พื้นที่ให้เช่าในนครโฮจิมินห์มีอัตราการเข้าพักสูงที่สุดในภูมิภาค

พื้นที่ค้าปลีกยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง

จากการสำรวจธุรกรรมการเช่าของ Savills ในไตรมาสที่ผ่านมา พบว่าผู้เช่าพื้นที่อาหารและเครื่องดื่มคิดเป็น 37% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด อุตสาหกรรม แฟชั่น คิดเป็น 24% ของส่วนแบ่งการตลาด และภาคส่วนที่เหลือ เช่น สุขภาพ ความงาม และความบันเทิง คิดเป็น 13% เท่ากัน

ที่น่ากล่าวถึงคือความสามารถในการดำเนินงานของพื้นที่ขายปลีกในนครโฮจิมินห์นั้นค่อนข้างมั่นคง โดยคงไว้ที่ 91% และไม่มีการเปลี่ยนแปลงในทุกไตรมาส

ผลสำรวจแสดงให้เห็นว่าเจ้าของบ้านเช่าส่วนใหญ่ในย่านใจกลางเมืองยังคงมั่นใจในราคาค่าเช่าที่สูงอย่างต่อเนื่องที่ 3.3 ล้านดอง/ตร.ม./เดือน ซึ่งสูงกว่าในเขตชานเมืองถึง 3 เท่า ส่วนราคาค่าเช่าในเขตชานเมืองก็เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เป็น 1 ล้านดอง/ตร.ม./เดือน

ให้เช่าพื้นที่ในนครโฮจิมินห์ ที่มีอัตราการเข้าอยู่อาศัยสูงสุดในพื้นที่ ภาพที่ 1 — พื้นที่ขายปลีกมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องมาหลายปีแล้ว

ธุรกรรมการเช่าทั่วไปบางรายการเพื่อวัตถุประสงค์ในการขยายกิจการในพื้นที่ที่ไม่ใช่ใจกลางเมือง ได้แก่ การที่ Dragon Golf Land เช่าพื้นที่ 1,900 ตร.ม. ที่อาคาร Long Son และบริษัท Poseidon เช่าพื้นที่ 900 ตร.ม. ในโครงการ Vincom Plaza Phan Van Tri

ข้อมูลของ Savills ยังแสดงให้เห็นว่ากลุ่มธุรกิจค้าปลีกกำลังประสบปัญหา ซึ่งเป็นกลุ่มธุรกิจที่มีความผันผวนรุนแรงที่สุดในรอบทศวรรษที่ผ่านมา หลังจากที่มีอัตราการครอบครองพื้นที่สูงสุดที่ 100% ในปี 2010 อัตราการเข้าพักยังคงลดลง 2 จุดเปอร์เซ็นต์ในไตรมาสที่ผ่านมา แตะที่ 80% ขณะที่ค่าเช่าก็ลดลง 6% ต่อปีเช่นกัน

ในไตรมาสสุดท้ายของปี คาดการณ์ว่าจะมีอุปทานใหม่รวม 82,227 ตารางเมตรจาก 4 โครงการ ในปี 2567 โครงการใหญ่ๆ เช่น Vivo City, Giga Mall และ Vincom 3/2 ก็มีแผนที่จะปรับปรุงและปรับเปลี่ยนกลุ่มผู้เช่าเพื่อปรับโฉมวงจรค้าปลีกเช่นกัน

อุปทานสำนักงานยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

นอกจากนี้ ตามการวิจัยของ Savills พบว่าในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 อุปทานสำนักงานให้เช่าเติบโตขึ้น 3% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาสและ 4% เมื่อเทียบเป็นรายปี หลังจากที่มีโครงการใหม่ 4 โครงการเข้าสู่ตลาด โดยมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิรวมกว่า 93,000 ตารางเมตร

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พื้นที่เขตเมืองใหม่ Thu Thiem ครองส่วนแบ่งตลาดอุปทานใหม่สูงถึง 90% จากโครงการระดับ A สองโครงการ ได้แก่ The METT และ The Hallmark อัตราการครอบครองพื้นที่สำนักงานระดับ A ในย่านนี้ก็อยู่ที่ 50% เช่นกัน โดยมีราคาเช่า 1.2 ล้านดอง/ตร.ม./เดือน

ด้วยทำเลที่ตั้งที่ใกล้กับย่านธุรกิจกลาง (CBD) และโครงการพัฒนาใหม่ๆ ที่มีคุณภาพสูง ทำให้พื้นที่นี้ดึงดูดผู้เช่าจากภาคการเงิน ธนาคาร อสังหาริมทรัพย์ (FIRE) และเทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสาร (ICT) เพื่อขยายขนาดพื้นที่ ผู้เช่ารายใหญ่มาจากออสเตรเลีย เกาหลี ไต้หวัน มาเลเซีย และเวียดนาม

ให้เช่าพื้นที่ในนครโฮจิมินห์ ที่มีอัตราการเข้าพักสูงสุดในพื้นที่ ภาพที่ 2 — อาคารสำนักงานเกรดเอใน Thu Thiem ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี

