 |
| ผู้แทน รัฐสภา เสนอให้พิจารณาเพิ่มกลไกควบคุมธุรกรรมที่เกิดขึ้นในชั้นซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้เข้มงวดยิ่งขึ้น (ภาพ: ฮวง ฮา) |
บ้านสองราคายังคงได้รับความนิยม
นายเล แถ่ง ฮว่าน (คณะผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติจังหวัด แถ่งฮว่า ) ได้แสดงความคิดเห็นต่อร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับปรับปรุง ณ ห้องประชุมรัฐสภา เมื่อวันที่ 29 สิงหาคมที่ผ่านมา โดยเสนอให้พิจารณาเพิ่มกลไกเพื่อควบคุมธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในชั้นซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อย่างเข้มงวดยิ่งขึ้น เนื่องจากเขามองว่าสถานการณ์การขายสินค้าสองราคาเป็นเรื่องปกติ
“ตั้งแต่มอเตอร์ไซค์ รถยนต์ ไปจนถึงบ้าน การค้นหาราคาขายของนักลงทุนที่ประกาศขายทางออนไลน์ไม่ใช่เรื่องยากสำหรับเรา แต่การซื้อในราคาที่ประกาศขายนั้นยากมาก” คุณโฮนกล่าว
คุณโฮนถามว่า มูลค่าธุรกรรมที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ที่ธุรกิจโฆษณาไว้อยู่ที่ไหน? ราคาเหล่านี้คือราคาที่โพสต์กันทั่วอินเทอร์เน็ต แต่กลับถูก "แปลงโฉม" ไปเป็นอัตราต่างประเทศ อัตราการโอน ราคาสำหรับนักลงทุนอย่างน่าอัศจรรย์ แต่กลับมีจำนวนเงินเพิ่มเติมที่ไม่ได้ระบุไว้ในสัญญาซื้อขาย ซึ่งโดยพื้นฐานแล้วคือการหลีกเลี่ยงภาษี
ในส่วนของธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ คุณโฮนกล่าวว่า ร่างกฎหมายฉบับนี้ได้ปรับปรุงกรอบกฎหมายสำคัญอย่างต่อเนื่อง เพื่อมุ่งสู่ความโปร่งใสและความสะดวกสบายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากทีมงานที่จริงจังแล้ว ก็ไม่ยากที่จะเห็นว่ากิจกรรมนายหน้าเกิดขึ้นในรูปแบบที่หลากหลายและหลากหลายโดยปราศจากการควบคุม
“ปรากฏการณ์ที่เรียกว่านายหน้าที่ดินกำลังแพร่หลาย ส่งผลกระทบต่อกิจกรรมที่ถูกต้องตามกฎหมายของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ ยังมีสถานการณ์การฉวยโอกาส การหากำไรเกินควร และการกำหนดราคาโดยกลุ่มนายหน้าบางกลุ่ม ซึ่งสร้างความเสียหายให้กับลูกค้า” นายโฮน กล่าว
ดังนั้น ผู้แทนรัฐสภาชุดนี้จึงได้ขอให้หน่วยงานที่ร่างกฎหมายฉบับนี้ศึกษาและเพิ่มเติมระเบียบเกี่ยวกับความรับผิดชอบขององค์กรนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และบุคคลทั่วไป เพื่อกำหนดกรณีต้องห้ามให้ชัดเจน
โดยเฉพาะกรณี:
การมีผลประโยชน์โดยตรงในอสังหาริมทรัพย์ ยกเว้นค่าคอมมิชชั่นที่ลดราคาโดยไม่เปิดเผยผลประโยชน์ดังกล่าวให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ทราบ การยุยงให้ฝ่ายหนึ่งละเมิดสัญญามัดจำหรือสัญญาซื้อขายเพื่อทำสัญญาฉบับใหม่กับบุคคลอื่น
การเพิ่มหรือกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์โดยพลการเพื่อแสวงหาผลประโยชน์โดยขัดต่อเจตนารมณ์ของฝ่ายที่เกี่ยวข้องในการทำธุรกรรม การเข้าร่วมเป็นนายหน้าเพื่อให้ฝ่ายต่างๆ ลงนามในสัญญาแต่ไม่ได้แจ้งข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ให้ฝ่ายที่เกี่ยวข้องในการทำธุรกรรมทราบอย่างครบถ้วนและซื่อสัตย์
