ANTD.VN - การเพิ่มขึ้นของอุปทานอสังหาริมทรัพย์เมื่อเร็วๆ นี้ ส่วนใหญ่มาจากกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ขณะที่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดกำลังถูก "ละทิ้ง" ส่งผลให้ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์มีความรุนแรงเพิ่มมากขึ้น
ไม่มีอุปทานอพาร์ทเมนท์ราคาประหยัดใหม่อีกต่อไป
สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามค่อยๆ "ร้อนแรงขึ้น" อันเนื่องมาจากแรงผลักดันจากนโยบายการจัดหาและการสนับสนุนใหม่ๆ ของ รัฐบาล อย่างไรก็ตาม อุปทานที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ขณะที่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดกำลัง "ถูกทิ้งร้าง"
ข้อมูลการวิจัยของ VARS แสดงให้เห็นว่ากลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด (ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดองต่อตารางเมตร) ได้กลายเป็น "กลุ่มที่หายไป" ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะกลับมาเกิดขึ้นอีกครั้งใน ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้
โดยเฉพาะในฮานอย สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดที่เพิ่งเปิดตัวใหม่สูงถึง 35% ในปี 2561 ลดลงเหลือ 20% ในปี 2562 และเหลือเพียง 12% ในปี 2563 ในปี 2564 และ 2565 อุปทานของอพาร์ตเมนต์ในกลุ่มนี้ยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยคิดเป็นเพียงประมาณ 4% ของอุปทานอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดที่เปิดตัวขาย และเหลือ 0% ในปี 2566
ในนครโฮจิมินห์ การลดลงนั้นรุนแรงยิ่งขึ้นเมื่อสัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดที่เพิ่งเปิดตัวใหม่คิดเป็น 20% ในปี 2018 แต่ลดลงเหลือเพียง 0.5% ในปี 2020 ก่อนที่จะหายไปโดยสิ้นเชิงในปี 2021
จนกระทั่งถึง 9 เดือนแรกของปี 2567 อุปทานของอพาร์ตเมนต์มีการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ แต่ประมาณ 80% ของอุปทานอพาร์ตเมนต์ที่เปิดขายในฮานอยและโฮจิมินห์มีราคาขาย 50 ล้านดองต่อตารางเมตรขึ้นไป
การวิจัยดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ ซึ่งสะท้อนถึงความผันผวนของราคาขายเฉลี่ยของโครงการในกลุ่มตัวอย่าง 150 โครงการที่คัดเลือกและสังเกตการณ์โดย VARS ยังแสดงให้เห็นอีกด้วยว่า ณ ไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ราคาขายเฉลี่ยของกลุ่มโครงการตัวอย่างในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 60 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 64.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ของปี 2562
ราคาขายเฉลี่ยของกลุ่มโครงการในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นจาก 49.2 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 64.2 ล้านดอง/ตร.ม. สะท้อนถึงการเพิ่มขึ้น 30.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน
 |
อุปทานอพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงในฮานอยและโฮจิมินห์หายไป |
เพราะเหตุใดธุรกิจจึงไม่สนใจกลุ่มล่าง?
