เหตุใดผู้ซื้อบ้านจึงระมัดระวังและไม่กล้าที่จะ "วางเงินดาวน์" ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยธนาคารลดลงอย่างมาก?

สินเชื่อบ้านชะลอตัว เติบโตช้า

คาดสินเชื่อบ้านช่วงปลายปี จะเป็นปัจจัยกระตุ้นสินเชื่อธนาคารให้เร่งตัวขึ้น แต่สินเชื่อบ้านกลับซบเซาและฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดไว้

ราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินไป ในขณะที่สภาพคล่องต่ำ อีกทั้งอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ก็เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ผู้ลงทุนและผู้ซื้อบ้านระมัดระวังและไม่กล้าที่จะจ่ายเงินดาวน์

นางสาวเหงียน ดึ๊ก แทค เดียม ผู้อำนวยการทั่วไป ของธนาคารซาคอมแบงก์ กล่าวว่า สินเชื่อของธนาคารในช่วง 9 เดือนแรกของปีไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ สาเหตุหนึ่งคือรายได้ของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ลดลง ขณะที่อุปทานที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมยังไม่ตรงกับความต้องการ ตามรายงานของ หนังสือพิมพ์ Dau Tu

นักวิเคราะห์จากบริษัทหลักทรัพย์ VCBS Securities ระบุว่า ความต้องการซื้อบ้านยังไม่ฟื้นตัว เนื่องจากอุปทานที่อยู่อาศัยมีจำกัด นอกจากนี้ ราคาที่อยู่อาศัย (โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ในย่านใจกลางเมือง) ยังพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงที่ผ่านมา ทำให้นักลงทุนและผู้กู้เกิดความกังวลเกี่ยวกับการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเอง ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นมากกว่า 10% ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อผู้บริโภคเพิ่มขึ้นเพียงมากกว่า 1%

Vì sao người mua nhà thận trọng, chưa dám — ความต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่อ่อนแอส่งผลให้การเติบโตของสินเชื่อในระบบชะลอตัวลง

คาดว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเป็นปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตหลักของสินเชื่อค้าปลีกในอนาคต เนื่องด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและความต้องการที่อยู่อาศัยและการลงทุนที่สูง

“เราเชื่อว่าสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้างจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงเวลาที่อุปทานมีมากขึ้น โดยโครงการต่างๆ จะยังคงเร่งดำเนินการต่อไปหลังจากความพยายามในการสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยและประเด็นทางกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากที่กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่มีผลบังคับใช้ ขณะเดียวกัน อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต่ำก็ช่วยกระตุ้นความต้องการกู้ยืมจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อบ้าน” นักวิเคราะห์ของ VCBS กล่าว

อย่างไรก็ตาม คุณฟาน เล แถ่ง ลอง ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ AFA Group ได้ให้สัมภาษณ์กับ Vnexpress ว่า ความจริงไม่ได้เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ “นายหน้าอสังหาริมทรัพย์หลายรายเชื่อว่าอัตราดอกเบี้ยต่ำจะกระตุ้นกระแสเงินสดเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ในความเป็นจริง เงินสดที่ไม่ได้ใช้ไม่ได้ไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่กลับไหลกลับเข้าสู่บัญชีออมทรัพย์ ราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินไป ตลาดอยู่ในภาวะ ‘ซื้อยาก ขายยาก’ ทำให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง และไม่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้” คุณลองกล่าว

สินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลเป็นหนึ่งในกลุ่มธุรกิจที่ทำกำไรได้มากที่สุดสำหรับธนาคารในปัจจุบัน นอกจากนี้ยังเป็นภาคธุรกิจที่มีสัดส่วนสินเชื่อคงค้างในพอร์ตสินเชื่อของธนาคารสูง ดังนั้น ธนาคารจึงกระตือรือร้นที่จะฟื้นตัวในเร็วๆ นี้

อย่างไรก็ตาม นาย Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการบริษัท EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property) เปิดเผยว่า ในปัจจุบันผู้ซื้อบ้านจำนวนมาก “กลัว” ที่จะกู้ยืมเงินจากธนาคาร ส่วนหนึ่งเป็นเพราะพวกเขาเคยประสบกับความเจ็บปวดจากการติดอยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 มาแล้ว

ผู้คนพบว่าเป็นเรื่องยากที่จะทำให้ "ความฝันเกี่ยวกับบ้านไร่" ของพวกเขาเป็นจริง

สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในปี 2564 และ 2565 ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากธนาคารต่างๆ ที่ใช้อัตราดอกเบี้ยต่ำในช่วงการระบาดของโควิด-19 อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยลอยตัวกลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วหลังจากนั้น ประกอบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ตกอยู่ในวิกฤตสภาพคล่อง ทำให้นักลงทุนจำนวนมากต้องขายสินทรัพย์และลดการขาดทุนเพื่อลดภาระดอกเบี้ย

ปัจจุบัน แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านจะลดลงแล้ว แต่ผู้ซื้อบ้านยังคงกังวลเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยลอยตัวหลังจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจสิ้นสุดลง นอกจากนี้ ราคาบ้านยังสูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ ทำให้ประชาชนยังคงระมัดระวังและไม่กล้ากู้เงินเพื่อซื้อบ้าน