“การกระทำต้องห้ามบางประการที่กล่าวถึงข้างต้นถือเป็นพื้นฐานในการพิจารณาความรับผิดชอบขององค์กรนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และบุคคล การดำเนินการทางปกครอง รวมถึงการดำเนินคดีอาญา อาจได้รับการพิจารณา ขึ้นอยู่กับลักษณะและการละเมิด” นายโฮนกล่าวเน้นย้ำ
อุปทานใหม่ในบริเวณตะวันตกและตะวันออกของฮานอยจะคิดเป็น 40% ของส่วนแบ่งตลาดอพาร์ตเมนต์
ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าในอนาคตอันใกล้นี้ อุปทานใหม่ในตลาดอพาร์ตเมนต์ฝั่งตะวันตกและตะวันออกจะครองส่วนแบ่งตลาดถึง 40% นอกจากนี้ ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เหล่านี้โดยเฉพาะและฮานอยโดยรวมจะมีการพัฒนาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ตามข้อมูลของ Savills ปี 2551 ถือเป็นก้าวใหม่ในการพัฒนาของฮานอย เมื่อเมืองหลวงแห่งนี้กลายเป็น 1 ใน 17 เมืองที่ใหญ่ที่สุดในโลก หลังจากรวมตัวกับพื้นที่รวมกว่า 3,300 ตารางกิโลเมตร ซึ่งใหญ่กว่าเดิมถึง 3.6 เท่า
ในปี 2554 รัฐบาลได้อนุมัติแผนแม่บทการก่อสร้างเมืองหลวงจนถึงปี 2573 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2593 โดยตั้งเป้าหมายที่จะเปลี่ยนฮานอยให้เป็นเมืองที่ยั่งยืนด้วยโครงสร้างพื้นฐานและระบบเทคนิคที่สอดประสานกัน ความสามารถในการแข่งขันที่สูง และการพัฒนาทางวัฒนธรรมที่กลมกลืน
ในขณะเดียวกัน ทางตะวันตกของฮานอยก็มีการเคลื่อนย้ายผู้คนมาก่อนหน้านี้ ดังนั้นภาพรวมของเมืองในปัจจุบันจึงมีความชัดเจน ก่อให้เกิดกระแสการอพยพเข้ามาตั้งถิ่นฐานในพื้นที่นี้ การพัฒนาเส้นทางสายโตฮู-เลวันเลือง ถนนวงแหวนหมายเลข 2 ถนนวงแหวนหมายเลข 3 และถนนวงแหวนหมายเลข 3.5 และถนนวงแหวนหมายเลข 4 ที่วางแผนไว้ ได้สร้างแรงผลักดันให้กับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โครงการขนาดใหญ่ที่พัฒนาตามแนวเส้นทางเหล่านี้ในภาคตะวันตก เช่น เดอะแมเนอร์เซ็นทรัลพาร์ค วินโฮมส์กรีนเบย์ วินโฮมส์ทังลอง ไมแอมี และฮานอยซิตี้
ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา Savills Hanoi Do Thu Hang กล่าวว่า ตั้งแต่ปี 2554 พื้นที่ฝั่งตะวันตกในเขตบั๊กตูเลียม นามตูเลียม และเกาเจียย ครองส่วนแบ่งตลาดด้านอุปทานมาโดยตลอด โดยมีส่วนแบ่งตลาดประมาณ 30% ส่งผลให้พื้นที่นี้มีอุปทานสำนักงานมากที่สุดในเมืองหลวง โดยมีส่วนแบ่งตลาดถึง 50% ในอนาคตอันใกล้ พื้นที่นี้จะยังคงเป็นศูนย์กลางการพัฒนาของฮานอยต่อไป
ทางด้านตะวันออกของเมือง ตามแผนการขนส่งเมืองหลวงถึงปี 2030 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2050 ฮานอยจะสร้างสะพานขนาดใหญ่ข้ามแม่น้ำแดงอีก 10 แห่ง โดยมีโครงการต่างๆ มากมาย เช่น สะพาน Vinh Tuy 2, สะพาน Tran Hung Dao, สะพาน Tu Lien, New Thang Long, สะพาน Thuong Cat และสะพาน Hong Ha 9
