การแบ่งประเภทสำนักงานช่วยเพิ่มความโปร่งใสของตลาด

การจัดอันดับอาคารสำนักงานจะช่วยกระตุ้นให้ตลาดปรับปรุงคุณภาพอาคาร ช่วยให้ผู้เช่าประเมินผลิตภัณฑ์ที่มีราคาเช่าที่เหมาะสมสำหรับแต่ละกลุ่มได้อย่างแม่นยำ

นายโจนาธาน เฟล็กเซอร์ รองผู้อำนวยการและหัวหน้าแผนกตัวแทนผู้เช่าของ CBRE HCMC กล่าวว่า การแบ่งประเภทอาคารสำนักงานให้เช่าจะช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใสมากขึ้น เมื่อความต้องการเพิ่มขึ้น ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็นำอาคารที่มีคุณภาพสูงขึ้นสู่ตลาดโดยนำเทคโนโลยีขั้นสูงใหม่ๆ มาใช้

ตัวแทน CBR กล่าวว่าประเทศต่างๆ ทั่วโลก มีหน่วยงานเฉพาะทางที่รับผิดชอบการจำแนกประเภทสำนักงาน เช่น สมาคมเจ้าของและผู้จัดการอาคารระหว่างประเทศ (BOMA) ในสหรัฐอเมริกา หรือสภาอสังหาริมทรัพย์แห่งออสเตรเลีย ซึ่งเป็นผู้เผยแพร่คำจำกัดความของมาตรฐานและแนวทางปฏิบัติสาธารณะ

ปัจจุบันเวียดนามไม่มีเอกสารทางกฎหมายสำหรับการประเมินมาตรฐานอาคารสำนักงาน มีเพียงการจำแนกประเภทอาคารทั่วไปเท่านั้น หน่วยวิจัยตลาดมักประเมินอาคารโดยอ้างอิงมาตรฐานและแนวปฏิบัติสากล จึงได้เกณฑ์ที่เหมาะสมสำหรับการนำไปปฏิบัติในเวียดนาม... โดยทั่วไป การจำแนกประเภทมักแบ่งออกเป็นระดับตามคุณภาพโดยรวม ตลอดจนฟังก์ชันและบริการที่มอบให้แก่ผู้เช่าอาคาร

พื้นที่ใจกลางเมืองเขต 1 นครโฮจิมินห์มีอาคารสำนักงานเกรดเอจำนวนมาก ภาพโดย: Bee Huy — พื้นที่ใจกลางเมืองเขต 1 นครโฮจิมินห์มีอาคารสำนักงานเกรดเอจำนวนมาก ภาพโดย: *Bee Huy*

ตามที่ Savills กล่าวไว้ การแบ่งอาคารสำนักงานออกเป็นประเภท A, B, C ช่วยให้ฝ่ายต่างๆ ในอุตสาหกรรมมีกรอบเฉพาะในการประเมินคุณภาพของอาคารสำนักงานให้เช่า มาตรฐานเหล่านี้ใช้โดยหน่วยงานออกแบบ ผู้รับเหมางานก่อสร้าง นักลงทุน ผู้ให้เช่า และผู้เช่า เพื่อดำเนินงานที่เกี่ยวข้อง

ตัวอย่างเช่น หน่วยงานออกแบบและผู้รับจ้างก่อสร้างจะยึดตามมาตรฐานสำนักงานในการวางแผนการก่อสร้าง หน่วยงานให้เช่าจะอาศัยเกณฑ์ในการมีกรอบราคาค่าเช่าที่เหมาะสม ผู้เช่าจะอาศัยเกณฑ์นี้ในการค้นหาอาคารสำนักงานที่ตรงกับความต้องการของตน

มาตรฐานการจำแนกประเภท ที่หลากหลาย สู่ความทันสมัย

ในประเทศเวียดนาม ผู้ให้บริการ เช่น CBRE, Collier, Savills... ต่างจำแนกอาคารสูงตามเกณฑ์ของตนเอง โดยมีการปรับเปลี่ยนให้เหมาะสมกับสภาพตลาดและอาคารที่มีอยู่ในตลาด

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง CBRE ประเมินว่าอาคารดังกล่าวเป็นไปตามมาตรฐานสำนักงานระดับ A เมื่อตั้งอยู่ในศูนย์กลางการเงินและการค้าของเมือง โดยมีการออกแบบทางสถาปัตยกรรมที่โดดเด่น อาคารสูงเหล่านี้จะมีหน่วยออกแบบ ผู้รับเหมา และหน่วยพัฒนาที่เป็นองค์กรระหว่างประเทศหรือบริษัทร่วมทุน อาคารสำนักงานระดับ A มีความสูงของเพดาน 2.65 เมตร พื้นที่ชั้นละ 1,000 ตร.ม. ความกว้างของทางเดิน 2 ตร.ม. ขึ้นไป มีลิฟต์อย่างน้อย 4 ตัวต่อชั้น โดยรองรับคนได้สูงสุด 16 คน...

