Entschlossenheit der Regierung
Der Premierminister hat gerade das dringende Dokument Nr. 527/TB-VPCP herausgegeben, in dem er die Schlussfolgerungen des Premierministers auf der Konferenz zu Lösungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten beim Kreditwachstum für Produktion und Unternehmen, zur Förderung des Wachstums und zur Stabilisierung der Makroökonomie bekannt gibt.
In seiner Ankündigung forderte der Premierminister das Bauministerium insbesondere auf, Immobilienunternehmen bei der Umstrukturierung ihrer Segmente und der Senkung ihrer Produktpreise zu unterstützen. Es müsse geeignete, zeitnahe und wirksame Lösungen für die Umstrukturierung der Segmente für Menschen mit echtem Bedarf, Sozialwohnungen, Wohnungen für Arbeitnehmer und Menschen mit niedrigem Einkommen geben.
Zahlreiche Marktbewegungen zeugen von der Entschlossenheit der Regierung, die Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt zu beseitigen.
Der oben genannte Schritt ist ein weiterer Beweis für die drastischen Bemühungen der Regierung, die Schwierigkeiten zu beseitigen, damit sich der Immobilienmarkt sicher, gesund und nachhaltig erholen und entwickeln kann.
Zuvor hatte Premierminister Pham Minh Chinh am Morgen des 7. Dezember auf der Konferenz „Lösungen zur Behebung von Schwierigkeiten beim Kreditwachstum für Produktion und Wirtschaft sowie zur Förderung von Wachstum und makroökonomischer Stabilität“ erklärt, dass Banken und Unternehmen Teil eines wirtschaftlichen Ökosystems seien. Nur wenn sich die Wirtschaft entwickelt, können sich Banken und Unternehmen entwickeln, und umgekehrt kann sich das Land nur entwickeln, wenn sich Banken und Unternehmen entwickeln. Jeder Einzelne und jedes Unternehmen müsse Verantwortung übernehmen und „seinen Beitrag leisten“, damit das Land die Schwierigkeiten überwinden könne. Nur dann könne jeder Einzelne und jedes Unternehmen die Schwierigkeiten überwinden und eine gemeinsame Entwicklung erreichen.
Immobilienunternehmen klagen über Schwierigkeiten beim Zugang zu Kapital. In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise jedoch generell gestiegen. Wenn es Schwierigkeiten gibt, sie aber dennoch den Verkaufspreis beibehalten und weiterhin eine Einbahnstraße fordern wollen, besteht dann eine gemeinsame Verantwortung?
Laut dem Premierminister gibt es in normalen Zeiten normale Politik, und in ungewöhnlichen Zeiten muss es ungewöhnliche Politik geben. In schwierigen Zeiten muss eine Politik verfolgt werden, die auf dem Grundsatz „Nutzen harmonisieren und Risiken teilen“ basiert, um angemessen und richtig zu sein und die Entwicklung zu fördern.
Warum steigt der Verkaufspreis?
Der Immobilienmarkt war in letzter Zeit schwierig, aber die Immobilienpreise sind immer noch auf einem hohen Niveau verankert. Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren um ein Vielfaches gestiegen sind. Allein im Jahr 2021 stieg der durchschnittliche Hauspreis zweistellig.
Der Immobilienmarkt ist schwierig, aber die Immobilienpreise sind immer noch auf einem hohen Niveau „verankert“, selbst das Wohnungssegment in Großstädten weist weiterhin einen Aufwärtstrend auf (Illustrationsfoto).
VARS prognostiziert, dass die Verkaufspreise für Erstwohnungen im Jahr 2024 durchschnittlich um etwa 3 bis 8 % weiter steigen werden. Dies liegt daran, dass das kurzfristige Angebot noch nicht gelöst ist. Der Mangel an neuem Angebot macht den Markt unwettbewerbsfähig. Unternehmen, die derzeit Wohnungsbauprojekte zum Verkauf anbieten, sind die „Könige“. Sofern sie nicht in Liquiditätsschwierigkeiten geraten, werden Investoren die Preise weiterhin hoch halten, um ihre Gewinne zu maximieren. Gleichzeitig wird die sich ständig verbessernde Infrastruktur das Preisniveau weiter in die Höhe treiben.
Die hohen Wohnungspreise sind nicht nur deshalb so hoch, weil Investoren versuchen, die Preise hoch zu halten, sondern auch, weil die Investitions- und Baukosten aufgrund gestiegener Materialpreise, Arbeitskosten und finanzieller Zugangskosten steigen. Darüber hinaus sind die Kosten für die Einrichtung von Grundstücksfonds zu hoch, und viele „ungenannte“ Kosten entstehen bei der Umsetzung der Erstinvestition, des Baus und der Projektentwicklung. Dies erschwert es Investoren, die Preise zu senken.
