ตรวจสอบและรับรองความสอดคล้องในระบบกฎหมาย

ในการประชุมกลุ่มแสดงความเห็นเกี่ยวกับร่าง พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ในช่วงบ่ายของวันที่ 19 มิ.ย. สมาชิก สภา ผู้แทนราษฎรกลุ่มที่ 14 ทั้งหมดเห็นพ้องต้องกันว่าควรแก้ไขร่าง พ.ร.บ. ฉบับนี้โดยรอบด้าน พร้อมกันนี้ได้มีข้อเสนอให้ทบทวนและเปรียบเทียบกับร่าง พ.ร.บ. ที่เกี่ยวข้องต่อไป เพื่อให้ระบบกฎหมายมีความสอดคล้องกัน...

รูปภาพ_9679.jpeg — *ผู้แทนเหงียน ฮู ทอง รองหัวหน้าคณะผู้แทนรัฐสภาจังหวัด หารือ*

โดยเฉพาะความคิดเห็นเกี่ยวกับข้อ g วรรค 2 มาตรา 21 ของร่างกฎหมายที่กำหนดให้ผู้เช่าบ้านหรืองานก่อสร้างมีสิทธิ์ "ยกเลิกสัญญาโดยฝ่ายเดียวเมื่อผู้ให้เช่ากระทำการอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้: ไม่ซ่อมแซมบ้านหรืองานก่อสร้างเมื่อบ้านหรืองานก่อสร้างไม่ปลอดภัยต่อการใช้งานหรือก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้เช่า เพิ่มราคาค่าเช่าบ้านหรืองานก่อสร้างอย่างไม่สมเหตุสมผล สิทธิในการใช้บ้านหรืองานก่อสร้างถูกจำกัดเนื่องจากผลประโยชน์ของบุคคลที่สาม" ผู้แทน Nguyen Huu Thong รองหัวหน้าคณะผู้แทนระดับจังหวัดของสภานิติบัญญัติแห่งชาติกล่าวว่ากฎหมายข้างต้นไม่ครอบคลุมและสมบูรณ์อย่างแท้จริง เพราะในกรณีที่ผู้เช่าทำลายบ้านหรืองานก่อสร้างโดยเจตนา ผู้เช่าจะต้องมีหน้าที่ซ่อมแซมบ้านหรืองานก่อสร้าง ไม่ใช่ผู้ให้เช่า นอกจากนี้ร่างกฎหมายยังไม่มีรายละเอียดเกี่ยวกับการเพิ่มราคาค่าเช่าบ้านหรืองานก่อสร้างอย่างไม่สมเหตุสมผล ดังนั้น ผู้แทนจึงเสนอให้แก้ไขเพิ่มเติมในแนวทางที่ผู้เช่าบ้านหรืองานก่อสร้างมีสิทธิที่จะ “ยุติการปฏิบัติตามสัญญาโดยฝ่ายเดียวเมื่อผู้ให้เช่ากระทำการอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้: ไม่ซ่อมแซมบ้านหรืองานก่อสร้างเมื่อบ้านหรืองานก่อสร้างไม่ปลอดภัยต่อการใช้งานหรือก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้เช่าโดยไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า; เพิ่มราคาค่าเช่าบ้านหรืองานก่อสร้างไม่สอดคล้องกับข้อตกลงในสัญญาหรือกฎหมาย; สิทธิในการใช้บ้านหรืองานก่อสร้างถูกจำกัดเนื่องจากผลประโยชน์ของบุคคลที่สาม”

ส่วนเงื่อนไขการดำเนินกิจการบ้านและก่อสร้างในอนาคตนั้น ข้อ 25 วรรคสอง กำหนดว่า “ก่อนจะขายหรือให้เช่าบ้านในอนาคต ผู้ลงทุนโครงการจะต้องแจ้งหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่รับผิดชอบในการบริหารตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่าบ้านนั้นสามารถขายหรือเช่าซื้อได้ หน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่รับผิดชอบในการบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดับจังหวัดมีหน้าที่ตรวจสอบเงื่อนไขของบ้านที่ดำเนินการ และตอบกลับเป็นลายลักษณ์อักษรหากบ้านนั้นไม่สามารถขายหรือเช่าซื้อได้”

ผู้แทนฯ เห็นว่าระเบียบดังกล่าวไม่เพียงพอ เพราะไม่ได้กำหนดกรอบเวลาให้หน่วยงานบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดับจังหวัดตรวจสอบสภาพบ้านที่เปิดดำเนินการ และแจ้งเป็นหนังสือหากบ้านไม่เป็นไปตามเงื่อนไขการขายหรือเช่าซื้อ ดังนั้น ผู้แทนฯ จึงเสนอให้เพิ่มกรอบเวลาการแจ้งเป็นหนังสือไม่เกิน 15 วัน นับจากวันที่ได้รับหนังสือแจ้งจากผู้ลงทุนโครงการ เพื่อให้หน่วยงานบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระดับจังหวัดดำเนินการ...

รูปภาพ_9678(1).jpeg — *รองผู้แทนรัฐสภา นายทราน ฮ่อง เหงียน เข้าร่วมในการหารือ*

ในการเข้าร่วมการอภิปราย นายทราน ฮ่อง เหงียน รองผู้แทนรัฐสภา กล่าวว่า ร่างกฎหมายดังกล่าวได้เพิ่มกฎหมายหลายฉบับที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ไว้ในมาตรา 10 ข้อ 3 อย่างไรก็ตาม กฎหมายเหล่านี้ในปัจจุบันอยู่ภายใต้กฎหมายอื่น ๆ หลายฉบับ เช่น ประมวลกฎหมายแพ่ง กฎหมายล้มละลาย กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ เป็นต้น ดังนั้น ผู้แทนจึงเสนอให้หน่วยงานร่างกฎหมายทบทวนเนื้อหาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย เนื่องจากอาจทับซ้อนกับกฎหมายฉบับอื่น

ในประเด็น d วรรค 4 มาตรา 24 ของร่างกฎหมายกำหนดว่า "เงินมัดจำจากลูกค้าสามารถรับได้เฉพาะเมื่อโครงการบ้านและก่อสร้างได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขทั้งหมดในการดำเนินกิจการและดำเนินธุรกรรมตามบทบัญญัติของกฎหมายนี้" ผู้แทนเห็นว่าระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับเงินมัดจำนี้มีความจำเป็นมาก อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ ละเอียดถี่ถ้วน และเฉพาะเจาะจงมากขึ้น เพื่อให้แน่ใจว่าลูกค้ามีสิทธิ ส่วนเงื่อนไขการโอนทั้งหมดหรือบางส่วนของโครงการอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนกล่าวว่าการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินสำหรับที่ดินที่มีระเบียบข้อบังคับที่เข้มงวดเกินไปจะทำให้ธุรกิจประสบปัญหา ดังนั้น จำเป็นต้องมีแนวทางที่เปิดให้ธุรกิจโอนสิทธิและภาระผูกพันไปยังหน่วยงานอื่นเพื่อให้สามารถดำเนินโครงการต่อไปได้...

แหล่งที่มา