ที่ดินราคาถูก?
โครงการเชื่อมต่อทางหลวงหมายเลข 514 และทางหลวงหมายเลข 47C ในเขตเตรียวเซิน เป็นโครงการที่มีเงินลงทุนเริ่มต้นรวมกว่า 79 พันล้านดอง ดำเนินการโดยบริษัทร่วมทุนระหว่างบริษัทเตี๊ยนดัตก่อสร้าง - บริษัทเวียดถั่น (บริษัท บีที เตรียวเซิน จำกัด) โครงการนี้เป็นหนึ่งในโครงการสุดท้ายในจังหวัด แทงฮว้า ที่ดำเนินการในรูปแบบการร่วมทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน ประเภทสัญญาบีที (ก่อสร้าง-โอน) ก่อนที่โครงการประเภทนี้จะถูก "ยกเลิก" อย่างเป็นทางการ (มีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2564) เนื่องจากมีข้อบกพร่องหลายประการ มีความเสี่ยงสูงที่จะเกิดผลกระทบด้านลบ และอาจก่อให้เกิดความสูญเสียทรัพย์สินของรัฐจำนวนมาก
เพื่อดำเนินโครงการนี้ จังหวัดทัญฮว้าได้วางแผนเบื้องต้นที่จะใช้ที่ดินสวยงามจำนวน 5 แปลง รวมพื้นที่เกือบ 28 เฮกตาร์ ในตัวเมือง Trieu Son และตำบลใกล้เคียงในอำเภอ Trieu Son เพื่อชำระเงินส่วนต่างสำหรับโครงการนี้
โครงการถนน BT เชื่อมต่อทางหลวงจังหวัดหมายเลข 514 และทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 47C อำเภอเตรียวเซิน อยู่ระหว่างการก่อสร้าง
ด้วยเหตุนี้ เมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายน 2563 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดแท็งฮวาจึงได้จัดสรรที่ดินระยะแรกให้แก่บริษัทร่วมทุนผู้รับเหมา คือ บริษัท เตรียว เซิน บีที จำกัด ซึ่งมีพื้นที่รวม 198,998.8 ตารางเมตร (เกือบ 20 เฮกตาร์) ตามคำสั่งเลขที่ 5086/QD-UBND, คำสั่งเลขที่ 5085/QD-UBND และคำสั่งเลขที่ 5084/QD-UBND ส่วนที่ดินที่เหลืออีก 2 แปลงจาก 5 แปลงที่คาดว่าจะชำระให้แก่บริษัท เตรียว เซิน บีที จำกัด ยังไม่ได้รับการส่งมอบ
อย่างไรก็ตาม ล่าสุด จังหวัดถั่นฮว้าได้มีมติอย่างเป็นทางการที่จะปรับอัตราการชำระเงินคู่สัญญาจาก 5 พื้นที่เหลือเพียง 3 พื้นที่ตามที่กล่าวข้างต้น เทียบเท่ากับการลดพื้นที่ 9.3 เฮกตาร์ด้วยเหตุผลเรื่อง "พื้นที่คู่สัญญาเกิน" หลังจากพิจารณาให้หลักความเท่าเทียมกันตามกฎหมายว่าด้วยการจัดการและการใช้ทรัพย์สินสาธารณะ พ.ศ. 2560 และ พระราชกฤษฎีกา และกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง
ควบคู่ไปกับการจัดสรรที่ดิน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดทัญฮว้ายังได้ออกมติอนุมัติราคาที่ดินที่ชัดเจนเป็นพื้นฐานในการกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่จะจ่ายให้กับงบประมาณแผ่นดินอีกด้วย
ตัวอย่างเช่น เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน 2564 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดแท็งฮวา ได้ออกราคาที่ดินเฉพาะเพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่จ่ายเข้างบประมาณแผ่นดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยใหม่นามกงเชอ ในเมืองเตรียวเซิน อำเภอเตรียวเซิน (ระยะที่ 1) ดังนั้น ราคาที่ดินเฉพาะที่สอดคล้องกับพื้นที่ที่รัฐจัดสรรพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หลังจากหักค่าใช้จ่าย (ไม่รวมค่าเคลียร์พื้นที่) ณ ที่ดินแปลงนี้ ซึ่งคำนวณต่อตารางเมตร คือ 2,201,099 ดองเวียดนามต่อตารางเมตร