ในขณะเดียวกัน Colliers Vietnam ได้นำระบบการจัดอันดับของ Australian Property Council มาใช้และปรับมาตรฐานบางอย่างให้เหมาะสมกับตลาดเวียดนาม โดยหน่วยงานได้จัดระดับอาคารระดับ A ได้แก่ พื้นที่อาคารมากกว่า 700 ตร.ม. พื้นที่อาคารมากกว่า 10,000 ตร.ม. พร้อมทิวทัศน์ที่สวยงาม วิวทิวทัศน์ และแสงธรรมชาติ ล็อบบี้ที่น่าประทับใจ ลิฟต์ที่ครบครันและคุณภาพสูง ระบบการเข้าถึงแบบใกล้ชิด ทางหนีไฟทุกชั้น รับประกันพลังงานสำรอง 100% การบริหารจัดการและการดำเนินการอาคารภายในสถานที่ 15,000 ตร.ม. ที่จอดรถ: ที่จอดรถจักรยานยนต์ 1 คันมีพื้นที่ 19 ตร.ม. และรถยนต์ 170 ตร.ม.

นอกจากนี้ Colliers ยังกล่าวถึงเกณฑ์ความยั่งยืนหรือโมเดล ESG (Environmental-Social-Governance) เพื่อประเมินผลกระทบของอาคารที่มีต่อสิ่งแวดล้อมและสุขภาพของมนุษย์ ปัจจุบัน ตลาดสำนักงานในเวียดนามมีอาคารสำนักงานหลายแห่งที่นำ "ใบรับรองสีเขียว" มาใช้ เช่น EDGE ของ IFC ซึ่งเป็นสมาชิกของ World Bank Group, Green Mark ของสิงคโปร์, LEED ของสหรัฐฯ และ Lotus ของเวียดนาม ซึ่งออกโดย Vietnam Green Building Council

Jonathan Flexer กล่าวว่าการรวมการรับรองสีเขียวเข้าเป็นส่วนหนึ่งของระบบการจำแนกประเภทอาจช่วยปรับปรุงคุณภาพของการพัฒนาใหม่ๆ ขณะเดียวกันก็ส่งเสริมการปรับปรุงและอัปเกรดอาคารเก่า ตัวอย่างที่ชัดเจนของแนวโน้มนี้คือการพัฒนาตลาดสำนักงานในนครโฮจิมินห์

การปรับปรุงคุณภาพการจัดหาในนครโฮจิมินห์

ในอนาคต นครโฮจิมินห์จะมีการพัฒนาเทียบเท่ากับเมืองใหญ่ๆ ทั่วโลกจนถึงปี 2045 และกลายเป็นศูนย์กลางด้าน เศรษฐกิจ การเงิน และการบริการของเอเชีย นอกจากนี้ ในอนาคต นครโฮจิมินห์ยังดึงดูดสถาบันการเงินและกลุ่มเศรษฐกิจระดับนานาชาติ ส่งผลให้มีความต้องการสำนักงานระดับไฮเอนด์เพิ่มมากขึ้น

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อาคารสำนักงานเกรด A จำนวนมากได้รับการสร้างขึ้นตามมาตรฐานสากลและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัยเพื่อตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของธุรกิจ

Deutsches Haus อาคารสำนักงานหรูหราที่สร้างขึ้นในปี 2560 ภาพ: Deutsches Haus — Deutsches Haus อาคารสำนักงานหรูหราที่สร้างขึ้นในปี 2560 ภาพ: *Deutsches Haus*

อาคารที่ได้รับความสนใจและกำลังถูกเติมเต็ม ได้แก่ Deutsches Haus, Saigon Center 2, Friendship Tower... ซึ่งส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในบริเวณใจกลางเมือง District 1 ด้วยพื้นที่อาคารที่กว้างขวาง การออกแบบสถาปัตยกรรมที่สวยงาม และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น ระบบรักษาความปลอดภัย ระบบปรับอากาศ และระบบป้องกันอัคคีภัย อาคารเหล่านี้จึงกลายเป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ ของธุรกิจที่ต้องการตั้งสำนักงานใหญ่ในบริเวณใจกลางเมือง

