ทำไมคนจำนวนมากจึงมองหาซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ใช้หนังสือปกแดง?

คุณเหงียน วัน ตวน นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ใน ไห่เซือง เล่าว่าตั้งแต่ปลายปี 2566 เป็นต้นมา มีนักลงทุนจำนวนมากติดต่อเขาอย่างไม่คาดคิด ให้ช่วยหาและซื้อที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญ แต่ไม่มีปัญหาหรือข้อขัดแย้งใดๆ เกิดขึ้น โดยปกติแล้วที่ดินเหล่านี้จะมีราคาถูกมากเมื่อเทียบกับที่ดินแปลงอื่นๆ แต่การซื้อขายจะดำเนินการด้วยเอกสารที่เขียนด้วยลายมือ

“ ปัจจุบันพื้นที่ชนบทหลายแห่งในไห่เซืองกลายเป็นเมืองแล้ว โดยราคาที่ดินในบางพื้นที่สูงถึงเกือบ 20 ล้านดองต่อตารางเมตร ขณะเดียวกัน ที่ดินเปล่าในทำเลเดียวกันแต่ไม่มีหนังสือรับรองราคาก็ลดลงเหลือเพียงครึ่งเดียว หรืออาจถึง 1 ใน 3 ” นายตวนกล่าว

นายตวน อ้างถึงที่ดินเปล่ากว่า 200 ตารางเมตร ในเขตกามซาง (ไห่เซือง) ซึ่งปัจจุบันมีการขายในราคาประมาณ 7 ล้านดองต่อตารางเมตร ขณะเดียวกัน ห่างออกไปประมาณ 500 ตารางเมตร มีที่ดินเปล่าอีกแปลงหนึ่งที่มีหนังสือรับรองการขายในราคา 14-15 ล้านดองต่อตารางเมตร

เพื่อรองรับกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข หลายคนจึงมองหาที่ดินที่ไม่มีหนังสือสีแดง (ภาพประกอบ: แรงงาน)

นายตวน อธิบายว่าเหตุใดผู้คนจำนวนมากจึงมองหาซื้อที่ดินโดยไม่ใช้หนังสือปกแดงในช่วงนี้ โดยกล่าวว่า เป็นเพราะจิตวิทยาของการคาดหวังว่ากฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขจะมีผลบังคับใช้ ซึ่งจะทำให้การออกหนังสือปกแดงสะดวกมากขึ้น

“ การขยายระยะเวลาการใช้ที่ดินออกไปอีก 10 ปี เมื่อเทียบกับกฎหมายเดิม ช่วยให้ประชาชนสามารถออกหนังสือรับรองได้ง่ายขึ้น หลังจากซื้อที่ดินที่ไม่มีหนังสือรับรองในราคาถูก นักลงทุนสามารถทำหนังสือรับรองสีแดงและขายต่อได้ในราคาที่สูงขึ้นเพื่อทำกำไร ” นายตวนกล่าว

คุณตรัน วัน ฮุง ลูกค้าใน ฮานอย ซึ่ง มีความคิดเห็นตรงกัน เล่าว่าก่อนเทศกาลตรุษเต๊ต เขาตัดสินใจซื้อที่ดินที่ไม่มีหนังสือสำคัญสีแดงในเขตถั่นจี (ฮานอย) ในราคา 800 ล้านดอง ที่ดินผืนนี้มีพื้นที่ 50 ตารางเมตร และครอบครัวของเจ้าของบ้านอาศัยอยู่ที่นั่นอย่างมั่นคงมาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2546

“ เนื่องจากระยะเวลาการใช้ที่ดินได้รับการขยายออกไปจนถึงปี 2557 การออกหนังสือปกแดงสำหรับที่ดินส่วนนี้ก็จะสะดวกมากขึ้นด้วย ” นายหุ่งกล่าว

อย่างไรก็ตาม คุณฮุงกล่าวว่า การทำหนังสือแดงสำหรับที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ์ยังคงมีความซับซ้อนและอาจมีความเสี่ยง ดังนั้นแม้ว่าเจ้าของบ้านจะตกลงลดราคาลง 100 ล้านดองหากชำระทั้งหมดในคราวเดียว แต่คุณฮุงก็ยังคงปฏิเสธ โดยรับเงินมัดจำเพียง 50% ของมูลค่ารวม และจ่ายส่วนที่เหลือเมื่อเจ้าของบ้านทำหนังสือแดงและโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมดนี้

“ ถึงแม้ที่ดินจะมีราคาถูกและการฝากเงินมีความเสี่ยง แต่หากที่ดินมีหนังสือรับรองสีแดง ราคาก็จะไม่มีอีกต่อไป การลงทุนเพียงแค่มองเห็นโอกาสที่สดใสและยอมรับความเสี่ยง ” คุณหงกล่าว

การซื้อที่ดินโดยไม่มีใบอนุญาตมีความเสี่ยงมากมาย (ภาพประกอบ)

ซื้อที่ดินไม่มีใบทะเบียนต้องระวังอะไรบ้าง?

นายเหงียน วัน ดิญ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า มาตรา 138 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่เพิ่งผ่าน สภานิติบัญญัติแห่งชาติ กำหนดให้มีการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน (เรียกว่า "หนังสือปกแดง") ให้แก่ครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินโดยไม่มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดิน โดยไม่ฝ่าฝืนกฎหมายที่ดิน และไม่ใช่ในกรณีที่มีการจัดสรรที่ดินเกินขอบเขตอำนาจ

ด้วยเหตุนี้ ร่างดังกล่าวจึงได้ขยายขอบเขตให้สามารถออกหนังสือปกแดงสำหรับกรณีการใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 ซึ่งขณะนี้ได้รับการยืนยันจากคณะกรรมการประชาชนระดับตำบลแล้วว่าไม่มีข้อโต้แย้งใดๆ จากนั้นสิทธิการใช้ที่ดินจะได้รับการยอมรับ

ข้อบังคับนี้มีผลบังคับใช้จริง เพียงแต่ขยายระยะเวลาจากก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2547 เป็นก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 ซึ่งเพิ่มขึ้นอีก 10 ปี เมื่อเทียบกับกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ทั้งนี้ มาตรา 138 กำหนดให้ออกหนังสือรับรองสำหรับกรณีที่ไม่ฝ่าฝืนกฎหมายที่ดิน ไม่จัดสรรที่ดินเกินขอบเขตอำนาจ กล่าวคือ ไม่มีการกระทำผิดใดๆ เช่น การบุกรุกที่ดิน

กฎหมายฉบับนี้ส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับกรณีที่ที่ดินถูกทิ้งร้างโดยบรรพบุรุษและถูกใช้มาเป็นเวลานาน อย่างไรก็ตาม อาจเป็นเพราะประชาชนอยู่ในพื้นที่ที่มีสภาพเศรษฐกิจและสังคมที่ยากลำบาก ความเข้าใจในกฎหมายยังมีจำกัด หรือเพราะประชาชนไม่จำเป็นต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จึงไม่ได้จดทะเบียนเพื่อขอหนังสือรับรอง

“ ผมเห็นด้วยกับการขยายขอบเขตนี้เพื่อสร้างความกลมกลืนในผลประโยชน์ของประชาชน สิ่งสำคัญที่สุดคือประชาชนจะไม่ละเมิดกฎหมายที่ดิน และไม่จัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาต ดังนั้นสิทธิของพวกเขาจึงจำเป็นต้องได้รับการคุ้มครอง ” นายดิงห์เน้นย้ำ

อย่างไรก็ตาม นายดิงห์ กล่าวว่า ในความเป็นจริงแล้ว การดำเนินการออกหนังสือปกแดงให้กับประชาชนให้เสร็จสิ้นนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย

เช่น หากประชาชนยังไม่ยื่นเอกสารเพื่อดำเนินการตามขั้นตอนในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน หน่วยงานของรัฐก็ไม่มีพื้นฐานในการดำเนินการตามขั้นตอนดังกล่าว

นอกจากนี้ บางกรณีที่คณะกรรมการประชาชนตำบลได้จัดสรรที่ดินไว้แล้ว ซึ่งเป็นกรณีจัดสรรที่ดินเกินขอบเขตอำนาจ ก็ประสบปัญหาในการขอหนังสือสำคัญสีแดงเช่นกัน

นอกจากนี้ ขั้นตอนการขอให้คณะกรรมการประชาชนระดับตำบลยืนยันว่าที่ดินไม่มีข้อพิพาทยังเกิดขึ้นในกรณีที่มีข้อพิพาททางแพ่งระหว่างผู้ใช้ที่ดิน (โดยทั่วไปคือกรณีที่ที่ดินถูกโอนผ่านบุคคลจำนวนมากโดยเอกสารที่เขียนด้วยลายมือ หรือกรณีที่ผู้ปกครองยกมรดกหรือสิทธิการใช้ที่ดินให้ลูกหลาน แต่เกิดข้อขัดแย้งหรือข้อพิพาทระหว่างลูกหลานเกี่ยวกับสิทธิในการรับมรดก...)

ในส่วนของสัญญาซื้อขายโดยวางเงินมัดจำ นายดิ่ง กล่าวว่า การทำธุรกรรมวางเงินมัดจำเพื่อโอนสิทธิการใช้ที่ดินดังกล่าวเป็นไปตามกฎหมาย ไม่ขัดต่อกฎหมาย แต่ทั้งสองฝ่ายต้องตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษรให้ชัดเจน ลงนามในสัญญาวางเงินมัดจำที่มีข้อกำหนดสิทธิและหน้าที่ของทั้งสองฝ่ายโดยละเอียดและเฉพาะเจาะจง

ข้อมูลที่ลูกค้าต้องใส่ใจคือ ข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินที่โอนกรรมสิทธิ์ จำนวนเงินมัดจำและรูปแบบการโอนกรรมสิทธิ์ ราคาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและรูปแบบและเงื่อนไขการชำระเงิน ภาระผูกพันทางการเงินเมื่อออกหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ให้ฝ่าย A และใครเป็นผู้รับผิดชอบภาระผูกพันนี้ ระยะเวลาในการปฏิบัติตามสัญญา ความรับผิดชอบของฝ่าย A และฝ่าย B หากไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพัน (จำนวนเงินค่าปรับมัดจำ) สิทธิและภาระผูกพันของคู่สัญญา...

ตามกฎหมาย สัญญาฝากเงินไม่จำเป็นต้องมีการรับรองโดยโนตารี อย่างไรก็ตาม สำหรับสัญญาที่มีมูลค่าสูง คู่สัญญาควรเลือกการรับรองโดยโนตารีเพื่อรับรองสิทธิของตนและป้องกันข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้น การส่งมอบและรับฝากเงินควรดำเนินการผ่านธนาคาร โดยมีบันทึกการส่งมอบและรับฝาก

เฉา อันห์

แหล่งที่มา