ราคาที่ดินเฉพาะที่ระบุไว้ข้างต้นกำหนดภายใต้เงื่อนไขที่นักลงทุนต้องลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคทั้งหมดตามโครงการลงทุน แผนผังรายละเอียดที่ได้รับอนุมัติสำหรับพื้นที่ดินที่ได้รับมอบหมายให้ดำเนินโครงการ และรัฐจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินที่อยู่อาศัยขนาด 34,029.3 ตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เฉพาะพื้นที่และราคาที่โครงการ Nam Cong Cheo รัฐบาลสามารถจัดเก็บได้กว่า 74,000 ล้านดอง หรือคิดเป็นประมาณ 93% ของเงินลงทุนทั้งหมดของโครงการ BT ข้างต้น
ที่ดิน Nam Cong Cheo มีทำเลที่สวยงามมาก แบ่งเป็นแปลงที่ดิน 330 แปลงและสาธารณูปโภคในเขต Trieu Son จังหวัด Thanh Hoa (ภาพ: Lam Linh Land)
กลับมาที่ประเด็นการกำหนดราคาที่ดินตามขนาดพื้นที่ที่รัฐจัดสรรให้โดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจากโครงการพื้นที่อยู่อาศัยใหม่ Nam Cong Cheo นั้น นางสาว Pham Thi Thu Huong ผู้ประเมินราคามืออาชีพ กล่าวว่า มีหลายวิธีในการกำหนดราคา แต่โดยปกติแล้ว ในกรณีข้างต้น การกำหนดราคาที่ดินจะดำเนินการตามวิธีส่วนเกิน และราคาตลาดเทียบเท่าในขณะนั้นเป็นเพียงข้อมูลนำเข้าเท่านั้น
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การกำหนดราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกินขั้นพื้นฐาน (Basic Surplus Method) คำนวณโดยนำรายได้จากการพัฒนาหักด้วยต้นทุนการพัฒนา ซึ่งรายได้ขั้นพื้นฐานคือเงินที่ได้รับหลังจากดำเนินโครงการ ต้นทุนการพัฒนาขั้นพื้นฐานประกอบด้วยค่าใช้จ่ายในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน ค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน ค่าใช้จ่ายในการบริหารโครงการ ค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและการขาย... และต้นทุน "อ่อน" เช่น ผลประโยชน์เชิงพาณิชย์ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตามกฎระเบียบ... และผลกำไรของนักลงทุน
กิจการร่วมค้า “ประสบผลสำเร็จครั้งใหญ่” ในโครงการ BT Trieu Son?
จากบันทึกจริง โครงการพื้นที่อยู่อาศัยแห่งใหม่ Nam Cong Cheo (ชื่อทางการค้าคือโครงการ Trieu Son New Central) นับตั้งแต่เปิดขาย ได้กลายเป็นสินค้าที่ "ฮอต" ในหนังสือพิมพ์และสื่อต่างๆ มากมายทันที และเป็นที่ต้องการของภาคอสังหาริมทรัพย์
จากข้อมูลของหนึ่งในยูนิตข้างต้น โครงการที่อยู่อาศัยแห่งใหม่ Nam Cong Cheo มีทำเลที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่เอื้ออำนวยหลายประการ เหมาะสำหรับลูกค้าที่ต้องการซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและประกอบธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ทิศเหนือของโครงการติดกับถนนหมายเลข 514 ซึ่งเชื่อมต่อกับทางหลวงหมายเลข 47 ที่เชื่อมต่อเมือง Thanh Hoa กับสนามบินนานาชาติ Tho Xuan ทิศตะวันตกติดกับถนนคู่ขนานระยะทาง 36 เมตร ที่เชื่อมต่อทางหลวงหมายเลข 47C กับทางด่วน Nghi Son - Sao Vang ทิศใต้ติดกับพื้นที่ผังเมือง Xuan Hung ที่มีพื้นที่ 20 เฮกตาร์... จากโครงการ ใช้เวลาเดินทางเพียง 20 นาทีถึงเมือง Thanh Hoa 15 นาทีถึงสนามบิน Tho Xuan และภายในรัศมี 500 เมตร เป็นที่ตั้งของศูนย์วัฒนธรรมและ กีฬา โรงพยาบาล ตลาด Giat ศูนย์ราชการเขต Trieu Son ซูเปอร์มาร์เก็ต The City และนิคมอุตสาหกรรมขนาด 50 เฮกตาร์...