ในทางกลับกัน การที่โครงการโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ เช่น การขยายถนนวงแหวนที่ 2 และการวางแผนถนนวงแหวนที่ 4 เสร็จสมบูรณ์ จะช่วยลดระยะเวลาการเดินทางจากฮานอยไปยังพื้นที่อื่นๆ และเพิ่มเสน่ห์ให้กับภาคตะวันออกสำหรับความต้องการของพื้นที่ใกล้เคียง
ขณะเดียวกัน การวางแผนพัฒนาเมืองประวัติศาสตร์ชั้นในได้เริ่มต้นขึ้นในปี พ.ศ. 2564 โดยมีเป้าหมายเพื่อประเมินความจำเป็นในการลดจำนวนประชากรลงประมาณ 215,000 คน ในช่วงปี พ.ศ. 2563-2573 โดยรวมแล้ว โครงการวางแผนพัฒนาเมืองประวัติศาสตร์ชั้นในทั้ง 6 โครงการ มีขนาดพื้นที่การวิจัยมากกว่า 2,700 เฮกตาร์ โดยมีข้อกำหนดหลักคือการควบคุมจำนวนประชากร ซึ่งสามารถลดจำนวนประชากรลงจาก 1.2 ล้านคน (ในปี พ.ศ. 2552) เหลือประมาณ 672,000 คน ซึ่งจะช่วยพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค
คุณฮังกล่าวว่า โครงการที่อยู่อาศัยจะได้รับประโยชน์จากการอพยพย้ายถิ่นฐานจากย่านใจกลางเมืองอันเก่าแก่ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อดีตผู้อยู่อาศัยในย่านเมืองเก่าบางส่วนได้ย้ายไปยังย่านใกล้เคียงและย่านสำคัญทางตะวันออกเพื่ออยู่อาศัย เนื่องจากมีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีและการเดินทางที่สะดวกสบาย
ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา Savills Hanoi Do Thu Hang ประเมินว่าในอนาคตอันใกล้นี้ อุปทานใหม่ในพื้นที่ตะวันตกและตะวันออกจะคิดเป็น 40% ของส่วนแบ่งตลาดอพาร์ตเมนต์
โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคตะวันออก ซึ่งรวมถึงเขตลองเบียนและยาลัม ซึ่งมีกองทุนที่ดินและโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ กำลังได้รับการพัฒนาอย่างแข็งแกร่ง โดยมีนักลงทุนรายใหญ่เข้าร่วม เช่น วินกรุ๊ป และอีโคพาร์ค ซึ่งดึงดูดผู้ซื้อจากใจกลางกรุงฮานอย ซาวิลส์ ระบุว่า สัดส่วนอุปทานอพาร์ตเมนต์ในภาคตะวันออกเมื่อเทียบกับอุปทานทั้งหมดของตลาดเพิ่มขึ้นจากระดับต่ำมากในปี 2554 เป็น 12% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566
นอกจากนี้ พื้นที่นี้ยังมีอัตราการเติบโตของอุปทานแนวราบที่แข็งแกร่งที่สุดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยเพิ่มขึ้นจาก 8% ของส่วนแบ่งตลาดอุปทานของฮานอยในปี 2557 เป็น 15% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566
ในขณะเดียวกัน ราคาหลักของผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยก็แตกต่างกันในสองภูมิภาคนี้เช่นกัน จากข้อมูลของ Savills ในภาคตะวันตก ราคาหลักของอพาร์ตเมนต์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 อยู่ที่ 58 ล้านดอง/ตารางเมตร
ราคาเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์หลักในภาคตะวันออกอยู่ที่ประมาณ 48 ล้านดองต่อตารางเมตร สำหรับโครงการแนวราบ ราคาหลักในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 ในภาคตะวันตกอยู่ที่ 157-225 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน และในภาคตะวันออกอยู่ที่ 158-168 ล้านดองต่อตารางเมตรของที่ดิน
