การเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุน ปัญหาที่ยากจะเข้าใจสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

การเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนถือเป็นวิธีแก้ปัญหาประการหนึ่งที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้อง "คิดอย่างหนัก" เพื่อลดต้นทุน

การเพิ่มประสิทธิภาพต้นทุนถือเป็นวิธีแก้ปัญหาประการหนึ่งที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้อง "คิดอย่างหนัก" เพื่อลดต้นทุน

ต้นทุนเพิ่มขึ้น ราคาบ้านเพิ่มขึ้น ธุรกิจกังวลเรื่องการขายที่ยากลำบาก

ในการวางกลยุทธ์เพื่อรองรับรอบการเติบโตใหม่ คุณเหงียน ทันห์ เฮือง ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนของบริษัท นามลอง กล่าวว่า กฎหมายที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 ได้สร้างแนวทางที่ยืดหยุ่นสำหรับธุรกิจต่างๆ รวมถึงการได้มาซึ่งโครงการ การแปลงการใช้ที่ดิน การควบรวมและซื้อกิจการ และการเข้าร่วมการประมูล

อย่างไรก็ตาม การเข้าร่วมประมูลที่ดินกำลังสร้างความท้าทายในแง่ของต้นทุนปัจจัยการผลิต ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อ ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบเพื่อเสนอราคาที่เหมาะสม ตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อ ในขณะเดียวกันก็ยังคงรักษาผลกำไรไว้ได้

“การประมูลที่ดินทำให้ต้นทุนปัจจัยการผลิตของนักลงทุนสูงขึ้น นี่เป็นปัญหาที่ยาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อราคาที่ดินและต้นทุนอื่นๆ เพิ่มขึ้น” คุณเฮืองกล่าว พร้อมเสริมว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ย่อมสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ เนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

นักลงทุนหลายรายสงสัยว่าควรลงทุนในโครงการเมื่อต้นทุนปัจจัยการผลิตเพิ่มขึ้นหรือไม่ เนื่องจากนอกเหนือจากปัจจัยที่สามารถตัดได้ล่วงหน้า เช่น ต้นทุนการจัดการแล้ว นักลงทุนยังต้องประกันผลกำไรเพื่อบำรุงรักษาเครื่องจักรและพัฒนาในอนาคตอีกด้วย

เพื่อลดแรงกดดันด้านราคาที่อยู่อาศัยและตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง จำเป็นต้องขยายการพัฒนาเมืองไปสู่เขตชานเมือง

“ในสภาวะที่ต้นทุนสูงขึ้น นักลงทุนมีทางเลือกเพียงสองทาง หนึ่งคือทำถ้าขายได้ หรือสองคือไม่ทำ การทำต้องทำกำไรและธุรกิจต้องเติบโต แต่เมื่อต้นทุนสูงเกินไป เราจะทำได้อย่างไร” คุณเฮืองกล่าว

รายงานตลาดที่เผยแพร่โดย CBR Vietnam เมื่อไม่นานนี้ยังยืนยันด้วยว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์จะยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในปี 2024 แม้ว่าอุปทานที่อยู่อาศัยจะไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แต่ช่องว่างระหว่างกลุ่มตลาดก็ยังคงกว้างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คาดว่านครโฮจิมินห์จะมีอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นเพียง 9,000 แห่งและทาวน์เฮาส์ 2,000 แห่ง ซึ่ง 83% เป็นกลุ่มตลาดระดับไฮเอนด์และหรูหราที่มีราคาสูงกว่า 60 ล้านดอง/ตร.ม.

คุณเล ฮู เหงีย กรรมการผู้จัดการบริษัท เล แถ่ง กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์กำลังเผชิญกับปัญหาสำคัญ นั่นคือ ความไม่สมดุลระหว่างกลุ่มตลาด แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยจะมีสัดส่วนมากที่สุด แต่ทรัพยากรส่วนใหญ่กลับกระจุกตัวอยู่ในโครงการระดับไฮเอนด์ ซึ่งมีความต้องการที่จำกัด

นายเหงีย กล่าวว่า ขณะนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ผันผวนอยู่ที่ 45 - 50 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งเทียบเท่ากับราคาประมาณ 3 พันล้านดองสำหรับอพาร์ทเมนท์ขนาด 60 ตร.ม.