ส่วนอุปทานใหม่ที่เหลือ 10% ในตลาดระบุว่าเป็นของ 2 โครงการ คือ The Waterfront Saigon ซึ่งเป็นโครงการระดับ B ที่ได้ปรับปรุงแล้วเสร็จ และ L'MAK The Signature ซึ่งเป็นโครงการระดับ C ที่เพิ่งเข้าสู่ตลาด

คุณเกียง ฮวีญ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและ S22M ของ Savills HCMC กล่าวถึงพัฒนาการของธุรกิจให้เช่าสำนักงานว่า “ผลประกอบการที่ดีนี้เป็นผลมาจากความต้องการโครงการเกรดเอใหม่ๆ ที่สูง หลังจากที่ตลาดประสบปัญหาขาดแคลนอุปทานระดับไฮเอนด์มาหลายปี อุปทานใหม่จึงดึงดูดบริษัทต่างๆ ในภาค FIRE”

จากการสำรวจธุรกรรมของ Savills ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 พบว่าพื้นที่เช่าของ FIRE, ICT และ Distribution คิดเป็นสัดส่วนมากที่สุด โดยผู้เช่า FIRE คิดเป็น 68% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด โดยมีพื้นที่เช่าเฉลี่ย 1,800 ตารางเมตร (NLA) ซึ่งในโครงการใหม่ ผู้เช่าธนาคารคิดเป็น 80% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด

คาดว่าจะมีอุปทานในอนาคตจาก 6 โครงการในไตรมาส 4 ปี 2566 ซึ่งให้พื้นที่เช่าเชิงพาณิชย์ (NLA) 81,000 ตารางเมตร โครงการเน็กซัสและอาคารวีพีแบงก์ไซ่ง่อนทาวเวอร์ในเขต 1 เป็นโครงการที่โดดเด่น ทั้งสองโครงการเป็นโครงการระดับเกรดเอและอยู่ในขั้นตอนสุดท้ายของการก่อสร้าง

โรงแรมลดกำลังการผลิตในช่วงโลว์ซีซั่น

ข้อมูลจาก Savills ระบุว่า ตลาดโรงแรมในโฮจิมินห์ซิตี้ยังคงมีเสถียรภาพทั้งรายไตรมาสและรายปี โดยมีห้องพัก 15,641 ห้องจากโรงแรม 109 แห่ง ผู้พัฒนายังมุ่งเน้นการปรับปรุงและพัฒนาคุณภาพโครงการเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน โดยคาดว่าห้องพักทั้งหมด 100% ที่เคยปิดให้บริการหรืออยู่ระหว่างการปรับปรุงจะกลับมาเปิดให้บริการอีกครั้งในอนาคตอันใกล้

ในไตรมาส 3/2566 อัตราการเข้าพักโรงแรมอยู่ที่ 58% ลดลงเล็กน้อย 2 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ราคาห้องพักเฉลี่ยอยู่ที่ 1.9 ล้านดอง/ห้อง/คืน ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้า

โรงแรมสี่ดาวและห้าดาวมีอัตราการเข้าพักลดลง 4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เหลือ 60% เนื่องจากได้รับผลกระทบจากตลาดนอกฤดูกาล สำหรับโรงแรมประเภทนี้ การพึ่งพาช่วงไฮซีซั่นและกลุ่มลูกค้า MICE ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่ใช้บริการระดับไฮเอนด์ ก็ทำให้การฟื้นตัวในไตรมาสที่สามชะลอตัวลงเช่นกัน

“ช่วงโลว์ซีซั่นของกิจกรรม MICE ถือเป็นความท้าทายสำหรับตลาดโรงแรมในนครโฮจิมินห์ ซึ่งส่วนใหญ่พึ่งพาผู้เดินทางเพื่อธุรกิจ ขณะที่จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติยังไม่กลับคืนสู่ระดับก่อนเกิดโรคระบาด” ทรอย กริฟฟิธส์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Savills Vietnam อธิบาย

ให้เช่าพื้นที่ในนครโฮจิมินห์ ที่มีความหนาแน่นสูงที่สุดในพื้นที่ ภาพที่ 3 — นายทรอย กริฟฟิธส์ รองผู้อำนวยการทั่วไป ซาวิลส์ เวียดนาม

แม้จะมีการเติบโตแบบปีต่อปี แต่จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มาเยือนนครโฮจิมินห์กลับมีเพียง 57% เมื่อเทียบกับ 9 เดือนแรกของปี 2019 ซึ่งต่ำกว่าระดับประเทศที่ 70%

อย่างไรก็ตาม Savills ระบุว่า ตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2566 เป็นต้นไป เวียดนามจะอนุญาตให้พลเมืองจากทุกประเทศและทุกเขตแดนสามารถลงทะเบียนขอวีซ่าอิเล็กทรอนิกส์ได้ ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก 80 ประเทศก่อนหน้านี้ ขณะเดียวกัน ระยะเวลาพำนักจะขยายเป็นสูงสุด 90 วัน พร้อมสิทธิ์เข้าออกได้หลายครั้ง Savills ประเมินว่านี่จะเป็นแรงผลักดันหลักในการส่งเสริมการฟื้นตัวของตลาดนี้

แหล่งที่มา