คุณโด ทู ฮัง กล่าวว่า ความแตกต่างของราคาระหว่างสองภูมิภาคนี้เกิดจากการที่ภูมิภาคตะวันออกก่อตั้งและพัฒนาขึ้นมาทีหลังแต่ค่อนข้างรวดเร็ว ดังนั้นจึงยังคงมีช่องว่างราคากับภูมิภาคตะวันตกอยู่
Tuyen Quang: กำลังมองหานักลงทุนสำหรับโครงการรีสอร์ทในเมืองด้วยเงินทุนกว่า 17,000 พันล้านดอง
กรมวางแผนและการลงทุนจังหวัดเตวียนกวางเพิ่งประกาศรับสมัครนักลงทุนสำหรับโครงการพัฒนาพื้นที่เมืองรีสอร์ทหมี่เลิม-เตวียนกวาง ซึ่งมีมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 17,000 พันล้านดอง คาดว่าโครงการพัฒนาพื้นที่เมืองรีสอร์ทหมี่เลิม-เตวียนกวางจะสร้างความก้าวหน้าครั้งสำคัญในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของท้องถิ่นและพื้นที่ใกล้เคียง
โครงการนี้ครอบคลุมพื้นที่ 540 เฮกตาร์ ตั้งอยู่ในแขวงหมี่ลัม (เมืองเตวียนกวาง) และตำบลหมี่บ่าง (เขตเอียนเซิน) มูลค่าการลงทุนรวมของโครงการอยู่ที่ประมาณ 17,100 พันล้านดอง ส่วนค่าชดเชยและการสนับสนุนการตั้งถิ่นฐานใหม่มีมูลค่ามากกว่า 1,200 พันล้านดอง
 |
| มุมหนึ่งของเมืองเตวียนกวาง จังหวัดเตวียนกวาง (ที่มา: BXD) |
กำหนดการดำเนินโครงการมีระยะเวลา 4 ปี นับจากวันที่อนุมัตินโยบายการลงทุน และมีระยะเวลาโครงการ 50 ปี นักลงทุนสามารถยื่นข้อเสนอได้ตั้งแต่วันนี้จนถึงวันที่ 29 กันยายน
โครงการนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างเขตเมืองเชิงนิเวศที่ผสมผสานรีสอร์ทและบริการที่หลากหลายและเป็นแบบอย่าง โดยใช้ประโยชน์จากองค์ประกอบภูมิทัศน์สีเขียวตามธรรมชาติ ก่อนหน้านี้ เมื่อวันที่ 10 กรกฎาคม รองนายกรัฐมนตรีเจิ่น ฮอง ฮา ได้ลงนามในมติเลขที่ 820/QD-TTg เพื่ออนุมัตินโยบายการลงทุนของโครงการพื้นที่เมืองรีสอร์ทหมี่เลิม-เตวียนกวาง ในรูปแบบของการประมูลคัดเลือกนักลงทุน
จนถึงปัจจุบัน โครงการนี้เป็นโครงการเขตเมืองตากอากาศที่ใหญ่ที่สุดในจังหวัดเตวียนกวาง คาดว่าโครงการนี้จะสร้างความก้าวหน้าครั้งสำคัญในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ขับเคลื่อนการพัฒนาเมืองเตวียนกวางและพื้นที่ใกล้เคียงที่ดำเนินการอยู่และกำลังดำเนินการอยู่
ความเสี่ยงในการซื้อขายอพาร์ทเม้นท์ที่ไม่มีสมุดสีชมพู
ตามกฎระเบียบแล้ว อพาร์ตเมนต์ที่ไม่มีหนังสือสีชมพูยังคงสามารถซื้อและขายได้ ยกเว้นในกรณีพิเศษ ในกรณีอื่นๆ จำเป็นต้องมีหนังสือสีชมพู ดังนั้น ผู้ซื้อจึงจำเป็นต้องศึกษาและพิจารณาอย่างรอบคอบว่าจะซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ไม่มีหนังสือสีชมพูหรือไม่ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเมื่อได้ "วางเงินดาวน์" ไว้แล้ว
ตามข้อ ก. วรรค 1 มาตรา 11 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 บุคคลและองค์กรจะได้รับอนุญาตให้ซื้อขายได้เมื่อมีใบรับรอง (เรียกกันทั่วไปว่าหนังสือปกแดงหรือหนังสือปกชมพู) ยกเว้นในกรณีต่อไปนี้: การซื้อขายที่อยู่อาศัยในอนาคต; การโอนสัญญาการซื้อขายที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัย แม้ว่าบ้านจะได้รับการส่งมอบแล้วแต่ยังไม่ได้ยื่นคำขอหนังสือปกชมพู; การซื้อขายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม
สำหรับข้อยกเว้นแต่ละข้อข้างต้น กฎหมายกำหนดให้ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขดังต่อไปนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง: เงื่อนไขการซื้อและขายที่อยู่อาศัยในอนาคต (ตามมาตรา 72 มาตรา 99/2015/ND-CP) ไม่จำเป็นต้องมีหนังสือสีชมพูสำหรับคอนโดมิเนียม ต้องมีเอกสารจากผู้ลงทุนส่งไปยังกรมก่อสร้างเพื่อออกแทน เอกสารนี้ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขดังต่อไปนี้: เนื้อหาเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมที่มีสิทธิ์ขาย พร้อมเอกสารโครงการ แบบแปลน ใบอนุญาตก่อสร้าง เอกสารอนุมัติ... หรือเอกสารเกี่ยวกับการปลดจำนอง (หากเคยจำนองมาก่อน) พร้อมคำมั่นสัญญาว่าจะรับผิดชอบจากผู้ลงทุน
เงื่อนไขการโอนสัญญาซื้อขายบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ในโครงการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัย: จัดทำเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมรับรองหรือไม่รับรองก็ได้ตามคำขอของคู่สัญญา จำนวนสัญญา: 6 ฉบับ, 3 ฉบับเก็บไว้ที่ผู้ลงทุน, 1 ฉบับเก็บไว้ที่กรมสรรพากร, 1 ฉบับเก็บไว้ที่ผู้โอน, 1 ฉบับเก็บไว้ที่ผู้รับโอน และ 1 ฉบับเก็บไว้ที่หน่วยงานรับรองเอกสาร
เงื่อนไขการซื้อขายบ้านพักอาศัยสังคม (ตามมาตรา 63 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2535) ต้องมีเอกสาร ดังนี้ เอกสารโครงการลงทุนก่อสร้าง, แบบก่อสร้างทางเทคนิค, ใบอนุญาตก่อสร้าง, เอกสารแสดงการก่อสร้างฐานรากแล้วเสร็จ, ระบบประปาระบายน้ำ, ไฟฟ้า ฯลฯ
ตามข้อกำหนดข้างต้น อพาร์ตเมนต์ที่ไม่มีสมุดสีชมพูยังคงสามารถซื้อและขายได้ ยกเว้นในกรณีพิเศษ ในกรณีอื่นๆ จำเป็นต้องมีสมุดสีชมพู ดังนั้น หากไม่มีสมุดสีชมพูและไม่เป็นไปตามเงื่อนไขข้างต้น อพาร์ตเมนต์ดังกล่าวจะไม่สามารถซื้อขายได้
ความเสี่ยงที่ร้ายแรงที่สุดคือเมื่อคู่สัญญาไม่ได้รับอนุญาตให้ซื้อขายอพาร์ตเมนต์ แต่ยังคงฝ่าฝืนกฎหมายและทำสัญญาซื้อขายกัน สัญญาดังกล่าวจะถือเป็นโมฆะ เมื่อสัญญาถูกประกาศว่าเป็นโมฆะ ผู้ซื้ออาจ "สูญเสีย" เงินที่ใช้ซื้ออพาร์ตเมนต์
นอกจากนี้ หากไม่มีการขายเกิดขึ้น ฝ่ายต่างๆ จะ "หลบเลี่ยง" กฎหมายโดยการวางเงินมัดจำหรือทำสัญญาอนุญาต แต่ในความเป็นจริงแล้วถือเป็นการขาย เช่นเดียวกัน สัญญาประเภทนี้ก็อาจเป็นโมฆะได้
ดังนั้น การพิจารณาว่าจะซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ไม่มีหนังสือสีชมพูหรือไม่ ผู้ซื้อต้องพิจารณาเหตุผลก่อนว่าเหตุใดจึงเกิดสถานการณ์เช่นนี้ หลังจากทราบเหตุผลแล้ว หากอพาร์ตเมนต์นั้นจัดอยู่ในประเภทที่ไม่มีหนังสือสีชมพูและมีการซื้อขาย ก็สามารถซื้อและขายได้ตามปกติ
ในทางกลับกัน หากด้วยเหตุผลอื่นและความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น ผู้ซื้อควรพิจารณาและตัดสินใจไม่ซื้ออพาร์ตเมนต์นั้น
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)