“ราคาที่ดินและต้นทุนทางการเงินมีบทบาทสำคัญในการผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งต้นทุนการกู้ยืมและความล่าช้าของโครงการทำให้ราคาที่อยู่อาศัยถูกกดดันมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ” นายเหงียกล่าว

นายทราน ทันห์ ไฮ หัวหน้าแผนกการลงทุนของ VinaLiving (ภายใต้ VinaCapital) ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า ไม่เพียงแต่ในปีนี้เท่านั้น แต่ยังรวมถึงอีกหนึ่งหรือสองปีข้างหน้าด้วย ราคาที่อยู่อาศัยจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อมีการใช้รายการราคาที่ดินใหม่ นอกจากนี้ ผู้ประกอบการเองก็จะต้องเผชิญกับแรงกดดันไม่น้อยเมื่อราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ควบคู่ไปกับต้นทุนการใช้ที่ดินที่นักลงทุนต้องจ่าย ปัจจัยเหล่านี้จะผลักดันให้ราคาขายขั้นสุดท้ายสูงขึ้นจนเข้าถึงได้ยาก

จะลดราคาบ้านได้อย่างไร?

ตลาดอสังหาฯ เข้าสู่ปี 2568 พร้อมความคาดหวังการเติบโตใหม่ๆ มากมาย แต่จากการพูดคุยกับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์ Dau Tu ผู้บริหารบริษัทอสังหาฯ ในนครโฮจิมินห์ กล่าวว่าตลาดยังคงประสบปัญหาต่างๆ มากมาย และความเชื่อมั่นของตลาดก็ค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้นเท่านั้น ในส่วนของธุรกิจ บริษัทหลายแห่งยังคงประสบปัญหาเนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย สินค้าคงคลังจำนวนมาก และกระแสเงินสดที่หยุดชะงัก

นอกจากนี้ การดำเนินโครงการใหม่ตลอดจนการจัดการปัญหาค้างเก่าๆ ก็ยังต้องเผชิญกับอุปสรรค ส่งผลให้ต้นทุนเพิ่มขึ้น และยิ่งระยะเวลาการรอทางกฎหมายนานขึ้น ต้นทุนก็จะยิ่งสูงขึ้น

บุคคลนี้เชื่อว่าธุรกิจต้องร่วมมือกันอย่างกว้างขวางและเพิ่มธุรกรรมการควบรวมและซื้อกิจการเพื่อดึงดูดเงินทุนใหม่ สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายอย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพเพื่อลดต้นทุน ธุรกิจยังต้องเลือกตลาดที่เหมาะสม กลุ่มที่เหมาะสม และกำหนดเป้าหมายลูกค้าที่มีศักยภาพที่เหมาะสม โดยต้องรักษาสมดุลระหว่างต้นทุนการลงทุนและผลกำไรที่เหมาะสมเพื่อให้มีบ้านจริง อสังหาริมทรัพย์จริง และมูลค่าที่แท้จริงของมัน

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ในปี 2567 เป็นครั้งแรกที่กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์จะครองตลาดอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ทั้งหมด และในปัจจุบัน โครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ระดับกลางและราคาไม่แพงก็ไม่มีอุปทานอีกต่อไป ความจริงข้อนี้ยิ่งทำให้โครงสร้างผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในตลาดอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์บิดเบือนไปอีก

นายเชา กล่าวว่า เพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย จำเป็นต้องเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาประหยัด แต่เพื่อเพิ่มอุปทาน จำเป็นต้องแก้ไขโครงการที่ติดขัดและค้างอยู่มากกว่า 148 โครงการ “โฮจิมินห์และธุรกิจต่างๆ ต้องเพิ่มผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ในเวลาเดียวกัน หากดำเนินการสร้างหน่วยที่อยู่อาศัยสังคมได้สำเร็จ 1 ล้านหน่วย ราคาที่อยู่อาศัยก็จะลดลง” นายเชา กล่าว

จากมุมมองอื่น นางสาวดวง ถุ้ย ดุง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ซีบีอาร์อี เวียดนาม กล่าวว่า การลดแรงกดดันด้านราคาที่อยู่อาศัยและตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงนั้น จำเป็นต้องขยายการพัฒนาเมืองไปยังเขตชานเมือง ซึ่งต้องมีการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานอย่างสอดประสานกัน เช่น ระบบขนส่ง รถไฟฟ้าใต้ดิน สะพาน และถนน เพื่อให้มั่นใจว่าจะเชื่อมต่อระหว่างเขตชานเมืองและใจกลางเมืองได้อย่างสะดวกสบาย

อย่างไรก็ตาม ในนครโฮจิมินห์ การพัฒนาพื้นที่ชานเมือง เช่น กู๋จี หรือ หญ่าเบะ ยังคงเผชิญกับอุปสรรคมากมายเนื่องจากขาดการเชื่อมโยงโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อปรับปรุง รัฐบาลจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการลงทุนในโครงการถนนวงแหวนและทางด่วน เพื่อสร้างเงื่อนไขในการพัฒนากองทุนที่ดินในราคาที่เหมาะสมสำหรับที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/toi-uu-chi-phi-bai-toan-can-nao-cua-doanh-nghiep-dia-oc-d240602.html