Auch die niedrigen Zinsen und die rekordhohe Inflation der Vergangenheit haben zum starken Anstieg der Eigenheimpreise beigetragen, doch der Kern des Problems ist ein Mangel an Angebot.
Das Angebot wird immer knapper
Dementsprechend ist die Zahl der neu genehmigten gewerblichen Wohnbauprojekte sehr gering und zeigt einen rückläufigen Trend, insbesondere im erschwinglichen und mittleren Segment. Laut den Daten des Bauministeriums zum Wohnungs- und Immobilienmarkt gab es im Jahr 2022 in China 126 neu genehmigte Projekte, nur 52,7 % im Vergleich zu 2021 und 17 % im Vergleich zu 2020.
Insbesondere gibt es keine zukünftigen Wohnbauprojekte im erschwinglichen Segment (Preis unter 25 Millionen VND/m2), die für eine Kapitalmobilisierung und Wohnungstransaktionen in den Jahren 2021 und 2022 in Frage kommen. Auch der Anteil der Mittelklassewohnungen (25–50 Millionen VND/m2), die für eine Kapitalmobilisierung und Wohnungstransaktionen in Frage kommen, ist seit 2020 kontinuierlich um zweistellige Prozentsätze gesunken.
VARS-Forschungsdaten zeigen auch, dass die Zahl der zum Verkauf stehenden erschwinglichen und mittelpreisigen Wohnungen seit 2019 kontinuierlich zurückgegangen ist. Konkret beträgt die Gesamtzahl der im Jahr 2022 zum Verkauf stehenden erschwinglichen Wohnungen im Vergleich zu 2019 nur 10 %.
Auch der Anteil des Angebots an erschwinglichen Wohnungen am gesamten Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen ist kontinuierlich gesunken, von 30 % im Jahr 2019 auf 7 % im Jahr 2022. Im Zeitraum 2019–2022 sank auch der Anteil der Wohnungen der mittleren Preisklasse auf 54 %, 46 %, 34 % bzw. 27 %.
Wie lassen sich Segmente umstrukturieren und Produktkosten senken?
Laut VARS sind zur Umstrukturierung von Segmenten und zur Senkung der Produktkosten „gemeinsame Anstrengungen“, die Vereinheitlichung von Standpunkten und Umsetzungsmethoden sowie die Koordination vieler Themen und Komponenten – von staatlichen Verwaltungsbehörden bis hin zu Unternehmen und Banken – erforderlich.
Die staatliche Verwaltung muss sich zunächst mit dem Plan zur Verkürzung der Prozesse und Verwaltungsverfahren für Investitionen und Bauvorhaben befassen. Berücksichtigt werden auch die Pläne zur Unterstützung von Unternehmen bei der Berechnung von Landnutzungsgebühren und der Grundstücksräumung. Diese beiden Posten machen derzeit einen Großteil der Kosten für Investoren aus und wirken sich direkt auf den Immobilienpreis aus.
Gleichzeitig müssen strenge Maßnahmen ergriffen werden, um allen Handlungen entgegenzuwirken, die Unternehmen bei Investitionen und der Entwicklung von Projekten „erschweren“. Vermeiden Sie unnötige „Schmierkosten“, die sich ebenfalls unsichtbar auf die Produktkosten auswirken.
Die Staatsbank muss ein Kreditprogramm mit Vorzugszinsen speziell für Unternehmen, die in bezahlbaren Wohnraum investieren und diesen entwickeln, sowie für Eigenheimkäufer prüfen und entwickeln. Es bedarf spezifischer und klarer Mechanismen und Richtlinien zur Unterstützung von Investoren, die Projekte vom Luxus- in den bezahlbaren oder sozialen Wohnungsbau umstrukturieren wollen.
Immobilienunternehmen müssen ihr Investitionsportfolio proaktiv überprüfen. Verkaufen Sie Projekte, die für Ihre aktuellen Ressourcen nicht geeignet sind, ganz oder teilweise. Restrukturieren Sie Ihre Schulden proaktiv und planen Sie den Cashflow. Konzentrieren Sie Ihr Kapital auf Projekte, die rechtlich abgesichert sind, über realistische Finanzierungspläne verfügen, frühzeitig abgeschlossen werden können und leicht zu liquidieren sind.
Reduzieren Sie die Gewinnerwartungen, akzeptieren Sie sogar Verluste beim Verkauf und nutzen Sie die Gewinne der Vorjahre zur Aufrechterhaltung des Betriebs. Orientieren Sie sich bei neuen Projekten in der Forschungsphase proaktiv am erschwinglichen Preissegment, um die Aufnahmefähigkeit bei der Markteinführung der Produkte sicherzustellen.
Darüber hinaus müssen Immobilienunternehmen kontinuierlich Innovationen vorantreiben, forschen und technologische Errungenschaften anwenden, um ihre Managementkapazitäten zu verbessern, Risiken zu kontrollieren und Kosten zu senken.
N. Giang
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