ที่ดิน Nam Cong Cheo มีทำเลที่ตั้งพิเศษในอำเภอ Trieu Son ตามที่สื่อต่างๆ บรรยายไว้ (ภาพ: ที่ดิน Lam linh)
ที่จริงแล้ว เมื่อเที่ยงวันที่ 15 กรกฎาคม หงอย ดัว ติน ได้ปรากฏตัว ณ สถานที่ก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยใหม่นามกงเชอ ในเขตเจรียวเซิน ในฐานะ "นายหน้าที่ดิน" (นายหน้าอสังหาริมทรัพย์อิสระ) ที่ดินมีหน้ากว้างมาก ประมาณ 300 เมตร ทอดยาวไปตามถนนสายกลางของเมืองดัต ขณะที่ความลึกปานกลาง ใกล้กับศูนย์สาธารณูปโภคตามที่โฆษณาไว้
เมื่อถึงบริเวณดังกล่าว นาย Nguoi Dua Tin ได้เข้าไปหาหญิงวัยกลางคนซึ่งกำลังขายน้ำอยู่ฝั่งตรงข้ามโครงการ Trieu Son New Central และเธอยินดีที่จะทำหน้าที่เป็น "นายหน้าที่ดิน" ด้วย โดยเธอกล่าวว่าราคาที่ดินแปลงนี้อยู่ที่ 14-25 ล้านดองต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง
“ถ้าคุณสนใจซื้อที่นี่ก็ได้ค่ะ ประมาณแปลงละ 1.4-2.5 พันล้านดอง ถ้าไม่ใช่ ฉันมีที่ดินอีกแปลงหนึ่งที่ซื้อจากการประมูลเมื่อปีที่แล้ว ห่างออกไปไม่กี่กิโลเมตร อยู่บนถนนเส้นนี้เหมือนกัน แต่ไกลจากตัวเมืองออกไป เนื้อที่ประมาณ 100 ตารางเมตร ตอนที่ฉันซื้อจากการประมูลราคาเกือบ 1.7 พันล้านดอง ตอนนี้ฉันขายไปในราคา 2 พันล้านดองพอดี” เธอกล่าว
หงอย ดัว ติน แสดงความสนใจซื้อที่ดินในโครงการน้ำกงเชี่ยว และได้รับการแนะนำให้รู้จักกับบุคคลชื่อตวน ซึ่งว่ากันว่าเป็น “ญาติ” ของกรรมการบริษัทร่วมทุนแห่งหนึ่งที่ลงทุนในโครงการบีที เนื่องจากบุคคลนี้อยู่ระหว่างการเดินทางเพื่อธุรกิจ เขาจึงได้รับการแนะนำให้รู้จักกับบุคคลชื่อเกือง ซึ่งทำงานอยู่ในโครงการ
นายเกือง กล่าวว่า ที่ดินของเขาอยู่ติดถนน โดยซื้อมาภายใต้โควตาทางการทูต ราคาขายอยู่ที่ตารางเมตรละ 25.5 ล้านดอง หรือประมาณ 2,500 ล้านดอง
“ที่ดินตรงนี้สวยมากครับ ที่ดินของผมไม่มีปัญหาอะไรเลย ผมซื้อได้ภายใต้โควต้าทางการทูต แต่การซื้อที่ดินของผม ผมต้องสร้าง 4 ชั้นถึงจะได้ใบอนุญาต ส่วนที่ดินที่เหลือไม่ต้องสร้างครับ แค่ซื้อแล้วก็รับใบอนุญาตได้เลย” คุณเกืองกล่าว
คุณเกืองกล่าวว่า จำนวนเงินที่ได้จากการขายที่ดิน 330 แปลงนั้นสูงมาก แต่ในการดำเนินโครงการนี้ บริษัทยังต้องเสียเงินเพื่อถางพื้นที่นาข้าวประมาณ 120 ไร่ ไร่ละ 60 ล้านดอง หรือประมาณ 7,000 ล้านดอง ขณะเดียวกัน บริษัทยังต้องลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคหลายหมื่นล้านดอง เงินลงทุนสำหรับโครงการ BT และที่สำคัญคือ ต้นทุนอื่นๆ
ดังนั้น ด้วยไซต์ Nam Cong Cheo พร้อมกับไซต์ที่เหลืออีกสองไซต์ หากโชคดี บริษัทร่วมทุนระหว่าง Tien Dat Construction Joint Stock Company - Viet Thanh Joint Stock Company ซึ่งเป็นผู้รับเหมาที่คุ้นเคยเมื่อ "ชนะ" โครงการต่างๆ มากมายในจังหวัด Thanh Hoa ก็อาจ "ชนะรางวัลใหญ่" ได้อย่างสมบูรณ์ในโครงการ BT สุดท้ายโครงการหนึ่งหลังจากหักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องแล้ว
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)