und stets aktuelles Datenbanksystem aufbauen, um eine klare Unterscheidung zwischen echten Immobilienkäufern, die ihre Immobilien für reale Produktions- und Geschäftszwecke nutzen, und Spekulanten und Profiteuren zu gewährleisten. Es ist dringend erforderlich, die Bekanntgabe des Immobilientransaktionspreisindex und einiger Einflussindikatoren zu beschleunigen, um eine Grundlage für die Entscheidung zu haben, wann der Staat eingreifen muss.

Insbesondere angesichts der aktuell besorgniserregenden Immobilienpreise. Um den Immobilienmarkt umfassender zu regulieren, sollten Kreditrichtlinien mit der Anwendung von Grunderwerbsteuern oder Grundsteuern kombiniert werden. Gleichzeitig muss die Anwendung der Regulierungspolitik flexibel sein, um Stabilität und Ordnung auf dem Immobilienmarkt zu gewährleisten und Risiken zu minimieren.

Quelle: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html