จากข้อมูลของ VARS พบว่า สาเหตุหลักที่โครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดไม่ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากนัก เป็นเพราะอัตรากำไรของกลุ่มนี้ต่ำกว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ จากการคำนวณของผู้พัฒนาโครงการพบว่า หากอัตรากำไรเพียงประมาณ 15% หากเงินทุนหยุดนิ่งเป็นเวลา 1-2 ปี หรือการขายล่าช้าไป 1-2 ปี ผู้พัฒนาโครงการจะขาดทุน
นอกจากนี้ที่ดินส่วนกลางยังมีจำนวนน้อยลงเรื่อยๆ ทั้งในปัจจุบันและอนาคต โดยส่วนใหญ่อยู่ในเขตเมืองใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคต่างๆ ที่ต้องการการลงทุน อีกทั้งต้นทุนปัจจัยการผลิตโดยเฉพาะต้นทุนที่ดินก็เพิ่มสูงขึ้นจนไม่สามารถจับต้องได้
ประการที่สอง แม้ว่ารัฐบาลได้ออกนโยบายมากมายเพื่อส่งเสริมการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด แต่กระบวนการทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและการวางผังเมืองยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ กระบวนการขออนุญาตที่ซับซ้อนและใช้เวลานาน ประกอบกับกองทุนที่ดินสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ที่ขาดแคลนมากขึ้นเรื่อยๆ ทำให้ผู้พัฒนาโครงการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนลงทุนในโครงการนี้
นอกจากนี้ นโยบายสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านในกลุ่มนี้ยังไม่ได้รับการดำเนินการอย่างพร้อมกัน
ประการที่สาม โครงการระดับไฮเอนด์ให้ผลกำไรสูงและขายได้ไม่ยาก เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ทั้งที่อยู่อาศัยและการลงทุนมีจำนวนมาก กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูงจึงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับการพัฒนา เศรษฐกิจ และกระแสการลงทุนจากต่างประเทศ รวมถึงกลุ่มชาวเวียดนามโพ้นทะเล บนพื้นฐานของระเบียงทางกฎหมายใหม่ที่ "ผ่อนคลาย" เงื่อนไขการเป็นเจ้าของสำหรับกลุ่มนี้
ในความเป็นจริง มีลูกค้าจำนวนมากที่ยินดีจ่ายเงินเพิ่มเพื่อเป็นเจ้าของผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์และมีจำนวนจำกัดในโครงการ ซึ่งทำให้กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยิ่งไม่น่าดึงดูดใจสำหรับผู้พัฒนาโครงการ
จำเป็นต้องมีการแทรกแซงจากรัฐ
เพื่อแก้ไขปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง VARS เชื่อว่าจำเป็นต้องมีการแทรกแซงที่เข้มแข็งจากรัฐ
รัฐจึงต้องวิจัยและพัฒนานโยบายสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้นักลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด (ยกเว้นภาษีที่ดิน ภาษีนิติบุคคล หรือเพิ่มความหนาแน่นของการก่อสร้างหรือค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินเมื่อเทียบกับมาตรฐานโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์)
พร้อมกันนี้ยังให้ความสำคัญกับการอนุมัติผังเมืองและการขออนุญาตก่อสร้าง ช่วยลดระยะเวลาในการพัฒนาโครงการ...
ประการที่สอง รัฐควรส่งเสริมโครงการความร่วมมือระหว่างรัฐบาลและภาคเอกชนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัด (รัฐให้แรงจูงใจด้านที่ดินและการสนับสนุนทางกฎหมาย)
ประการที่สาม ควรมีนโยบายสนับสนุนความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชน รัฐบาลสามารถพิจารณาจัดตั้งกองทุนเพื่อสนับสนุนการพัฒนาและบำรุงรักษาอุปทานอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด...
นอกจากนี้ รัฐควรมีนโยบายจำกัดแรงจูงใจในการเก็งกำไร และควรศึกษาและบังคับใช้ภาษีอสังหาริมทรัพย์โดยเร็ว โดยมุ่งเป้าไปที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้นำอสังหาริมทรัพย์ของตนไปดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจ หรือไม่ดำเนินการก่อสร้างหลังจากได้รับที่ดิน...
จำเป็นต้องจัดตั้งหน่วยงานหรือคณะกรรมการกำกับดูแลที่อยู่อาศัย และใช้มาตรการลงโทษอย่างเข้มงวดต่อกรณีที่มีการเก็งกำไร ปั่นราคา หรือการขึ้นราคาโดยผิดกฎหมาย
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้นโยบายด้านกฎระเบียบมีประสิทธิผลอย่างแท้จริงและรับรองว่าตลาดดำเนินการอย่างปลอดภัยและมีสุขภาพดีในระยะยาว รัฐบาลจำเป็นต้องทำให้ระบบข้อมูลและข้อมูลในตลาดอสังหาริมทรัพย์และระบบการจัดการที่อยู่อาศัยที่ระบุเสร็จสมบูรณ์โดยเร็ว
ที่มา: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd
การแสดงความคิดเห็น (0)