คุณฟอง (หัวหน้าพยาบาลประจำโรงพยาบาลในเขต 1 นครโฮจิมินห์) เล่าว่า เธอมีงบประมาณซื้อบ้านประมาณ 3 พันล้านดอง โดยเก็บเงินไว้ประมาณ 2 พันล้านดอง และกู้ยืมจากธนาคารอีก 1 พันล้านดอง เธอต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนในย่านรอบเขต 7 หลังจากสำรวจอยู่หนึ่งสัปดาห์ เธอพบอพาร์ตเมนต์ที่ตรงตามเกณฑ์อยู่บ้าง แต่ก็ยังลังเลเพราะคิดว่าราคายังสูงเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริงของอพาร์ตเมนต์

“บางทีอาจเป็นเพราะอุปทานที่ขาดแคลนในปัจจุบัน ทำให้ราคาบ้านถูกดันขึ้น ฉันอยากรอให้ตลาดดีขึ้น และอุปทานที่หลากหลายขึ้นจะมีทางเลือกมากขึ้น” เธอกล่าวถึงเหตุผลที่ยังไม่ปิดการซื้อขายในเวลานี้ ตามรายงานของ Vnexpress

ที่จริงแล้ว ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่าดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ในไตรมาสที่สองเพิ่มขึ้น 58% และ 27% ตามลำดับเมื่อเทียบกับปี 2562 อุปทานที่เปิดขายในปีนี้มากกว่า 80% มีราคาตั้งแต่ 50 ล้านดองต่อตารางเมตรขึ้นไป ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองอยู่ระหว่าง 40-80 ล้านดองต่อตารางเมตร ขณะที่ในเขตใจกลางเมืองมีราคาสูงถึงมากกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร

ข้อมูลจาก VARS ระบุว่า การกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดในราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดอง แต่ละครอบครัวต้องมีรายได้อย่างน้อย 35-40 ล้านดองต่อเดือน เพื่อให้มั่นใจว่าจะสามารถชำระหนี้และจ่ายค่าครองชีพได้ ขณะเดียวกัน รายได้ของครอบครัวในเมืองในปัจจุบันอยู่ที่เพียง 10-20 ล้านดองต่อเดือนเท่านั้น ราคาที่ต่ำและสภาพคล่องทางการเงินเป็นอุปสรรคที่ขัดขวางการไหลเวียนของเงินสดเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตามที่คาดการณ์ไว้

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ (VARS) วิเคราะห์เพิ่มเติมว่า แรงขับเคลื่อนการเติบโตของสินเชื่อขึ้นอยู่กับภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งความต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัย ดังนั้น เพื่อกระตุ้นความต้องการสินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องมีนโยบายควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะสมกับระดับรายได้ของประชาชน นอกจากนี้ จำเป็นต้องขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย เพื่อให้ธุรกิจสามารถลดต้นทุนและมีความยืดหยุ่นมากขึ้นในแง่ของเงื่อนไขการให้สินเชื่อ เพื่อกระตุ้นเงินทุนไหลกลับเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์

ในด้านของผู้กู้ ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐกิจ ก็แนะนำให้คำนวณอย่างรอบคอบเมื่อต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระยะนี้ เลอ ก๊วก เกียน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคล ระบุว่า การกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้าน สิ่งแรกที่ผู้กู้ต้องมีรายได้ประจำที่มั่นคง และมีเงินทุนของตนเองอย่างน้อย 40-50% ส่วนที่เหลือต้องพึ่งพาการสนับสนุนทางการเงินจากธนาคารเพื่อรักษาความสามารถในการชำระหนี้และหลีกเลี่ยงหนี้เสีย

คุณเคียน เล่าว่าปกติแล้วผู้ซื้อบ้านควรใช้จ่ายไม่เกิน 40% ของรายได้รวมต่อเดือนเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อให้สามารถครอบคลุมค่าใช้จ่ายพื้นฐานอื่นๆ ในชีวิตประจำวันได้ ดังนั้น นอกจากการเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านจากธนาคารต่างๆ เพื่อเลือกแพ็กเกจสินเชื่อที่เหมาะสมแล้ว ผู้ซื้อบ้านยังต้องพิจารณากระแสเงินสดและความสามารถในการชำระหนี้อย่างรอบคอบ หากไม่ได้วางแผนการผ่อนชำระดอกเบี้ยและเงินต้นรายเดือนอย่างรอบคอบและสมเหตุสมผล อาจสร้างภาระทางการเงินและความกดดันอย่างมากต่อชีวิต

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินไปในขณะที่สภาพคล่องต่ำ ไม่เพียงแต่ทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถซื้อขายได้และต้องฝังเงินทุนไว้เป็นเวลานานเท่านั้น แต่ยังทำให้ผู้ซื้อสะสมและคาดหวังผลกำไรที่สูงได้ยากอีกด้วย ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงยังทำให้กำไรจากการเช่าอสังหาริมทรัพย์ลดลง (คิดเป็นเพียงประมาณ 3% ของมูลค่าการลงทุนทั้งหมด ซึ่งต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยธนาคารมาก) นี่เป็นเหตุผลที่เงินไหลเข้าบัญชีออมทรัพย์แทนที่จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ ตามที่หนังสือพิมพ์ Dau Tu ระบุ

นักวิเคราะห์จากบริษัทหลักทรัพย์ VPBank Securities Company ระบุว่า อัตราส่วนราคาที่อยู่อาศัยต่อรายได้ของชาวเวียดนามเพิ่มขึ้น และสูงกว่าอัตราส่วนที่แนะนำไว้ประมาณ 4-5 เท่า ดังนั้น แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านจะลดลงอย่างมากในปีที่ผ่านมา แต่ราคาที่อยู่อาศัยยังคงสูง ทำให้หลายคนยากที่จะบรรลุ "ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้าน"

คานห์ลินห์ (ตัน/ชม.)

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm