ความขัดแย้งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม: โครงสร้างผลิตภัณฑ์ที่ไม่สมเหตุสมผล

รายงานล่าสุดของสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ระบุว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 มีการเปลี่ยนแปลงไปในทางบวก โดยมีอัตราการเติบโต 9.1% เมื่อเทียบกับช่วงปลายปี 2567 แม้ว่ายังคงมีอุปสรรคอยู่มาก แต่การฟื้นตัวครั้งนี้ก็เปิดโอกาสใหม่ๆ ให้กับตลาด

"พีระมิดกลับหัว"

HoREA ประเมินว่าระดับความยากของตลาดมีแนวโน้มลดลง ส่วนหนึ่งเป็นเพราะกลไก นโยบาย และข้อบังคับทางกฎหมายได้รับการทำให้เสร็จสมบูรณ์และนำไปปฏิบัติ

ปี 2568 ถือเป็นปีที่สำคัญในการเตรียมความพร้อมสำหรับช่วงเวลาแห่งการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคงและแข็งแรงยิ่งขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2569 เป็นต้นไป เมื่อกระบวนการตั้งแต่นโยบายไปจนถึงการดำเนินโครงการเริ่มเกิดความล่าช้า

อย่างไรก็ตาม รายงานยังชี้ให้เห็นถึงความขัดแย้งที่น่ากังวล นั่นคือ โครงสร้างผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่สมดุลอย่างมาก ตั้งแต่ปี 2567 ถึง 6 เดือนแรกของปี 2568 โครงการเกือบทั้งหมดที่นำออกสู่ตลาดเป็นที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์

“วิธีการพัฒนานี้เปรียบเสมือนพีระมิดกลับหัว โดยส่วนบนนั้นใหญ่โต ในขณะที่ส่วนล่าง ซึ่งก็คือที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยสังคมนั้นมีขนาดเล็กเกินไป ไม่เพียงพอที่จะตอบสนองความต้องการของคนส่วนใหญ่” นายเล ฮวง ชาว ประธาน HoREA กล่าวเน้นย้ำ

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 ประเทศไทยมีโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ใหม่ 4 โครงการที่มีสิทธิ์ระดมทุน ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์หรู 3,353 ยูนิต มูลค่ารวมสูงถึง 10,239 พันล้านดอง ขณะเดียวกัน โครงการบ้านพักอาศัยสังคมยังคงแทบไม่มีความคืบหน้า พื้นที่ก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมมีเพียง 205,000 ตารางเมตร หรือเทียบเท่ากับ 4,100 ยูนิต ก่อสร้างแล้วเสร็จเพียง 11.7% เมื่อเทียบกับแผนปี 2564-2568 ที่ 35,000 ยูนิต และยังห่างไกลจากเป้าหมาย 100,000 ยูนิตภายในปี 2573

Nghịch lý thị trường bất động sản Việt Nam: Cơ cấu sản phẩm bất hợp lý - Ảnh 1. — โครงการอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งเพิ่งจะมีปัญหาทางกฎหมายได้รับการแก้ไขในนครโฮจิมินห์

143 โครงการที่ยังรอการแก้ไข

แม้ว่าที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะมีอยู่อย่างจำกัด แต่ราคาที่อยู่อาศัยก็ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาอพาร์ตเมนต์หรูในปี 2567 พุ่งสูงถึง 90 ล้านดองต่อตารางเมตร หมายความว่าอพาร์ตเมนต์ประเภทนี้แต่ละห้องมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 9.7 พันล้านดอง ซึ่งสูงกว่าระดับที่ผู้มีรายได้ปานกลางส่วนใหญ่สามารถซื้อได้

นอกจากนี้ ยังมีปัญหาทางกฎหมายอีกประการหนึ่ง ตั้งแต่ปี 2558 ถึง 2566 มีโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในนครโฮจิมินห์ถึง 86 โครงการที่ถูกระงับหรือไม่สามารถดำเนินการได้ คิดเป็นมากกว่า 62% ของจำนวนโครงการทั้งหมด โดยมีพื้นที่เกือบ 1,000 เฮกตาร์ และมีอพาร์ตเมนต์มากกว่า 54,000 ยูนิต ปัจจุบันนครโฮจิมินห์มีโครงการที่มีปัญหาทางกฎหมายในระดับต่างๆ ถึง 220 โครงการ

แม้ว่าจะมีโครงการที่ได้รับการแก้ไขแล้ว 77 โครงการ แต่ยังมีอีก 143 โครงการที่รอการแก้ไข HoREA ระบุว่า ไม่เพียงแต่เป็นการสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดินและลดรายรับจากงบประมาณเท่านั้น แต่ยังส่งผลต่อการขาดแคลนอุปทาน ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงได้ยากในระยะสั้น