ด้วยความต้องการที่เพิ่มขึ้น ทำให้สำนักงานหรูหราต่างๆ ขยายตัวออกไปยังพื้นที่ใกล้เคียงใจกลางเมือง ตัวอย่างทั่วไป ได้แก่ The Hallmark และ The METT ในพื้นที่เขตเมืองใหม่ Metropole Thu Thiem อาคารใหม่เหล่านี้ได้รับการออกแบบด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัยและเทคโนโลยีขั้นสูง ด้วยทำเลที่ตั้งชั้นเยี่ยม โครงสร้างพื้นฐานที่ครบครัน และการขนส่งที่สะดวกสบายยิ่งขึ้น อาคารเหล่านี้จึงดึงดูดความสนใจจากธุรกิจต่างๆ มากมายที่ต้องการตั้งสำนักงานใหญ่ในพื้นที่ติดกับใจกลางเมือง

อาคารสำนักงาน Hallmark จะได้รับการรับรองอาคารสีเขียว Green Mark (Gold) ของสิงคโปร์ในเดือนมิถุนายนนี้ และพร้อมเปิดให้บริการแก่ผู้เช่าแล้ว โครงการนี้ได้รับการจัดอันดับ A+ ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพสูงสุดในตลาด

The Hallmark - อาคารสำนักงานเกรด A+ เตรียมเปิดในเดือนมิถุนายนที่ทางเข้า Thu Thiem ภาพ: The Hallmark — The Hallmark - อาคารสำนักงานเกรด A+ เตรียมเปิดในเดือนมิถุนายนที่ทางเข้า Thu Thiem ภาพ: *The Hallmark*

อาคารนี้มีพื้นที่รวม 68,000 ตารางเมตร เพดานสูง 2.75 เมตร พื้นยกสูง 100 มม. และการออกแบบแบบไม่มีเสา ทำให้แสงธรรมชาติส่องเข้ามาได้เต็มที่และเพิ่มทัศนวิสัยให้เหมาะสมที่สุด ส่วนภายนอกทั้งหมดถูกปกคลุมด้วยกระจก SYP คุณภาพสูงแบบสองชั้นหนา 30 มม. ซึ่งมีคุณสมบัติเป็นฉนวนกันความร้อน กันเสียง และป้องกันรังสียูวี ส่วนภายในติดตั้งระบบกรองอากาศและระบายอากาศ HEPA เกรดทางการแพทย์ ระบบทำความเย็นแบบพาสซีฟยังช่วยลดการใช้พลังงานและไฟฟ้าของอาคารอีกด้วย

ตัวแทนจาก CBRE กล่าวว่าความแตกต่างหลักของ The Hallmark คือพื้นที่ขนาดใหญ่ (ตั้งแต่ 1,600 ถึง 2,300 ตร.ม.) ซึ่งทำให้ผู้เช่าสามารถออกแบบสำนักงานได้อย่างยืดหยุ่นมากขึ้น นอกจากนี้ อาคารแห่งนี้ยังโดดเด่นด้วยการตกแต่งที่มีคุณภาพ เทคโนโลยี "ไร้สัมผัส" พื้นที่กลางแจ้งบนชั้น 5 ที่มีต้นไม้และทิวทัศน์เมืองแบบพาโนรามา

“การรับรองสีเขียวสำหรับการลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมของอาคารยังมีความสำคัญมากในการสร้างความแตกต่างเมื่อเทียบกับอาคารอื่นๆ ในนครโฮจิมินห์” ตัวแทนของ CBRE ให้ความเห็น

จากข้อมูลของ Colliers พบว่าจำนวนอาคารสีเขียวในภูมิภาคเอเชีย แปซิฟิก จะเพิ่มขึ้น 22% ในปี 2022-2023 และคาดว่าภายในปี 2030 อาคารสีเขียวจะมีมากถึง 42% ประเทศตะวันตกสัญญาว่าจะให้โอกาสมากมายแก่เวียดนามในการเรียนรู้บนเส้นทางการพัฒนาที่ยั่งยืน

รายงานดังกล่าวยังประเมินด้วยว่านักลงทุนจำนวนมากจะศึกษาวิจัยและลงทุนเกี่ยวกับแนวโน้มการสร้างสำนักงานตามโมเดล ESG มากขึ้น บริษัทข้ามชาติส่วนใหญ่ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนด ESG ดังนั้นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สอดคล้องกับ ESG จึงถือเป็นการลงทุนที่ดี ช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มประสิทธิภาพทางธุรกิจ

หอยฟอง

ลิงค์ที่มา