ผ่านกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซื้อบ้านบนกระดาษวางเงินดาวน์สูงสุด 5%

เมื่อเช้าวันที่ 28 พฤศจิกายน 2568 ที่ประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติ มีมติเห็นชอบ พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แก้ไขใหม่ มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 โดยมีผู้เห็นชอบร้อยละ 94.13

ประเด็นใหม่ในร่างกฎหมายที่เพิ่งผ่านโดยรัฐสภาคือรูปแบบและขอบเขตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ

Thông qua luật Kinh doanh bất động sản, mua nhà trên giấy đặt cọc tối đa 5% - Ảnh 1. — ประธานคณะกรรมการ เศรษฐกิจ หวู่ ฮ่อง ถัน รายงานเกี่ยวกับการรับและการแก้ไขร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก่อนที่รัฐสภาจะผ่าน

ด้วยเหตุนี้ กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงได้รับการขยายขอบเขตให้อนุญาตให้ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศซึ่งเป็นพลเมืองเวียดนาม (ที่มีสัญชาติเวียดนาม) และได้รับอนุญาตให้เข้ามาในเวียดนามเพื่อทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกับพลเมืองในประเทศ

ดังนั้นชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศซึ่งเป็นพลเมืองเวียดนามจะได้รับอนุญาตให้ลงทุนสร้างบ้านและงานก่อสร้างเพื่อขาย เช่า หรือเช่าซื้อได้

ชาวเวียดนามโพ้นทะเลคือพลเมืองเวียดนามที่ลงทุนในการสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อโอน เช่า หรือให้เช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค

สำหรับผู้ที่เป็นเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศและไม่ใช่พลเมืองเวียดนาม (กล่าวคือ ไม่มีสัญชาติเวียดนาม) จะได้รับอนุญาตให้ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เฉพาะในรูปแบบที่กฎหมายปัจจุบันกำหนดเท่านั้น

โดยเฉพาะชาวเวียดนามโพ้นทะเลที่ไม่ใช่พลเมืองเวียดนาม ได้รับอนุญาตให้ลงทุนสร้างบ้านและงานก่อสร้างที่เกี่ยวข้องกับสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการขาย การเช่า หรือ การเช่าซื้อ โดยผ่านโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินการตามรูปแบบ วัตถุประสงค์ และระยะเวลาการใช้ที่ดินตามที่กฎหมายที่ดินกำหนด

ชาวเวียดนามโพ้นทะเลที่ไม่ใช่พลเมืองเวียดนามลงทุนสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อโอน เช่า หรือให้เช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคตามรูปแบบ วัตถุประสงค์ และระยะเวลาการใช้ที่ดินตามที่กฎหมายที่ดินกำหนด

ฝากไม่เกิน 5%

นอกจากบทบัญญัติดังกล่าวข้างต้นแล้ว กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังมีบทบัญญัติใหม่เกี่ยวกับเงินฝากและการชำระเงินสำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยในอนาคตอีกด้วย (บนกระดาษ)

Thông qua luật Kinh doanh bất động sản, mua nhà trên giấy đặt cọc tối đa 5% - Ảnh 2. — สภานิติบัญญัติแห่งชาติผ่านร่างกฎหมายแก้ไขธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ทั้งนี้ พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้ไม่เกินร้อยละ 5 ของราคาขายหรือเช่า เมื่อโครงการบ้านหรือโครงการก่อสร้างนั้นได้ผ่านเงื่อนไขการดำเนินกิจการครบถ้วนแล้ว

สัญญาการวางเงินมัดจำจะต้องระบุราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง และพื้นที่ที่จะก่อสร้างให้ชัดเจน

กฎหมายปัจจุบันยังไม่มีการกำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับเงินฝากไว้อย่างชัดเจน รายงานการยอมรับและการปรับปรุงของคณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ระบุว่า การกำหนดอัตราเงินฝากไว้ที่ 5% มีวัตถุประสงค์เพื่อยืนยันลักษณะที่แท้จริงของเงินฝาก ขณะเดียวกันก็จำกัดความเสี่ยงสำหรับผู้ซื้อและผู้เช่าซื้อ ซึ่งมักเป็นฝ่ายที่อ่อนแอกว่าในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ส่วนการชำระเงินค่าซื้อขายบ้านแบบกระดาษนั้น แม้จะมีความเห็นแตกต่างกันมากในการหารือ แต่ในร่างที่เสนอสภานิติบัญญัติแห่งชาติเพื่ออนุมัติเมื่อเช้าวันที่ 28 พฤศจิกายน ยังคงใช้วิธีการชำระเงินเช่นเดียวกับกฎหมายปัจจุบัน

ดังนั้น หากผู้ซื้อหรือผู้เช่าไม่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินหรือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าจะเรียกเก็บเงินได้ไม่เกินร้อยละ 95 ของมูลค่าสัญญา

มูลค่าคงเหลือของสัญญาจะชำระเมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ได้ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดินให้แก่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าซื้อ

อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบกับกฎหมายปัจจุบัน กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งผ่านสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้เพิ่มข้อบังคับเกี่ยวกับการชำระเงินสำหรับการเช่าบ้านในรูปแบบเอกสาร ดังนั้น จนกว่าจะส่งมอบบ้าน ลูกค้าจะชำระเงินเพียง 50% ของมูลค่าบ้านหรืออาคารที่เช่า ส่วนที่เหลือจะคำนวณเป็นค่าเช่ารายเดือนที่ต้องชำระให้แก่ผู้เช่าภายในระยะเวลาที่กำหนด

กฎหมายจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568

ลิงค์ที่มา